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Stadtentwicklungsplan (StEP) Wohnen 2030

Was sind die Kernaussagen?


Berlin wächst und braucht fast 200.000 neue Wohnungen.

  • Bis 2030 werden 194.000 Wohnungen zusätzlich benötigt. In den nächsten Jahren beträgt der jährliche Neubaubedarf 20.000 Wohnungen. Erst ab Mitte des nächsten Jahrzehnts nimmt die Dynamik voraussichtlich etwas ab.
  • Zusätzliche, und vor allem gemeinwohlorientierte Wohnungen in allen Teilen der Stadt zu bauen, ist Voraussetzung für eine quantitative Entspannung und Preisdämpfung am Wohnungsmarkt.


Berlin hat Flächenpotenziale für 200.000 Wohnungen.

  • Der StEP Wohnen 2030 weist Potenziale für rund 200.000 Wohnungen an vielfältigen Standorten nach, um den Neubaubedarf bis 2030 zu decken. Rund ein Viertel dieser Flächen sind landeseigen.
  • Ausgangspunkt der Potenzialermittlung ist das Wohnbauflächen-Informationssystem (WoFIS) auf Basis der Wohnbauflächen des Flächennutzungsplans (FNP).
  • Die Potenzialflächen in der inneren Stadt werden knapper. Damit gewinnt die äußere Stadt als Siedlungsraum an Bedeutung.
  • Der StEP Wohnen 2030 stellt 14 Neue Stadtquartiere dar. Dort sollen lebendige, sozial und funktional gemischte Quartiere entstehen, die eng mit ihrer Umgebung verflochten sind. Sie brauchen neben einer leistungsfähigen Verkehrsanbindung, insbesondere für den ÖPNV, eine gute Ausstattung mit Infrastruktur, vor allem mit sozialen und Bildungseinrichtungen, Einzelhandel und Dienstleistungsangeboten sowie Grünflächen.
  • Auch viele größere und kleinere, über die ganze Stadt verteilte Wohnungsbaupotenziale tragen einen erheblichen Teil zum Wohnungsneubau bei. Das Spektrum reicht von großen Verkehrs- und Gewerbebrachen über die Weiterentwicklung bestehender Siedlungen bis zu Dachausbauten im Bestand. Der Fokus liegt also nicht allein auf brachgefallenen oder freien Grundstücken.


Kernaufgabe: Wohnungsbaupotenziale aktivieren

  • Kernaufgabe ist die Aktivierung der Flächen. Dazu ist eine gemeinsame Anstrengung aller am Wohnungsbau Beteiligten nötig: private, städtische und genossenschaftliche Wohnungswirtschaft, Bauwirtschaft, öffentliche Verwaltung, Politik und Stadtgesellschaft.
  • Um die Flächen zu aktivieren, setzt der StEP Wohnen 2030 räumliche und zeitliche Schwerpunkte für den Wohnungsneubau und die quartiersbezogene Bestandsentwicklung: Zum einen die 14 Neuen Stadtquartiere, zum anderen rund 30 Siedlungen für die bauliche Weiterentwicklung (in zwei Prioritätsstufen). Darüber hinaus werden alle Wohnungsneubaupotenziale nach kurz-, mittel-, und langfristiger Realisierbarkeit eingestuft. Außerdem werden die Potenziale für gemeinwohlorientierten Wohnungsbau hervorgehoben.
  • Zur weiteren Priorisierung in der Umsetzung sind verschiedene Kriterien heranzuziehen, z.B. die stadträumliche Einbindung in bestehende Siedlungsstrukturen, die bestehende Erschließung, die Erreichbarkeit mit dem ÖPNV, ein nennenswerter quantitativer Beitrag zum Wohnungsbau in der Stadt, der Beitrag zum gemeinwohlorientierten Wohnungsbau, die planerische Vorbereitung, Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer, stadtwirtschaftliche Aspekte, Umweltaspekte, eine ausgewogene stadträumliche Verteilung u.a.


