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Wohnen

Wohnungs- und Mietenpolitik


Grafik zur Wohnungs- und Mietenpolitik; SenStadtWohn
Grafik: SenStadtWohn

Derzeit leben ca. 3,77 Mio. Menschen in der Stadt (Stand: 31.12.2020).

Das Wachstum der letzten Jahre ist eine große Aufgabe und gleichzeitig eine Chance, die Berliner Kieze als attraktive Wohnorte zu erhalten und zu stärken – für alle, die hier schon wohnen und für diejenigen, die hierherziehen. Das schließt ein, dass sie alle sich ihre Wohnung leisten können und ausreichend Wohnraum bereitsteht.

Viele der hier aufgeführten Steuerungsinstrumente verfolgen daher das Ziel, die Wohnraumversorgung aktiv, kooperativ und im Sinne der Menschen in Berlin und einer zukunftsfähigen Stadtentwicklung zu gestalten.

Auf dieser Seite stellen wir Ihnen diese Instrumente und Maßnahmen für lebenswertes und leistbares Wohnen in Berlin im Überblick vor.



Wie werden Mieterinnen und Mieter unterstützt und geschützt?


Kündigungsschutz bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und erstmalig verkauft, genießen die darin wohnenden Mieterinnen und Mieter ab Eintragung der (neuen) Eigentümerin oder des (neuen) Eigentümers im Grundbuch einen erweiterten Schutz vor einer Kündigung wegen Eigenbedarf oder aus wirtschaftlichen Gründen durch diese (neue) Eigentümerin oder diesen (neuen) Eigentümer. Der Kündigungsschutz wurde im Land Berlin auf zehn Jahre verlängert, er gilt in ganz Berlin. Eine Kündigung aus Eigenbedarf oder aus wirtschaftlichen Gründen darf die Eigentümerin oder der Eigentümer also frühestens nach zehn Jahren aussprechen. Das ist die maximale Frist, die laut Bundesgesetz möglich ist.

Mieterberatung der Bezirke

Mieterinnen und Mieter können sich in allen Berliner Bezirken in offenen Mieterberatungen kostenlos beraten lassen. Expertinnen und Experten für Mietrecht geben Auskunft und beraten zu Fragen zum Mietvertrag, zur Mieterhöhung, zur Modernisierung und zum Kündigungsschutz sowie weiteren Anliegen rund um das Mietverhältnis.

Mietzuschuss

Mieterinnen und Mieter im sozialen Wohnungsbau erhalten unter bestimmten Voraussetzungen einen Mietzuschuss, wenn das anrechenbare Haushaltseinkommen innerhalb der Grenzen für einen Berliner Wohnungsberechtigungsschein liegt. Seit Juli 2017 erhalten Mieterinnen und Mieter in der Regel dann einen Mietzuschuss, wenn die Bruttowarmmiete mehr als 30 Prozent des anrechenbaren Haushaltseinkommens ausmacht. Für die Berechnung des Mietzuschusses wird die nach Wohnraumgesetz Berlin angemessene Wohnfläche zugrunde gelegt. Den Mietzuschuss kann man bei der Investitionsbank Berlin (IBB) beantragen.

Soziale Erhaltungsgebiete mit Umwandlungsverordnung und Vorkaufsrecht

In Berlin gibt es derzeit 71 soziale Erhaltungsbiete, in denen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung geschützt ist. Um den Verlust von günstigem Wohnraum und damit verbundene Verdrängungseffekte für Teile der Gebietsbevölkerung zu vermeiden, bedürfen Umnutzungen, Modernisierungen und Rückbau einer gesonderten Genehmigung der Bezirke.

Seit August 2021 ist in ganz Berlin, also nicht nur in den sozialen Erhaltungsgebieten, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in bestehenden Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohnungen genehmigungspflichtig. Ziel der Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB ist es, das Mietwohnungsangebot in der gesamten Stadt zu schützen. Mit einer Umwandlung gehen häufig eine Entmietung der Häuser und anschließend eine teure Modernisierung einher. Die stadtweit wirksame Umwandlungsverordnung ist auch in den sozialen Erhaltungsgebieten anzuwenden, soweit sie Bestandsgebäude mit mehr als fünf Wohnungen betrifft.

