Berliner Mietspiegel 2023

Fragen und Antworten zum neuen Mietspiegel

Was ist ein Mietspiegel und wozu dient er?

Der Mietspiegel bietet eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete.

So ist es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB § 558c Abs. 1) festgeschrieben. Grundlage für den Mietspiegel ist eine Aufstellung der ortsüblichen Vergleichsmiete, also eine Mietenübersicht, die regelmäßig aktualisiert werden soll. Die grundlegenden Rahmenbedingungen für den Mietspiegel setzt das bundeseinheitliche Mietrecht.

Aus dem Mietspiegel lässt sich die maximal zulässige Nettokaltmiete bei Mieterhöhung für eine konkrete Wohnung ablesen und er hat auch Bedeutung bei Neuvermietung. Mieterinnen und Mieter erfahren aus dem Mietspiegel, ab welcher Höhe eine verlangte Miete überhöht ist und bis wohin sie hinzunehmen ist bzw. wie hoch eine Neuvermietungsmiete sein kann. Vermieterinnen und Vermietern bietet er eine Übersicht, bis zu welchem Betrag sie eine Miete erhöhen oder vereinbaren können. Er dient damit beiden Seiten gleichermaßen als Interessensausgleich.

Der Mietspiegel wird auch herangezogen für die Festlegung angemessener Mietobergrenzen für Transferleistungsempfängerinnen und -empfänger.

Nicht im Mietspiegel berücksichtigt werden Mieten für geförderte Wohnungen mit Mietpreisbindung (z.B. Sozialwohnungen), ebenso wie die neuesten Neubauwohnungen sowie Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern. Die erhobenen Mieten werden im Mietspiegel nach den gesetzlich festgelegten Merkmalen (z.B. Größe, Ausstattung und Lage) vergleichbar gemacht.

Worin unterscheiden sich einfache und qualifizierte Mietspiegel?

Zunächst ist nach BGB jede Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete ein Mietspiegel, wenn sie von der zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter erstellt oder anerkannt worden ist.

Das Gesetz knüpft allerdings besondere Rechtsfolgen an Mietspiegel, die bestimmte qualitative Anforderungen z.B. an die Datenerhebung und –auswertung erfüllen. Diese Mietspiegel werden als »qualifizierte« Mietspiegel bezeichnet.

Für Mietspiegel, die die erhöhten Anforderungen nicht erfüllen, hat sich der Begriff »einfacher« Mietspiegel herausgebildet.   

Hier muss der Vermieter bei einem Mieterhöhungsverlangen den Mietspiegelwert nicht mitteilen. Einem einfachen Mietspiegel kommt auch nicht die Vermutungswirkung zu, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete »richtig« wiedergibt. Allerdings kann ein einfacher Mietspiegel grundsätzlich als Indiz dafür herangezogen werden, dass die Mietwerte die Marktsituation abbilden – im Einzelfall entscheidet darüber das Gericht.

Als Begründungsmittel im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens jedenfalls sind auch einfache Mietspiegel zulässig.

Auch einfache Mietspiegel bieten Orientierung bei der Mietpreisfestsetzung und tragen zur Befriedung zwischen den Mietvertragsparteien bei. Insgesamt sind auch sie eine gute Alternative, wenn kein qualifizierter Mietspiegel erstellt werden kann.

Warum wurde in Berlin »nur« ein einfacher Mietspiegel 2023 erstellt?

Zur Einhaltung der Fristen gemäß BGB war für Berlin geplant, zwei Jahre nach Veröffentlichung des Vorgänger-Mietspiegels 2021 den nächsten qualifizierten Mietspiegel 2023 zu veröffentlichen.

Durch einen Vergabe-Nachprüfungsantrag von Ende 2021 im Rahmen der Ausschreibung zu diesem Mietspiegel und das weitere Verfahren mussten die Arbeiten gestoppt werden. Im Oktober 2022 hat das Kammergericht Berlin in letzter Instanz zu Gunsten Berlins entschieden. Somit konnte mit dem qualifizierten Mietspiegel begonnen werden, allerdings mit einem knappen Jahr Verzögerung. Damit war auch klar, dass eine Veröffentlichung dieses qualifizierten Mietspiegels erst entsprechend später möglich ist. Um keine Mietspiegellücke entstehen zu lassen, wurde die Erstellung eines »Übergangs-Mietspiegels« 2023 geplant.

