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Presse und Aktuelles

Erster qualifizierter "Berliner Mietspiegel 2003" für rund 1,2 Millionen Wohnungen liegt vor


27.03.03, Pressemitteilung
Nach anderthalb Jahren intensiver Arbeit liegt erstmals in der Geschichte Berlins ein qualifizierter Mietspiegel für die rd. 1,2 Millionen mietspiegelrelevanten Wohnungen vor.

Senator Peter Strieder: "Mit dem qualifizierten Berliner Mietspiegel 2003 existiert für Berlin eine aktuelle Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten. Der Mietspiegel wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und ist für Mieter und Vermieter gleichermaßen eine rechtssichere Erkenntnisquelle. Aufgrund der noch unterschiedlichen Wohnungs- und Mietpreisstruktur werden allerdings weiterhin noch getrennte Mietspiegeltabellen für die östlichen und westlichen Bezirke ausgewiesen. Ich danke ausdrücklich den am Zustandekommen des Mietspiegels beteiligten Mieter- und Vermieterverbänden für ihr konstruktives Mitwirken. Bedauerlich ist, dass die Berliner Mieterorganisationen kurz vor Abschluss der Verhandlungen aufgrund der Spannenausweisung diesen Mietspiegel so nicht mittragen können. Ich bin davon überzeugt, dass sich der vorliegende qualifizierte Mietspiegel als überlegenes mietenpolitisches Instrument in Berlin bewähren wird. Der vorliegende Mietspiegel zeigt, dass Berlin weiterhin noch ein günstiges Mietniveau hat. Der durchschnittliche Mietpreis für die Nettokaltmiete einer Wohnung in den ehemaligen östlichen Bezirken liegt bei 4,13 €€€/m2. Demgegenüber liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete in den ehemaligen westlichen Bezirken bei 4,35 €€/m2. Damit liegen die Mietwerte in den östlichen Bezirken und West- Staaken im Durchschnitt noch um 0,22 €€€/m² unter den ermittelten Mietwerten in den westlichen Bezirken.” Der Berliner Mietspiegel 2003 weist die ortsüblichen Vergleichsmieten für nicht preisgebundene Alt- und Neubauwohnungen in Mehrfamilienhäusern in zwei getrennten Mietspiegeltabellen aus. Er gilt für 1.188.000 nicht preisgebundene Mietwohnungen in Berlin. Davon befinden sich 589.0000 Wohnungen in den ehemaligen östlichen Bezirken (254.000 Altbau- und 335.000 Neubauwohnungen) und 599.000 Wohnungen in den ehemaligen westlichen Bezirken (355.000 Altbau- und 244.000 Neubauwohnungen). Für weitere Wohnungen, wie zum Beispiel minder ausgestattete Wohnungen, erlangt er insofern Gültigkeit, als für diese Wohnungen im Mietspiegel spezielle Abschläge ausgewiesen sind. Er gilt jedoch nicht für Wohnungen mit Außen-WC, die es nur noch in sehr geringem Umfang gibt.

1. Was ist ein qualifizierter Mietspiegel?
Durch das Bundesgesetz zur Mietrechtsreform wurde ab 1. September 2001 gesetzlich das neue Instrument eines qualifizierten Mietspiegels (§ 558 d BGB)eingeführt. Ein qualifizierter Mietspiegel – wie der Berliner Mietspiegel 2003 – trifft eine besonders hochwertige und damit rechtssichere Aussage über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmieten für nicht preisgebundene Wohnungen. Diese ortsüblichen Vergleichsmieten werden nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnungen differenziert dargestellt. Beim qualifizierten Mietspiegel werden sehr hohe Anforderungen an die Qualität und wissenschaftliche Belegbarkeit der Ergebnisse gestellt. Die notwendigen Daten müssen nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erhoben und ausgewertet worden sein.