Seit dem Jahr 2015 wird in den sozialen Erhaltungsgebieten das gesetzliche Vorkaufsrecht aktiv angewendet: Bei Verkauf eines Wohngebäudes prüfen die Bezirke, ob der Käufer bzw. die Käuferin sich zu den Zielen des Erhaltungsgebietes verpflichtet und beispielsweise keine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen durchführt. Unterzeichnet er bzw. sie in diesem Sinne eine sog. Abwendungsvereinbarung, kann ein Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden. Fehlt diese Bereitschaft, hat der Bezirk das Recht, das Vorkaufsrecht auszuüben. In der Regel erfolgt dies zugunsten von städtischen Wohnungsbaugesellschaften. Darüber hinaus kommen auch gemeinwohlorientierte Akteurinnen und Akteure, wie Genossenschaften oder Stiftungen, in Betracht.

Zusätzlich bietet das Land Berlin Mieterhaushalten mit geringerem Haushaltseinkommen, die im Zuge der Ausübung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts ihre Wohnung selbst erwerben wollen, aber nicht über genügend Eigenkapital verfügen, über die Investitionsbank Berlin ein zinsloses Eigenkapitalersatzdarlehen an.

Wohnberechtigungsschein

Für Sozialwohnungen gelten besondere Regelungen, damit Menschen, die sich am Wohnungsmarkt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können, unterstützt werden. Nur wer einen passenden Wohnberechtigungsschein (WBS) besitzt, darf eine Sozialwohnung mieten. Ob jemand Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein hat, hängt generell vom Einkommen ab. Informationen über den Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein geben die Wohnungsämter in den Bezirken. Dort wird der Wohnberechtigungsschein auch beantragt.

Wohngeld

Das Wohngeld ist ein Zuschuss zur Miete. Anspruch auf Wohngeld haben Menschen mit geringem Einkommen. Informationen zum Wohngeld bekommt man online und in den bezirklichen Wohnungsämtern. Dort kann man das Wohngeld auch beantragen. Dies ist auch per Online-Formular möglich.


Wie wird der Wohnungsbestand geschützt?


Sanierungsgebiete

Sanierungsgebiete werden vom Berliner Senat festgelegt. Die bundesrechtliche Grundlage dafür liefert das Baugesetzbuch. Zurzeit gibt es in Berlin neun Sanierungsgebiete. Um die soziale und funktionale Durchmischung zu erhalten bzw. zu entwickeln, müssen Bauvorhaben, Modernisierungen oder auch der Verkauf von Grundstücken von den bezirklichen Sanierungsverwaltungsstellen genehmigt werden. Negative Folgen von Modernisierungsmaßnahmen für Mieterinnen und Mieter werden durch Sozialpläne vermindert. In den Plänen werden beispielsweise die Miethöhen nach Sanierung, Ersatzwohnungen für die Bauphasen und Unterstützungen für Umzüge geregelt.

Der Senat hat 2017 übergreifende Ziele für eine sozialverträgliche Stadterneuerung festgelegt. Die Bezirke konkretisieren diese Ziele für die einzelnen Sanierungsgebiete.

Zweckentfremdungsverbot

Der Zweck von Mietwohnungen ist das Wohnen. Wer also eine Wohnung als Büro, Ferienwohnung oder auf andere Weise gewerblich nutzt, zweckentfremdet diese Wohnung. Dafür braucht sie oder er eine schriftliche Genehmigung durch den Bezirk. Auch ein langes Leerstehen oder ein Abriss von Wohnraum gelten als Zweckentfremdung. Seit Mai 2018 gilt in Berlin ein neues verschärftes Zweckentfremdungsverbot. Indem es Wohnungen für ihren primären Zweck erhält, hilft es, dass insgesamt mehr Wohnungen verfügbar sind.


Wie werden Mieten reguliert?


Kappungsgrenzen-Verordnung

Gibt es zu wenig bezahlbaren Wohnraum, dürfen die betroffenen Bundesländer per Verordnung Mietpreiserhöhungen einschränken. In Berlin gilt seit Mai 2018 die neue Kappungsgrenzen-Verordnung: Die Mieten dürfen deshalb innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 Prozent steigen, bis sie auf dem ortsüblichen Niveau angelangt sind. Die Verordnung gilt für alle Berliner Wohnungen außerhalb des sozialen Wohnungsbaus.

Mietpreisbremse

Sie begrenzt den Mietpreis für Wohnungssuchende. In Berlin gilt die Mietpreisbremse seit 2015. Sie regelt, dass die Mieten zu Beginn einer Vermietung höchstens zehn Prozent höher als die ortübliche Vergleichsmiete sein dürfen (--> Mietspiegel).

