Berliner Mietspiegel 2019

Fragen und Antworten zum neuen Mietspiegel

Was ist ein Mietspiegel und wozu dient er?

Der Mietspiegel bietet eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. So ist es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB § 558c Abs. 1) festgeschrieben. Grundlage für den Mietspiegel ist eine Aufstellung der ortsüblichen Vergleichsmiete, also eine Mietenübersicht. Er wird gemeinsam in Berlin von Vertretern des Landes sowie Interessenvertretern der Vermieterinnen und Vermieter und der Mieterinnen und Mieter erstellt. Er soll alle zwei Jahre aktualisiert werden.

Die grundlegenden Rahmenbedingungen für den Mietspiegel setzt das bundeseinheitliche Mietrecht. Sie können also nicht durch das Land Berlin, sondern allein durch den Bundesgesetzgeber verändert werden.

Aus dem Mietspiegel lässt sich die maximal zulässige Netto-Kaltmiete bei Mieterhöhung für eine konkrete Wohnung ablesen und er hat auch Bedeutung bei Neuvermietung. Er dient damit Mieterinnen und Mietern sowie Vermieterinnen und Vermietern gleichermaßen. Mieterinnen und Mieter erfahren daraus, ab welcher Höhe eine verlangte Miete überhöht ist und bis wohin sie hinzunehmen ist. Vermieterinnen und Vermietern bietet er eine Übersicht, bis zu welchem Betrag sie eine Miete erhöhen können und er ist auch Maßstab beim Abschluss vieler neuer Mietverträge.

Wie wird die »ortsübliche Vergleichsmiete« ermittelt?

Der Mietspiegel erfasst die abzubildende Marktsituation durch Erhebung von Mieten. Dazu werden Mietänderungen und Neuvermietungen bisher jeweils rückblickend für einen Zeitraum von vier Jahren betrachtet.

Dieser Betrachtungszeitraum ist gesetzlich auf Bundesebene geregelt (BGB § 558 Abs. 2). Nicht berücksichtigt werden Mieten für geförderte Wohnungen mit Mietpreisbindung (z.B. Sozialwohnungen), ebenso wie nach 2017 fertiggestellte Neubauwohnungen sowie Wohnungen in Ein- und Zwei-Familienhäusern. Die erhobenen Mieten werden im Mietspiegel nach den gesetzlichen Merkmalen Art, Lage, Größe, Baujahr sowie Ausstattung vergleichbar gemacht.

Wie ist der Mietspiegel entstanden und gibt es Alternativen?

Der Mietspiegel als Datenquelle wurde im Jahr 1974 als ein Begründungsmittel für Mieterhöhungen etabliert. Das 1971 eingeführte Vergleichsmietensystem führt dazu, dass Vermieterinnen und Vermieter nicht mehr zum Zweck der Mieterhöhung einen bestehenden Mietvertrag kündigen dürfen.

Als Ausgleich für diese Regelung wurden gesetzlich beschränkte Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zugelassen. Vermieterinnen und Vermieter sind zudem verpflichtet, Mieterhöhungen zu begründen. Damit stellte sich die Frage, wie hoch diese ortsübliche Vergleichsmiete nun ist. So wurde der Mietspiegel eingeführt.

Der ursprüngliche »einfache Mietspiegel« wurde im Jahr 2001 um die Alternative eines sogenannten »qualifizierten Mietspiegels« ergänzt und das Instrument damit gestärkt. Nach § 558d Abs. 1 und 2 BGB muss ein qualifizierter Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und mindestens von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt werden. Zudem ist er im Abstand von zwei Jahren (zum Beispiel durch eine vereinfachte Erhebung) zu aktualisieren und alle vier Jahre neu zu erstellen. Der Berliner Mietspiegel ist in diesem Sinne »qualifiziert«.

Seit der Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 hat der Mietspiegel in Berlin auch Auswirkung bei Neuvermietungen. Die Bestimmungen zur Miethöhe sind in § 556d BGB geregelt. Abgesehen von einigen Ausnahmen darf die Miete bei Neuvermietungen nur max. 10 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Grundsätzlich können Vermieterinnen und Vermieter auch andere Begründungsmittel für Mieterhöhungen als einen Mietspiegel heranziehen, sich z.B. auf die Mieten von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen oder auf ein Mietengutachten stützen. Das bedeutet jedoch einerseits Mehraufwand für die Vermieterinnen und Vermieter und erschwert es andererseits den Mieterinnen und Mietern, die Richtigkeit und Zulässigkeit der Forderung zu prüfen. Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, müssen Vermieterinnen und Vermieter aber in jedem Fall auf ihn hinweisen, damit sich die Mieterinnen und Mieter informieren können.

Warum setzt das Land Berlin auf einen »qualifizierten Mietspiegel«?

In Berlin gibt es Mietspiegel seit 1987 und seit 2003 auf dem höheren Qualitätsniveau als »qualifizierte Mietspiegel«. Der qualifizierte Berliner Mietspiegel wird mit großer Sorgfalt und entsprechend den gesetzlichen Anforderungen erstellt.

Er bietet Rechtssicherheit für alle Beteiligten, ist verlässlich und hilft wesentlich, Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Nur bei einem Bruchteil der Mieterhöhungsverlangen kommt es wegen der konkreten Wohnungsmiete zur Klage durch Vermieterinnen und Vermieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung und zu gerichtlichen Auseinandersetzungen. Und in fast allen bekannten Fällen wurde dabei auf die Angaben des Mietspiegels zurückgegriffen.

Was ist neu am aktuellen Mietspiegel?

Eine grundlegende Neuerung gegenüber bisherigen Mietspiegeln betrifft das Verfahren zur Wohnlageeinordnung.

Ob eine Wohnlage als einfach, mittel oder gut eingestuft wird, wurde nach einer ersten kriteriengestützten Einordnung nach der Wiedervereinigung der Stadt von der Arbeitsgruppe Mietspiegel entschieden. Für eine Änderung war bisher jeweils ein Antrag der Vermieterinnen und Vermieter oder Mieterinnen und Mieter notwendig. Um eine objektive Lageermittlung zu ermöglichen, wurden Wohnlagen jetzt für ganz Berlin mittels eines statistischen Verfahrens eingestuft. Dieses ermittelt in mehreren Rechenstufen anhand aussagekräftiger Daten die Wohnlage. Der gesamte Prozess der Wohnlageeinstufung wurde von der Arbeitsgruppe Mietspiegel gemeinsam erarbeitet und begleitet.

Wie viele Mietwohnungen gibt es in Berlin?

Von allen Wohnungen in Berlin sind rd. 85 Prozent Mietwohnungen. Berlin ist damit im Unterschied zu vielen anderen Metropolen eine echte Mieterstadt. Der Mietspiegel findet so auch in großer Breite Anwendung und Geltung. Er trifft Aussagen über Miethöhen für knapp 1,4 Millionen Wohnungen. Der Anteil von Neuvertragsmieten im aktuellen Mietspiegel beträgt 35 Prozent und ist seit 2013 (41 Prozent) deutlich zurückgegangen.

Wie hat sich der prozentuale Anstieg der durchschnittlichen Mietspiegelmiete seit 2000 jährlich gegenüber den Vormietspiegeln verändert?

Der prozentuale Anstieg der durchschnittlichen Mietspiegelmiete 2019 ist mit 2,5 Prozent jährlich der geringste Wert seit zehn Jahren.

Weitere Informationen zum Wohnungsmarkt bietet der Wohnungsmarktbericht.