Wohnen soll bezahlbar bleiben.

  • Der gemeinwohlorientierte Wohnungsneubau ist eine entscheidende Voraussetzung für bezahlbare Mieten. Die Hälfte des erforderlichen Neubaus soll als gemeinwohlorientierter Wohnungsbau entstehen (rund 100.000 Wohnungen bis 2030).
  • Partnerinnen sind vor allem die städtischen Wohnungsbaugesellschaften und Baugenossenschaften. Hinzu kommen soziale und karitative Einrichtungen und Private, die gemeinwohlorientierte Wohnungsbauten errichten. Der Senat baut unterstützend die Wohnraumförderung weiter aus.
  • Knapp 80.000 Wohnungen lassen sich derzeit im gemeinwohlorientierten Sektor nachweisen (46.000 durch konkrete Projekte städtischer Wohnungsbaugesellschaften oder Wohnungsbaugenossenschaften, weitere 33.000 auf landeseigenen Flächen).
  • Zu diesem gut quantifizierbaren Potenzial kommen weitere Wohnungen mit öffentlicher Förderung hinzu. Auch die Wohnungen, die in Gebieten des besonderen Städtebaurechts oder im Rahmen des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung als mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen errichtet werden, können hier mit einbezogen werden. Ihre Zahl wird derzeit auf etwa 10.000 Wohnungen geschätzt.
  • Um bezahlbares Wohnen in Berlin langfristig zu sichern, muss auch der bereits vorhandene kostengünstige Wohnungsbestand bezahlbar bleiben: Er wird auch 2030 noch den größten Teil des Gesamtbestands ausmachen. Deshalb ist er so zu qualifizieren und zukunftsfähig zu machen, dass seine Bezahlbarkeit gewährleistet bleibt.
  • In welchem Segment welcher Bedarf besteht, spezifiziert ein eigenständiger Wohnraumbedarfsbericht.


Besondere Bedeutung landeseigener Flächen

  • Für den gemeinwohlorientierten Wohnungsbau sind landeseigene Flächen entscheidend. Nur über diese Flächen kann das Land Berlin uneingeschränkt verfügen und sie gezielt einsetzen, damit – neben der erforderlichen Infrastruktur – auch gemeinwohlorientierter Wohnungsbau entsteht. Damit können wirkungsvoll preisdämpfende Impulse gesetzt werden. Die knappen landeseigenen Flächen gewinnen so erheblich mehr Gewicht als in den letzten 20 Jahren. Ihre Aktivierung ist ein wesentlicher Schlüssel.


Innenentwicklung und moderate Außenentwicklung

  • Der StEP Wohnen bekennt sich zur Leipzig Charta und damit zu den Prinzipien der kompakten europäischen Stadt und zum Vorrang der Innenentwicklung. Die Berliner Stadtentwicklung ist auf verkehrsmindernde Siedlungsstrukturen mit Nutzungsmischung und attraktiven Freiräumen und auf Chancengerechtigkeit, also die Möglichkeit zu sozialer Teilhabe, ausgerichtet.
  • Gleichwohl erfordert der Bevölkerungszuwachs auch eine moderate Außenentwicklung, sprich: eine Stadterweiterung auf bisher unbebauten Flächen in randstädtischen Lagen.


Qualitätvolles Wohnen in der Stadt braucht Mischung, Dichte, Teilhabe.