Verlangt werden darf aber mindestens die Miete der Vormieterin bzw. des Vormieters. Ausnahmen gelten für Neubauten, die seit Oktober 2014 fertig gestellt wurden und bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung.

Mietspiegel

Grundlage des Mietspiegels ist eine Aufstellung der ortsüblichen Vergleichsmiete, also eine Mietenübersicht. Dazu werden Mietänderungen und Neuvermietungen für einen bestimmten Zeitraum betrachtet bzw. die Mieten des vorherigen Mietspiegels fortentwickelt. In Berlin wird er als qualifizierter Mietspiegel gemeinsam von Vertretern der Gemeinde sowie Interessenvertretern der Vermieterinnen und Vermieter und der Mieterinnen und Mieter erstellt. Der Mietspiegel erfasst die Situation auf dem Mietmarkt regelmäßig alle zwei Jahre:

Aus dem Mietspiegel lässt sich die maximal zulässige Netto-Kalt-Miete bei Mieterhöhung für eine konkrete Wohnung einfach ablesen. Er dient damit Mieterinnen und Mietern sowie Vermieterinnen und Vermietern gleichermaßen. Mieterinnen und Mieter erfahren daraus, ab welcher Höhe eine verlangte Miete überhöht ist und bis wohin sie hinzunehmen ist. Vermieterinnen und Vermietern bietet er eine Übersicht, bis zu welchem Betrag sie eine Miete erhöhen können und er ist auch Maßstab beim Abschluss vieler neuer Mietverträge. Ebenso wichtig ist er für die Festlegung angemessener Mietobergrenzen für Transferleistungsempfänger.

Der qualifizierte Mietspiegel ist lt. BGB ein Begründungsmittel bei Mieterhöhungen. Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, müssen Vermieterinnen und Vermieter in jedem Fall auf ihn hinweisen, damit sich die Mieterinnen und Mieter informieren können.


Wie sorgt Berlin für bezahlbaren Wohnraum?


Berliner Modell

Das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung (kurz: Berliner Modell) regelt einheitlich und transparent den Abschluss städtebaulicher Verträge. Es wird angewendet, wenn für ein Wohnungsbauprojekt ein Bebauungsplan neu aufgestellt oder geändert wird.
Bauherren verpflichten sich, Folgekosten ihrer Bauvorhaben mitzutragen. Folgekosten sind beispielsweise die Kosten für den Ausbau von Straßen und Wegen, die zum Grundstück führen, für die Anlage von Grünflächen oder für den Bau von benötigten Kitas und Grundschulen. Bei Wohnungsneubauten gemäß Berliner Modell beträgt der Anteil an sozialen und öffentlich geförderten Wohnungen 30 Prozent der für Wohnen genutzten Geschossflächen.

Fördergelder für Wohnungsneubau

Um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, fördert das Land Berlin den Wohnungsneubau. Insgesamt 5.800 mietpreisgebundene Wohnungen für Mieterinnen und Mieter mit Wohnberechtigungsschein wurden 2019 und 2020 finanziell gefördert. Ab 2021 werden pro Jahr 5.000 neue Wohnungen finanziert. Zudem wurde das Förderprogramm 2019 für Neubauten wesentlich verbessert: Es wird ein höheres Baudarlehen gewährt, auf die Rückzahlung des Baudarlehens wird zu 25 Prozent verzichtet und es werden zusätzlich besondere Baumaßnahmen bezuschusst, wie beispielsweise der Bau von Aufzügen bei Aufstockungen und dem Ausbau von Dachwohnungen, sowie die Schaffung von rollstuhlgerechten Wohnungen. Außerdem werden Zuschüsse für nachhaltige Bauweisen, besonders gestalterische architektonische Elemente, sowie außergewöhnliche Bau- und Nutzungsweisen gewährt.

Ergänzend können in 2021 auch Wohnumfeld-Maßnahmen, die im Zusammenhang mit Wohnungsneubauten in Großsiedlungen stehen, durch Zuschüsse unterstützt werden.

Informationen über Flächen für Wohnungsbau

Das Wohnbauflächen-Informationssystem WoFIS ist ein verwaltungsinternes Arbeitsinstrument für die Senatsverwaltungen und Bezirksämter. Darin sind alle größeren Wohnungsbaupotenzialflächen und -vorhaben erfasst. Es wird dafür eingesetzt, die Wohnungsbau- und Infrastrukturentwicklung in der Stadt strategisch zu planen, abzustimmen und Flächen für den Wohnungsbau zu mobilisieren.