2. Was ändert sich beim qualifizierten Mietspiegel für Mieter und Vermieter?
Im Mieterhöhungsverfahren (einschließlich eventueller gerichtlicher Prozesse) führt der ”qualifizierte Mietspiegel” gegenüber einem ”einfachen” Mietspiegel zu erheblich größerer Rechtssicherheit – insbesondere für Mieter. Er verhindert bei Mieterhöhungsverlangen der Vermieter, dass sich diese ohne weiteres auf in einzelnen Fällen vereinbarte hohe Mieten bei Vergleichswohnungen berufen können. Der Vermieter muss kraft ausdrücklicher gesetzlicher Regelung (§ 558 a Abs. 3 BGB) dem Mieter bereits im Mieterhöhungsverlangen auch dann die Angaben des Mietspiegels mitteilen, wenn er sein Mieterhöhungsverlangen auf ein anderes Begründungsmittel – z.B. Mietpreise für einzelne Vergleichswohnungen – stützt. Dies ermöglicht dem Mieter eine sofortige Kontrolle des neuen Mietwertes. Unter Hinweis auf die gesetzliche Vermutung der Richtigkeit der Angaben im qualifizierten Mietspiegel kann der Mieter eine weitergehende Forderung des Vermieters einfach zurückweisen. Er kann sich bei Mietpreisverhandlungen mit dem Vermieter auf den qualifizierten Mietspiegel berufen. Bei eventuellen Streitigkeiten, die nicht außergerichtlich beigelegt werden können, gehen die Gerichte davon aus, dass der Mietspiegel die richtigen Mietwerte wiedergibt. Nur wenn der Vermieter im besonderen Ausnahmefall für die Wohnung außergewöhnliche Wohnwertqualitäten anführen kann, könnte ggf. eine über die Angaben im qualifizierten Mietspiegel hinausgehende Forderung berechtigt sein.

3. Welche Daten sind in den Mietspiegel eingeflossen?
Die Daten für den neuen Berliner Mietspiegel wurden zum Stichtag 1. März 2002 zeitlich parallel in den östlichen und westlichen Bezirken erhoben. Für die Erhebung der Mietdaten wurde eine repräsentative Zufallsstichprobe von Berliner Haushalten gezogen. Die Daten von rd. 21.000 zufällig ausgewählten Wohnungen wurden durch persönliche und schriftliche Interviews bei den Mietern und Vermietern erhoben. Die Datenerhebung, -auswertung und Methodenentwicklung wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen von dem renommierten Forschungsinstitut ANALYSE & KONZEPTE, Hamburg durchgeführt und erarbeitet. Dem Mietspiegel liegen rd. 18.000 repräsentative Mietwerte in der Stadt zugrunde.

4. Wesentliche Entwicklungstendenzen
Der vorliegende Mietspiegel zeigt, dass Berlin trotz seiner Funktion als Hauptstadt der Bundesrepublik Deutschland und des insbesondere in den östlichen Bezirken deutlich verbesserten Modernisierungsniveaus noch immer ein vergleichsweise günstiges Mietpreisniveau besitzt. Die durchschnittliche Miete (nettokalt pro qm) in den östlichen Bezirken liegt mit 4,13 €€€ um 22 Cent niedriger als in den westlichen Bezirken mit 4,35 €€€. Damit haben sich die Mieten in Ost und West deutlich angeglichen, denn im Mietspiegel 2000 betrug die Differenz zwischen Ost und West noch 54 Cent. Im Westteil Berlins sind die Mieten seit der Erhebung zum Mietspiegel 2000 von 4,27 €€€ auf 4,35€€ € um durchschnittlich 1,8 % gestiegen. Berücksichtigt man, dass der Zeitraum zwischen den Erhebungsstichtagen etwa zweieinhalb Jahre beträgt, liegt die Mietsteigerung damit unterhalb der Inflationsrate, so dass insgesamt eher von einer Stagnation der Mieten gesprochen werden muss. Im Ostteil Berlins sind die Mieten in den zweieinhalb Jahren seit dem Stichtag der letzten Mietspiegelerhebung um insgesamt 10,7 % gestiegen, dies entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von 4,3 %. Dieser Mietanstieg ist im wesentlichen auf Modernisierungsmaßnahmen zurück zu führen und geht von daher mit einer Bestandsverbesserung einher.