Insbesondere wegen der zeitlich nicht durchführbaren Datenerhebung und –auswertung sowie anderer nicht erfüllbarer Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel, ist der Mietspiegel 2023 ein einfacher Mietspiegel gemäß § 558c Abs.1 BGB. Als solchen hat ihn die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen erstellt.

Wie wurde der Index für den Mietspiegel 2023 ermittelt?

Da eine Erhebung von Miet- und Ausstattungsdaten nicht möglich war bzw. entsprechende Daten nicht herangezogen werden konnten, wurden die Mietwerte aus dem Berliner Mietspiegel 2021 mit einem Index weiterentwickelt.

Dieser Index gewährleistet, dass die relevante Marktsituation und die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete seit dem Mietspiegel 2021 abgebildet werden.

Zeitlicher Ausgangspunkt für die Ermittlung der Mietwerte des Mietspiegels 2023 ist der Berliner Mietspiegel 2021. Der Stichtag dieses Mietspiegels war der 1. September 2020. Zur Bestimmung der Marktentwicklung seitdem ist daher die Entwicklung der Preisindizes zwischen September 2020 und September 2022 (gemäß Zweijahresfrist im BGB) für den Mietspiegel 2023 zugrunde zu legen.

Ausgehend von den BGB-Vorgaben zur Indexfortschreibung bei qualifizierten Mietspiegeln, dass die Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI) Deutschland herangezogen werden muss, wurde dies als Basis verwendet und verschiedene Teilindizes des VPI geprüft.

Allerdings wurden zwei wesentliche Anpassungen vorgenommen, um nachvollziehbare Grundlagen auszuwählen, die als offizielle Daten die Berliner Entwicklung gut und sachgerecht widerspiegeln.

1. Es wurde vom Berliner VPI ausgegangen. Dieser ist durch den stärkeren Gebietsbezug wesentlich sachgerechter, da er näher an der tatsächlichen Berliner Entwicklung ist.

2. Der VPI bildet die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren/Dienstleistungen ab, die private Haushalte für Konsumzwecke kaufen.

Aufgrund der in dem 2-Jahres-Zeitraum sehr stark gestiegenen Kosten für einige Positionen des Berliner VPI hätte sich eine hohe Entwicklung des VPI gesamt ergeben (12,8 %). Diese Kosten betreffen insbesondere die Positionen Energie und Nahrungsmittel, die nichts mit der eigentlichen Miet- und Wohnkostenentwicklung (ortsübliche Vergleichsmiete) zu tun haben.

Daher wurden für den Mietspiegel 2023 zwei überschneidungsfreie Teilindizes des Berliner VPI ausgewählt, die die Mietenentwicklung und die allgemeine Entwicklung (ohne die o.g. »Preistreiber«) gut abbilden. Mit dem zweiten Index ist somit sichergestellt, dass der allgemeinen Preisentwicklung/Inflation angemessen Rechnung getragen wird. Die beiden Indizes wurden vom Amt für Statistik Berlin Brandenburg ermittelt. Danach wurden sie durch eine Wichtung kombiniert, die die Hauptkomponente für die Mietentwicklung sachgerecht berücksichtigt.

Konkret:
Index 1: VPI Nettokaltmiete (Wichtung 70 %), Index 2: VPI ohne Nahrungsmittel und Energie und ohne Nettokaltmiete (Wichtung 30 %).

Berechnungsergebnis: Anhand der Steigerungsraten der beiden VPI´s in Kombination mit den Wichtungsfaktoren ergibt sich eine Entwicklung von 2,7 % pro Jahr. Alle Werte des Mietspiegels 2021 wurden entsprechend mit dem Faktor 1,054 multipliziert. Dies bezieht sich einheitlich auf den Mittelwert, die untere und obere Spanne sowie auch auf die Abschläge für die minderausgestatteten Wohnungen.  

Zur Verwendung des VPI gesamt zur Fortschreibung von Mietspiegeln gibt es auf Bundesebene Ansätze, stärker auf die Mietentwicklung abzustellen.

Was ist noch zu beachten?

Unverändert gegenüber dem Mietspiegel 2021 sind die Wohnlagenzuordnung einschließlich der Lärmkennzeichnung sowie die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung.

Neue Adressen seit dem letzten Mietspiegel konnten nicht mit einer Wohnlage versehen werden und sind daher nicht im Straßenverzeichnis enthalten. Ebenso gilt der Mietspiegel 2023 weiterhin nicht für Wohnungen bezugsfertig ab 01.01.2018. Eine Betriebskostenübersicht konnte nicht erstellt werden.