Landeseigene Grundstücke für bezahlbare Wohnungen

Um ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, stellt das Land Berlin auch eigene Grundstücke bereit. Das Land bringt zum Wohnungsbau geeignete Grundstücke vorrangig in die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften ein. Die Wohnungsbaugesellschaften schaffen dann auf diesen Grundstücken bezahlbaren Wohnraum.

Auch andere Partner können Grundstücke erhalten, die sie im Erbbaurecht bebauen dürfen. Dazu müssen sie ein überzeugendes Nutzungskonzept vorlegen und dafür sorgen, dass die Mieten auf einem sozialverträglichen Niveau bleiben. Die eingereichten Konzepte sollen einen Mehrwert für die Stadt und ihre Bürgerinnen und Bürger bieten. Berücksichtigt werden häufig genossenschaftliche oder auch soziale und gemeinwohlorientierte Konzepte bei der Vergabe von Grundstücken. Außerdem soll für unbebaute und bislang ungenutzte landeseigene Einfamilienhausgrundstücke eine neue, gemeinwohlorientierte Nutzung durch soziale Träger realisiert werden.

Mietenkonzepte im Sozialen Wohnungsbau

Zur Vermeidung förderungsbedingter Mieterhöhungen im vor 2001 errichteten Sozialen Wohnungsbau um jährlich 0,1278 €/m² Wohnfläche beschließt der Senat von Berlin jährlich Mietenkonzepte. Die Eigentümer der Wohnungen erhalten als Ausgleich für den Verzicht auf die zulässige Mieterhöhung vom Land Berlin Zuschüsse bzw. keine Erhöhung der Bedienung der Aufwendungsdarlehen.

Modernisierungsförderung von Wohnraum

Die Anforderungen an eine Wohnung verändern sich – sowohl aus persönlichen Gründen als auch aus technischer Sicht.
Der Berliner Senat fördert die Modernisierung von Mietwohnungen. In Zusammenarbeit mit der Investitionsbank Berlin (IBB) gibt es seit Jahren dafür die Programme „IBB Altersgerecht Wohnen“ und „IBB Energetische Gebäudesanierung“, mit denen attraktive und zinsgünstige Darlehen angeboten werden können.

Neue Stadtquartiere und Wohnungen

An 16 großen und vielen kleinen Standorten entstehen rund 52.000 Wohnungen für über 100.000 Menschen, Gewerbe, Arbeitsplätze, Kitas und Schulen, Spielplätze usw. Das Land Berlin steuert die Entwicklung der Quartiere. Die Zusammenarbeit mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsbaugenossenschaften stellt sicher, dass viele bezahlbare Wohnungen entstehen.

Jedes Quartier wird nach einem eigenen Konzept zur Energieversorgung und Mobilität entwickelt. Auch städtebaulich und wohnungswirtschaftlich unterscheiden sich die Konzepte für die Standorte. Leitziele der Entwicklung sind: soziale Mischung, hohe Umweltverträglichkeit, Stärkung lokaler Eigenheiten und Vernetzung mit den Nachbarschaften.

Auch in bestehenden Kiezen entstehen neue Wohnungen. Das dämpft die Kosten für Erschließung und Infrastruktur. Auch die bestehende Infrastruktur wird verbessert, Es entstehen neue Angebote für die Nachbarschaft. Die Bürgerinnen und Bürger vor Ort können ihre Interessen und Sichtweisen in die Planungen einbringen. Dafür müssen diese im Vorfeld genügend Informationen über das geplante Vorhaben bekommen. (Bürgerbeteiligung)

Stadtentwicklungsplan (StEP) Wohnen 2030

Wie viele Wohnungen gebraucht werden und wo wie gebaut werden kann, wird im Stadtentwicklungsplan Wohnen 2030 erfasst. Der Stadtentwicklungsplan Wohnen ist das übergeordnete Konzept für alle zukünftigen Entwicklungen des Wohnungsmarkts in Berlin. Er prognostiziert, wie sich die Nachfrage und der Bedarf nach Wohnungen in Zukunft entwickeln werden und wie damit umgegangen werden kann. Dafür erfasst er den Bedarf an Neubau, die Wohnbaupotenziale und die Entwicklung des Wohnungsbestandes. In dem Plan wird eingeschätzt, wann mit der Umsetzung von Bauvorhaben zu rechnen ist. Außerdem führt er Instrumente und Maßnahmen auf, durch die mehr sozialer Wohnungsbau entstehen kann.