5. Mietpreiseckwerte
Am höchsten ist das Mietniveau im Westteil Berlins in der jüngsten Baualtersklasse, d.h. bei neuesten Wohnungen. Hier ließen sich aber angesichts des insoweit entspannten Marktes, die durchschnittlichen 7,59 €€€ des 2000er Mietspiegels nicht mehr erreichen. Die Mieten verringerten sich um 2,8 % auf 7,38 €€€ und rückten damit in die Nähe der nächst älteren Baualtersgruppe (Baujahre 1984 -1990). Deutlich stärker nachgefragt sind die Wohnungen der Zwischenkriegsbaujahre (1919 - 1949). Hier stiegen die Mieten um 4,0 %, allerdings auf vergleichsweise günstigem Niveau, von durchschnittlich 3,71 €€€ auf 3,86 €€€. Ebenfalls eine deutliche Steigerung ist bei den direkten Nachkriegsbaujahren (1950 -1955) mit 5,3 % zu verzeichnen, wobei mit 3,93 €€€ auch hier die Mieten immer noch relativ günstig sind. Die bisherige Differenzierung der Wohnlagen im Westteil der Stadt hat sich als beständig erwiesen. Die ortsüblichen Mieten haben sich in den drei Wohnlagekategorien unterschiedlich entwickelt. Während die Mieten in der einfachen Wohnlage stagnieren, reduzierte sich der Abstand der mittleren zur guten Wohnlage von 0,50€ (MSP 2000) auf 0,38€. Mieten in mittlerer Wohnlage weisen überdurchschnittlichen Zuwachs auf. Angezogen haben die Mieten im Westteil Berlins bei den großen Wohnungen (90m² und mehr). Sie sind von durchschnittlich 4,18 €€€ (MSP 2000) um 4,6 % auf 4,37 €€€ gestiegen. Hier wird eine starke Nachfrage nach großen Wohnungen deutlich, die auch in der Steigerung der Mieten bei den Zwischenkriegsbauten zum Ausdruck kommt. Im Ostteil Berlins hat sich ein Mietenanstieg in allen Marktsegmenten vollzogen. Am stärksten haben die Mieten der Altbauten (bis 1918) angezogen (+11,2 %). Hier spiegeln sich neben den Modernisierungen die große Nachfrage sowie die nachgefragten Lagen dieser Bestände wieder, wenn auch das Mietniveau der Altbauten mit 3,93 €€€ noch unter dem vergleichbarer Wohnungen im Westteil der Stadt liegt (4,11 €€€). Ebenfalls gestiegen sind die Mieten der Plattenbauten (Bj. 1973 bis 1990). Diese Bestände, die inzwischen zu ca. 80 % modernisiert sind, werden trotz Leerständen in einzelnen Bereichen überwiegend gut nachgefragt. Hier haben sich die Mieten mit 4,08 €€€ auf dem Niveau der Nachkriegsbestände eingependelt (Bj. 1950 bis 1972: 4,09 €€€). Im Gegensatz zum Westteil der Stadt ist in den östlichen Bezirken auch in der jüngsten Baualtersklasse (03.10.1990 bis 2001) die durchschnittliche Miete gestiegen. Mit 7,46 €€€ (+3,8 % gegenüber 2000) liegt diese jetzt 8 Cent über dem Mittelwert in den westlichen Bezirken. Die Ausdifferenzierung der Wohnlagen im Ostteil der Stadt setzt sich fort. Wenn sie auch bei der Betrachtung der einzelnen Mietspiegelfelder nicht immer so deutlich wird, zeigt der Vergleich der gewichteten Durchschnittsmieten, dass die mittlere Wohnlage mit 4,27 €€€ die einfache Wohnlage (3,99 €) um 7 % (=0,28 €€€) übersteigt. Die Differenz zwischen mittlerer und guter Wohnlage (4,70 €€€) liegt bei 10 %. Die starke Nachfrage nach großen Wohnungen sowie die fortschreitenden Modernisierungen schlagen sich mit einer Mietsteigerung von rd. 18 % auf 4,39 €€€ besonders bei den Wohnungen mit 90 m² und mehr nieder. Damit liegen die Quadratmetermieten bei diesen sowie bei den kleinsten Wohnungen mit weniger als 40 m² (4,44 €€€) am höchsten.