  • Knapper werdende Potenzialflächen und der Blick auf sparsame Flächeninanspruchnahme und kostenintensive infrastrukturelle Erschließung machen eine effiziente Nutzung der Flächen durch Nutzungsmischung und höhere Dichte noch bedeutsamer. Das stellt besondere Anforderungen an die Qualität von Städtebau und Freiräumen.
  • Planung und Bau zukunftsfähiger Quartiere verlangen nachhaltige städtebauliche, funktionale, bauliche, ökologische und gestalterische Qualität. Um sie zu sichern, eignen sich interdisziplinäre städtebauliche Wettbewerbe oder kooperative Verfahren, Gestaltungssatzungen und andere Maßnahmen. Vor allem stadtklimatisch relevante Freiräume sind in ihrer Funktion zu berücksichtigen.
  • Transparenz und Beteiligung können zur Projektqualität und zur Akzeptanz in Nachbarschaft und Stadtgesellschaft beitragen. Die kommunale Planungshoheit und abschließende Entscheidungsverantwortung liegt gleichwohl beim Bezirksamt und der Bezirksverordnetenversammlung sowie bei Senat und Abgeordnetenhaus mit Blick auf das Gemeinwohl.


Neuer Schwerpunkt: bestehende Siedlungen weiterentwickeln

  • Der baulichen Weiterentwicklung von Siedlungen kommt eine städtebaulich und wohnungspolitisch wichtige Rolle zu. Das betrifft vor allem Siedlungen, die zwischen 1949 und 1992 entstanden sind, weil sie häufig Potenziale für zusätzlichen Wohnraum bieten. Diese Siedlungen sollen durch Aufstockung und Neubau behutsam ergänzt, und die Qualität von Wohnumfeld und Infrastruktur verbessert werden.


Wohnungsbau braucht Infrastruktur

  • Nicht nur neue Stadtquartiere und größere Wohnungsbauprojekte erzeugen zusätzlichen Bedarf an Infrastruktur wie Schulen, Kitas oder Mobilitätsangeboten: Mehrere kleine Wohnungsbauvorhaben auf engem Raum haben denselben Effekt.
  • Bei allen Wohnungsbauplanungen ist der Bedarf an technischer, verkehrlicher, sozialer und grüner Infrastruktur von Anfang an zu prüfen und einzuplanen.
  • Für die Absicherung der Infrastruktur sind konkrete Konzepte wie die Sozialen Infrastrukturkonzepte der Bezirke (SIKos) oder Integrierte Städtebauliche Entwicklungskonzepte (ISEKs) erforderlich.


Keine Flächenkonkurrenzen im StEP Wohnen 2030

  • Die Stadtentwicklungspläne Wohnen 2030, Wirtschaft 2030, Zentren 2030 sowie Mobilität und Verkehr sind aufeinander abgestimmt und berücksichtigen den vorliegenden StEP Klima. Flächennutzungen sind auf gesamtstädtischer Ebene zwischen den StEPs geklärt, sodass Nutzungskonkurrenzen vermieden werden. Ebenso ist der StEP Wohnen 2030 mit dem Kleingartenentwicklungsplan abgestimmt und an die landesplanerischen Vorgaben angepasst.


Die Zusammenarbeit von Stadt und Region wird immer wichtiger.

  • Die Bevölkerungsprognosen für Berlin und Brandenburg sind aufeinander abgestimmt. Sie berücksichtigen die Eigendynamik der Umlandgemeinden und die Stadt-Umland-Wanderung. Ein Entlastungseffekt für den Berliner Wohnungsmarkt über das bereits berücksichtigte Maß hinaus ist auf Basis der heute bekannten Planungen und Potenziale nicht zu erwarten.
  • Angesichts der gemeinsamen Wachstumsherausforderung gilt es, die Zusammenarbeit Berlins mit dem Land Brandenburg und den Umlandgemeinden, insbesondere im Rahmen des Kommunalen Nachbarschaftsforums (KNF) zu intensivieren und auszubauen.