Steuerungsausschuss Wohnungsbau

Die Wohnungsbauleitstelle ist zugleich auch Clearingstelle des Berliner Senats. Das bedeutet, sie kümmert sich um ein Projekt, wenn es bei der Planung oder bei der Errichtung von Wohnhäusern Probleme gibt. Sie spricht dann mit den Beteiligten, um schnell eine gemeinsame Lösung zu finden und umzusetzen. Ist das nicht möglich, wird das Projekt im Steuerungsausschuss Wohnungsbau besprochen. Die Wohnungsbauleitstelle bereitet die Sitzungen des Steuerungsausschusses Wohnungsbau vor, an denen der Regierende Bürgermeister, die Senatorin für Wirtschaft, Energie und Betriebe, die Senatorin für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz und der Senator für Stadtentwicklung und Wohnen teilnehmen.
Der Steuerungsausschuss vermittelt und entscheidet in Konflikten bei Wohnungsbauvorhaben und beschleunigt dadurch den Wohnungsbau.

Wohnraum für soziale Träger

Die angespannte Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt führt insbesondere auch für Menschen, die aus sozialen oder gesundheitlichen Gründen dauerhaft oder zeitweise auf Unterstützung und Betreuung angewiesen sind, zu Schwierigkeiten eine geeignete Wohnung zu finden. Unter anderem auch, weil es für soziale Träger immer schwieriger wird, ausreichend ambulante Wohnangebote für diese Menschen bereitzustellen. Aus diesem Grund fördert das Land Berlin, neben der Bereitstellung von unbebauten und ungenutzten landeseigenen Einfamilienhausgrundstücken für soziale Träger (--> landeseigene Grundstücke für bezahlbare Wohnungen), im Rahmen eines Projektaufrufs den Bau von Gemeinschaftswohnungen für soziale Träger, indem Zuschüsse pro geschaffenem Wohnplatz ausgereicht werden. Das Förderprogramm ist im Juni 2020 gestartet und es stehen hierfür insgesamt 3,5 Millionen Euro zur Verfügung.

Wohnraumversorgung Berlin – Anstalt öffentlichen Rechts (WVB)

2016 wurde die „Wohnraumversorgung Berlin – Anstalt öffentlichen Rechts“ (WVB) gegründet. Sie entwickelt politische Leitlinien für die Arbeit der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften und erarbeitet Vorschläge und Anregungen für den Senat. Die Themen der Wohnraumversorgung Berlin sind Mieterratswahlen, Mieterräte, Sanierungsstrategien, Neubaukosten, Vermietungsvorgaben und Shared Services. Damit wird die kommunale Wohnungswirtschaft als die wichtigste Partnerin des Berliner Senats zur Durchsetzung einer sozialen Wohnungspolitik gestärkt.

Wohnungsbauleitstelle

Die Wohnungsbauleitstelle ist die zentrale Anlaufstelle für alle, die in Berlin Wohnungen bauen möchten. Sie informiert Bezirke, Bauherren und alle anderen über verschiedene Themen zum Wohnungsbau. Ihr Ziel ist es, den Neubau von Wohnungen zu ermöglichen und zu beschleunigen. Zu diesem Zweck unterstützt sie die Entwicklung von Projekten, sorgt für Abstimmungen mit den Behörden und hilft, dass Flächen für den Bau von Wohnungen genutzt werden können. Außerdem berät die Wohnungsbauleitstelle bei der Anwendung des Berliner Modells, erarbeitet die Bezirksbündnisse für Wohnungsneubau und Mieterberatung, organisiert den Steuerungsausschuss Wohnungsbau und befördert Konzeptverfahren.


Wer sind die wichtigsten Partner beim Wohnungsbau?


Bezirksbündnisse für Wohnungsneubau und Mieterberatung

Die zwölf Bündnisse für Wohnungsneubau und Mieterberatung zwischen den Berliner Bezirken und dem Senat haben das Ziel, den dringend benötigten Wohnungsneubau umzusetzen. Sie wurden 2018 geschlossen, um u.a. die vorhandenen Neubaupotenziale zu aktivieren, zügig Planungs- und Baurecht zu schaffen, das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung anzuwenden und die Mieterberatung in den Bezirken zu verbessern.