6. Ausweisung von Mittelwerten und variablen Spannen im Mietspiegel
Die höheren Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel haben auch zu einer Weiterentwicklung der wissenschaftlichen Methoden bei der Mietspiegelerstellung geführt, mit dem Ziel, eine möglichst hohe Realitätsnähe zu erreichen. Dies betrifft u.a. die in der Mietspiegeltabelle neben den Mittelwerten ausgewiesenen unteren und oberen Spannenwerte. Sie zeigen auf, in welchem Spektrum (Spanne) sich die üblicherweise in diesem Mietspiegelfeld bezahlten Mieten bewegen. Da in einigen Feldern die Mieten sehr nah beieinander liegen, in anderen aber sehr stark differieren, galt es eine Methode zu finden, die diese Unterschiede berücksichtigt. In diesem Zusammenhang wurde ein neues und in der Bundesrepublik bisher einmaliges Verfahren entwickelt, mit dem die Spannen der einzelnen Mietspiegelfelder individuell auf Basis der Verteilung der Mieten im jeweiligen Feld ermittelt wurden. An Stelle der im letzten Mietspiegel nach der Extremwertkappung ausgewiesenen einheitlichen ”festen” 2/3 Spanne (West) bzw. ¾ Spanne (Ost) für alle Mietspiegelfelder, werden im neuen Mietspiegel 2003 nach der Extremwertkappung feldspezifisch ermittelte ”variable” Spannen verwendet. Die Spannenbreite bewegt sich zwischen 2/3 und 4/5 der für jedes Mietspiegelfeld erhobenen Mietwerte. Dass heißt, je nach Breite der Streuung der Mietwerte in einem Feld, werden jeweils zwischen ein 1/6 und 1/10 der Mieten mit den niedrigsten und höchsten Werten nicht mit ausgewiesen. Dadurch wird vermieden, dass Mieten mit unüblicher Miethöhe und auch sogenannte Ausreißermieten (Extremwerte) als ”ortsübliche Vergleichsmieten” im Mietspiegel ausgewiesen werden. Die im Mietspiegel 2003 enthaltenen Spannen spiegeln hinsichtlich der Spannenbreite und ihrer individuellen Ausprägung die Gegebenheiten des Wohnungsmarktes deutlich besser wider als der bisherige Ansatz. Veränderte Spannenbreiten haben keinen Einfluss auf die ausgewiesenen Mittelwerte.

7. Praktische Anwendung des Mietspiegels
Der neue Berliner Mietspiegel 2003 löst den bisherigen Mietspiegel 2000 mit sofortiger Wirkung ab und ist als qualifizierter Mietspiegel sofort anwendbar. Nicht berücksichtigt wurden Wohnungen, die einer Mietpreisbindung unterliegen oder die nach dem Auslaufen einer Mietpreisbindung keine Mietveränderung erfuhren. Nicht für alle Informationen, die in Zusammenhang mit dem Mietspiegel veröffentlicht werden gilt der Qualifizierungsvermerk. Die Qualifizierung bezieht sich auf die Mietspiegeltabellen für die östlichen und westlichen Bezirke sowie die Wohnlageneinstufung. Nicht zum qualifizierten Teil gehören die Ausweisung der Lärmbelastung durch Straßen- und/oder Fluglärm (Kennzeichnung mit Sternchen im Straßenverzeichnis) sowie die einheitlich für die östlichen und westlichen Bezirke gestaltete Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung. Sie bieten lediglich eine Hilfestellung bei der Ermittlung einer über- bzw. unterdurchschnittlichen Wohnungsausstattung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung und sollen so Rechtsstreitigkeiten verhindern helfen. Außerdem gehören die Felder der Mietspiegeltabelle, deren Mittelwerte wegen geringer Zahl erhobener Entgelte nur bedingte Aussagekraft haben (10 bis 29 Mietwerte pro Feld) nicht zum Anwendungsbereich des qualifizierten Mietspiegels. Durch die Reform der Bezirke am 1.1.2001 wurden die ehemaligen westlichen und östlichen Bezirke in 12 neu aufgeteilte Bezirke zusammengefasst. Um dennoch die unterschiedlichen Wohnungsmarktentwicklungen in Ost und West berücksichtigen zu können, erfolgt die Zuordnung zu den entsprechenden Mietspiegeln auf dem Gebietsstand vom 31.12.2000. D. h., Straßen, die zu diesem Zeitpunkt dem westlichen Teil Berlins zugehörten und im Zuge der Reform einem neuen Bezirk (z.B. Mitte) beigeordnet wurden, sind mietspiegeltechnisch weiterhin dem Mietspiegel für die westlichen Bezirke (ohne West- Staaken) zugeordnet.