Bewährte Instrumente konsequent einsetzen und neue entwickeln

  • Stadtentwicklung und Wohnungsbau benötigen lange Zeit. Mittel- und langfristige Potenziale müssen früh planerisch vorbereitet werden. Senat und Bezirke haben in den vergangenen Jahren das Instrumentarium systematisch ausgebaut, das für Schaffung und Sicherung bezahlbarer Wohnungen zur Verfügung steht. Die aktuell genutzten Instrumente zeigen erste positive Wirkungen.
  • Mit dem Wohnbauflächen-Informationssystem (WoFIS) hat Berlin ein neues verwaltungsinternes Arbeitsinstrument entwickelt, um die Wohnungsbaupotenziale zu erfassen. Das WoFIS enthält Informationen zu privaten und öffentlichen Flächen, auf denen mindestens 50 Wohnungen errichtet werden könnten. Die Daten werden halbjährlich mit den Bezirken abgestimmt und aktualisiert. Das hat die Erfassung des Wohnungsbaupotenzials in der Stadt auf ein neues Qualitätsniveau gehoben.
  • Die Vergabe landeseigener Flächen, Planungsrecht und städtebauliche Verträge sind zentrale Steuerungsinstrumente, um neuen gemeinwohlorientierten Wohnraum und die erforderliche öffentliche Infrastruktur zu schaffen. Über eine aktive Liegenschaftspolitik vergibt Berlin landeseigene Flächen, die sich für den Wohnungsbau eignen, an gemeinwohlorientierte Akteurinnen und Akteure.
  • Die zur Verfügung stehenden Planungs- und Umsetzungsinstrumente sind weiterhin konsequent zu nutzen. Das gilt vor allem für das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung. Die Instrumente müssen darüber hinaus systematisch weiterentwickelt werden.
  • Boden ist eine zentrale Ressource der Stadtentwicklungspolitik. Auch über den Planungshorizont des StEP Wohnen 2030 hinaus muss die Berliner Stadtentwicklung langfristige Entwicklungsoptionen offenhalten. Dafür gilt es, durch eine weitsichtige und kontinuierliche Liegenschaftspolitik Bauland- und Flächenreserven zu sichern.
  • Berlin muss durch strategischen Ankauf den Anteil landeseigener Flächen erhöhen, um künftige Planungs- und Entwicklungsprozesse gemeinwohlorientiert steuern und finanzieren zu können und für die künftige Entwicklung der Stadt vorzusorgen.


Es kommt auf alle an!

  • Beiträge zur Schaffung neuer Wohnungen und Infrastruktur sind in der ganzen Bandbreite unterschiedlicher Quartiere und Bebauungsstrukturen zu erbringen. Die Stadtgesellschaft als Ganzes steht hier in der Pflicht – auch stellvertretend für jene, die erst in Zukunft in Berlin leben werden und angemessen wohnen sollen.
  • Notwendig sind eine klare Haltung von Politik und Verwaltung zum Umgang mit den Potenzialen und ein klares Bekenntnis der ganzen Stadtgesellschaft zum Wohnungsbau. Dabei muss dem gemeinwohlorientierten Wohnungsbau besondere Bedeutung zukommen.
  • Private wie öffentliche, etablierte wie neue Akteurinnen und Akteure – alle sind gleichermaßen wichtig und gefordert: Es kommt auf alle an: auf ein gemeinsames zielorientiertes Planen und Bauen.


Acht Leitlinien

Für die Entwicklung des Wohnens in Berlin in Neubau und Bestand haben der Begleitkreis und die Senatsverwaltung gemeinsam acht Leitlinien erarbeitet:
  • Leitlinie 1: Sozial und funktional vielfältige Quartiere schaffen und erhalten.
  • Leitlinie 2: Kompakte Stadt lebenswert gestalten und ausbauen.
  • Leitlinie 3: Stadtentwicklung integriert betreiben.
  • Leitlinie 4: Baukulturelle und städtebauliche Qualität sicherstellen.
  • Leitlinie 5: Siedlungsstruktur im regionalen Kontext weiterentwickeln.
  • Leitlinie 6: Bezahlbaren Wohnraum für alle schaffen und bewahren.
  • Leitlinie 7: Stadtentwicklung ökologisch und klimagerecht gestalten.
  • Leitlinie 8: Stadtentwicklung als partizipativen Prozess der Stadtgesellschaft betreiben.