Private Bau- und Immobilienunternehmen

Private Bauherren und Immobilienunternehmen sind wichtige Partner in Berlin. Sie bauen dringend benötigten Wohnraum und verwalten die meisten Wohnungen in der Stadt. In zahlreichen Projekten kommt das Berliner Modell zum Einsatz, in dem sich die Bauherren an Folgekosten beteiligen und einen Anteil an sozialen und öffentlich geförderten Wohnungen errichten.

Städtische Wohnungsbaugesellschaften

Wichtige Partnerinnen für eine soziale Mieten- und Wohnungspolitik in Berlin sind die sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften. Ihnen gehören 21 Prozent der Berliner Mietwohnungen, das sind etwa 333.000 Wohneinheiten (Stand 31.12.2020).

Im April 2017 hat der Berliner Senat mit den Wohnungsbaugesellschaften eine neue Kooperationsvereinbarung getroffen: „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“. Diese Vereinbarung wurde Anfang 2021 ergänzt und fortgeführt.
Ziel der Vereinbarung ist es, möglichst viele Menschen mit bezahlbarem Wohnraum zu versorgen. Dafür sollen sowohl bestehende Wohnungen als auch neugebaute Wohnungen genutzt werden. Besonders Haushalte, die auf dem freien Wohnungsmarkt Schwierigkeiten haben, Wohnraum zu erhalten, sollen so unterstützt werden.

Bis 2026 soll sich der Wohnungsbestand, den die städtischen Wohnungsbaugesellschaften verwalten, auf 400.000 Wohnungen erhöhen.

Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften müssen die Hälfte der Wohnungen, die sie neu bauen, Menschen mit Wohnberechtigungsschein (WBS) anbieten. Darüber hinaus sollen jedes Jahr 63 Prozent der Wohnungen, die wiedervermietet werden, an Menschen mit Wohnberechtigungsschein (WBS) gehen.

Die Miete darf in den landeseigenen Wohnungen nicht mehr als zwei Prozent pro Jahr steigen.
Mieterinnen und Mieter mit besonders kleinen Einkommen können beantragen, dass ihre Nettokaltmiete auf 30 Prozent ihres Haushalteinkommens gesenkt wird.

Um die Berliner Mieterinnen und Mieter vor finanziellen Überlastungen aufgrund des Wegfalls des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG) zu schützen, hat der Berliner Senat am 01.06.2021 beschlossen, den Mietanstieg für die Haushalte in den Wohnungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften weiter zu begrenzen. Aufgrund des inzwischen außer Kraft getretenen Mietendeckels abgesenkte Mieten können frühestens mit Ankündigung ab 1. Januar 2022 schrittweise bis maximal zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden. Dabei darf die Mietanhebung nicht mehr als 2,5 Prozent jährlich betragen.

Die Bestandsmieten können maximal bis zu 1 Prozent jährlich erhöht werden. Entsprechende Mieterhöhungen können frühestens am 1. Januar 2022 angekündigt werden. Bei Wiedervermietung soll maximal die ortsübliche Vergleichsmiete abzüglich 10 Prozent, mindestens jedoch die Höhe der Vormiete angesetzt werden. Von dieser Regelung kann in Ausnahmefällen abgewichen werden, bei denen objektbezogen sonst eine Unwirtschaftlichkeit gegeben wäre. In diesen Ausnahmefällen kann maximal die ortsübliche Vergleichsmiete angesetzt werden. Darüber hinaus können in Ausnahmefällen, etwa bei Vorkaufsfällen, einvernehmliche Ausnahmeregelungen getroffen werden.

Die Geltungsdauer der Maßnahmen soll auf den ursprünglichen Geltungszeitraum des MietenWoG Bln bis 2025 begrenzt sein.

Wohnungsbaugenossenschaften

Wohnungsgenossenschaften sorgen für preiswerten Wohnraum in der Stadt. Deshalb fördert das Land Berlin Genossenschaftswohnungen stärker. Mit insgesamt bis zu 50 Millionen Euro unterstützt es in 2020/21 Genossenschaften, die in Berlin neuen Wohnraum bauen oder kaufen möchten. Auch werden Mieterinnen und Mieter gefördert, die zu einer Genossenschaft zusammenfinden und ihre Wohnungen selbst erwerben möchten. Ein weiteres Programm hilft Berlinerinnen und Berlinern mit Wohnberechtigungsschein dabei, Genossenschaftsanteile zu finanzieren.