8. Wohnlagenaktualisierung
Wie bei den bisherigen Mietspiegeln wurden in Vorbereitung des nun vorgestellten Mietspiegels ca. 500 eingereichte Wohnlagenkritiken von Vermietern, Mietern und Bezirksämtern erfasst und überprüft. Dabei war die einzelne Kritik oft der Ansatzpunkt für eine etwas großräumigere Überprüfung. In den Fällen, in denen die z. T. sehr umfangreichen Vor-Ort-Begehungen Bestätigungen für die Veränderungen lieferten, wurde eine Änderung der Wohnlageneinstufung im Einvernehmen mit den Berliner Mieter- und Vermieterverbänden durchgeführt. Das sind ca. 35 % der eingereichten Kritiken, die letztlich zu Wohnlageumstufungen führten. Veränderungen erfolgten im Rahmen der schon bisher definierten drei Qualitätsstufen, einfache, mittlere und gute Wohnlage. Sämtliche Veränderungen wurden im Rahmen der Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses berücksichtigt. Ein häufig genannter Kritikpunkt bezüglich einer Wohnlageneinstufung ist die Lärmbelastung durch den Verkehr. Auch wenn hohe Lärmbelastung bisher keinen statistisch sicheren nachweisbaren Einfluss auf die Miethöhe hat, kann diese wohnwertmindernd im Rahmen der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung berücksichtigt werden. Zur aktuellen Verkehrslärmbelastung wurde eine Neuberechnung vorgenommen. Um diesem Aspekt besser gerecht zu werden, wurden sämtliche innerhalb des S- Bahnringes liegenden Straßen mit der zulässigen Höchstgeschwindigkeit von 50 km/h, die übrigen Hauptverkehrsstraßen sowie der Straßenbahnverkehr berücksichtigt. Erstmals in einem Mietspiegel wurden auch Adressen im Straßenverzeichnis als lärmbelastet ausgewiesen, die im Lärmschutzbereich (nach Fluglärmgesetz) der Flughäfen liegen. Für eine adressscharfe Zuordnung der Lärmbelastung durch Schienenverkehr standen keine verwendbaren Daten zur Verfügung. Diese Kennzeichnung der Lärmbelastung im Straßenverzeichnis ist immer nur als Orientierung zu verstehen. Weitere Wohnungen können trotz fehlender Kennzeichnung ebenfalls durch Straßen-, Schienen- oder Luftverkehr stark lärmbelastet sein. Die Wohnlagezuordnungen wurden im Einvernehmen mit den an der Mietspiegelerstellung Beteiligten überprüft und aktualisiert.

9. Veröffentlichung des Mietspiegels und Information
Der Berliner Mietspiegel 2003 ist im Amtsblatt für Berlin Nr. 15 vom 27. März 2003 veröffentlicht. Neben dem eigentlichen Mietspiegeltext ist im Amtsblatt auch das vollständige Straßenverzeichnis mit der konkreten Wohnlagezuordnung für jedes Wohnhaus abgedruckt. Der Mietspiegel wird außerdem am 3. Mai 2003 als Beilage folgender Tageszeitungen veröffentlicht: Berliner Zeitung Berliner Morgenpost Der Tagesspiegel Die Welt (Berlin-Ausgabe). Er kann außerdem ab 6. Mai 2003 bei allen Wohnungsämtern der Bezirke, den Verbänden der Mieter- und Vermieter, der Verbraucherzentrale und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung kostenlos abgeholt werden.

Die aktuellen Daten des Berliner Mietspiegels 2003 für alle Bezirke einschließlich des Straßenverzeichnisses sind ab 4. April 2003 im Internet unter der Adresse: ”www.stadtentwicklung.berlin.de” zu finden.
Über den Mietspiegel-Abfrageservice kann für einen konkreten Wohnungstyp die ortsübliche Vergleichsmiete einschließlich der Wohnlagezuordnung ermittelt werden. Auskünfte zum Berliner Mietspiegel, insbesondere zur Wohnlagezuordnung eines konkreten Wohnobjektes können bei allen Wohnungsämtern/ Bürgerberatungsstellen der Bezirke eingeholt werden.



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