Zusammenarbeit mit Wohnungs- und bauwirtschaftlichen Verbänden

Am 15. April 2021 fand die erste Sitzung des Runden Tisches Wohnungspolitik beim Regierenden Bürgermeister mit den zentralen Akteurinnen und Akteuren der Berliner Wohnungswirtschaft statt. Besprochen wurde, wie nach der Verfassungswidrigkeit des Mietendeckels soziale Härten für Mieterinnen und Mieter durch Nachforderungen vermieden werden können und wie auch zukünftig für ausreichend bezahlbaren Wohnraum gesorgt werden kann.
Alle Teilnehmerinnen und Teilnehmer haben sich dafür ausgesprochen, den Wohnungsneubau gemeinsam zu unterstützen und das Gespräch am Runden Tisch fortzusetzen.


Wie werden Bürgerinnen und Bürger an der Stadtentwicklung beteiligt?


Bebauungsplan

Ein Bebauungsplan gilt für ein bestimmtes Gebiet oder einen Bereich der Stadt und regelt, ob und was dort gebaut werden darf. Der Entwurf eines Bebauungsplans ist mindestens zweimal für einen Monat beim zuständigen Bezirksamt öffentlich einsehbar – das ist gesetzlich vorgeschrieben. Bürgerinnen und Bürger können den Entwurf des Bebauungsplans einsehen und Stellungnahmen dazu abgeben. Dies ist online über die Plattform meinBerlin oder persönlich möglich. Nach der Auswertung fließen die Anregungen der Bürgerinnen und Bürgern in den Bebauungsplan ein. Nach Durchführung des Verfahrens wird der Bebauungsplan der zuständigen Bezirksverordnetenversammlung zur Beschlussfassung vorgelegt. Bebauungspläne von besonderer Bedeutung werden von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen durchgeführt und dem Abgeordnetenhaus von Berlin zur Zustimmung vorgelegt. Alle festgesetzten Bebauungspläne sind über das Geoportal (FIS-Broker) dauerhaft einsehbar.

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan dient der Steuerung städtebaulicher Entwicklungen. Er setzt den gesamtstädtischen Entwicklungsrahmen für nachfolgende, konkretisierende Planungen und insbesondere die Aufstellung der Bebauungspläne fest.
Wie bei den Bebauungsplänen ist eine Beteiligung der Öffentlichkeit an der Flächennutzungsplanung vorgeschrieben.
Bei der Öffentlichkeitsbeteiligung können sich Bürgerinnen und Bürger über beabsichtigte Änderungen informieren und dazu Stellungnahmen abgeben. Diese werden, in Abwägung mit anderen öffentlichen und privaten Belangen, in den Planungsprozess einbezogen. Danach beschließen Senat und Abgeordnetenhaus die Änderungen des Flächennutzungsplans.

Gesetzlich vorgeschriebene Beteiligung

Schon lange ist gesetzlich ein Mindestmaß an Beteiligung von Bürgerinnen und Bürgern vorgeschrieben und findet in sog. Bauleitplanverfahren statt.

Leitlinien für Bürgerbeteiligung

In vielen Bauprojekten, insbesondere denen von großem Interesse oder größerer Bedeutung, sind die betroffene Nachbarschaft sowie andere betroffene Gruppen und die interessierte Öffentlichkeit heute eng in die Planung eingebunden. Die Leitlinien für Bürgerbeteiligung setzen Standards dafür. Sie gelten für alle Formen der gesetzlich nicht geregelten Beteiligung an der Stadtentwicklung in Vorhaben der Senatsverwaltungen. Die Bezirke sind frei, eigene Leitlinien oder auch die des Landes anzuwenden. Die Leitlinien sorgen dafür, dass sich Bürgerinnen und Bürger, Verwaltung, Politik und Wirtschaft auf gemeinsame, gute Lösungen verständigen können und Entscheidungen transparent werden. Das erhöht im Ergebnis die Qualität und Legitimität der Vorhaben.

Neben den neun wichtigen Grundsätzen für gute Beteiligung sind in den Leitlinien auch fünf Instrumente zur Umsetzung dieser Grundsätze beschrieben, die aktuell im Aufbau befindlich oder z.T. auch erst im Planungsstadium sind. Die fünf Instrumente umfassen (1) die zentrale Anlaufstelle für Beteiligung in der Torstraße 208 sowie jeweils bezirkliche Anlaufstellen, (2) den Beteiligungsbeirat, (3) eine Liste aller Vorhaben von Land und Bezirken auf mein.berlin.de, (4) darauf aufbauend die mögliche Anregung von Beteiligung bei Projekten, die in der Vorhabenliste stehen, für die aber keine Beteiligung vorgesehen ist sowie (5) Vorgaben und Qualitätskriterien für die Aufstellung Beteiligungskonzepten.

Leitlinien für Partizipation im Wohnungsbau der Wohnungsbaugesellschaften

Mit den gemeinsamen Leitlinien für „Partizipation im Wohnungsbau“ wurden für alle Beteiligten verlässliche Struktur und Grundlagen für Partizipation im Rahmen von Neubauvorhaben und Verdichtung geschaffen. Dadurch wurde auch die Möglichkeit eröffnet, die konkrete Umsetzung des Bauvorhabens in einem strukturierten und ergebnisorientierten Verfahren mitzugestalten. Die bisherigen Erfahrungen zeigen, dass nur verlässliche Strukturen und deren Verbindlichkeiten der berechtigten Forderung nach frühzeitiger und umfassender Beteiligung gerecht werden können. Partizipation bedeutet nicht darüber zu entscheiden, ob ein Bauvorhaben umgesetzt wird oder nicht, sondern eröffnet die Möglichkeiten, die konkrete Umsetzung des Bauvorhabens mitzugestalten. Dieses grundsätzliche Verständnis, sowie der definierte Grad der Einflussnahme, sind Voraussetzungen für ein strukturiertes und ergebnisorientiertes Verfahren. Nur in gemeinsamer Verantwortung aller Beteiligten können Partizipationsprozesse einen Mehrwert für die Umsetzung von Neubauvorhaben darstellen. Die Leitlinien der Landeseigenen Wohnungsunternehmen haben hohe inhaltliche Überschneidungen mit denen des Landes Berlin und haben einen hohen Anspruch an gute Beteiligung.

Mieterbeiräte / Mieterräte

Mieterbeiräte
Die ehrenamtlich tätigen und demokratisch gewählten Mieterbeiräte der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften vertreten die Interessen der Mieterinnen und Mieter ihres Wohnviertels gegenüber den Wohnungsunternehmen. Es geht hierbei um gutes Wohnen für breite Bevölkerungsschichten und eine bunte Vielfalt in allen Quartieren.
Mieterräte
Mieterräte der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften werden von Mieterinnen und Mietern gewählt und vertreten deren Interessen bei Entscheidungen zu Neubau-, Modernisierungs- und Instandsetzungsprogrammen. So soll ein Interessenausgleich hergestellt werden. Sie sind Sprachrohr aller Mieterinnen und Mieter der Gesellschaft – im Gegensatz zu den Mieterbeiräten, die die Mieterinnen und Mieter der Gesellschaft innerhalb eines bestimmten Quartiers vertreten. Auch im Hinblick auf Quartiersentwicklung und der Gemeinschaftseinrichtungen wird der Mieterwille so berücksichtigt.

Sozialer Zusammenhalt / Städtebauförderung

Die Projekte der Städtebauförderung verbessern die Lebensqualität für die Menschen in den Kiezen und Quartieren. Eine Programmsäule der Städtebauförderung ist das Programm „Sozialer Zusammenhalt“. Das Programm hilft, städtebaulich, wirtschaftlich und sozial benachteiligte Stadtteile zu stabilisieren und aufzuwerten. Investitionen in öffentliche Infrastruktur, den öffentlichen Raum und das Wohnumfeld sollen Akteure im Quartier zusammenzubringen und aktivieren, um den sozialen Zusammenhalt im Quartier zu stärken.

Die Programme „Nachhaltige Erneuerung“ und „Lebendige Zentren und Quartiere“ finanzieren städtebauliche und infrastrukturelle Anpassungen an den demographischen, klimatischen und wirtschaftlichen Wandel. Dabei stehen Maßnahmen zur Verbesserung der Versorgung mit sozialer Infrastruktur und mit qualitätsvollen Grünflächen sowie zur besseren Gestaltung des öffentlichen Raums im Vordergrund. Die Fördergebiete sollen als attraktive und identitätsstiftende Orte gestärkt und weiterentwickelt werden.

In Berlin gibt es aktuell 71 Städtebaufördergebiete. Dafür stehen jedes Jahr rund 130 Millionen Euro zur Verfügung. Zusätzlich unterstützt die Europäische Union Projekte über den europäischen Fonds für regionale Entwicklung (EFRE) mit der Zukunftsinitiative Stadtteil II (EFRE).

Stand: Oktober 2021