Was ändert sich durch das neue Gesetz?
Die wichtigsten Neuerungen sind:
Treuhänder
Durch eine umfassende Regelung wurde das Zwangsmittel der Treuhändereinsetzung aufgenommen. Der Einsatz des Treuhänders soll dem beschleunigten Wiederherstellen des Wohnraums bzw. der Wiederzuführung zu Wohnzwecken dienen, falls der Verfügungsberechtigte, wie in der Praxis nicht selten, seine Mitwirkung gänzlich verweigert.
Leerstand von künftig nur noch drei statt sechs Monaten
Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen
Das Zweckentfremdungsrecht soll nicht bloß den Bestand an Wohnungen für Wohnzwecke sichern, sondern insbesondere den Wohnraum, der zu angemessenen Bedingungen dem Wohnungsmarkt zur Verfügung steht, erhalten. Die angemessenen Bedingungen werden näher definiert.
Streichung der Regelung zur Genehmigungsfiktion
Mit der Streichung der Regelung zur Genehmigungsfiktion gemäß § 3 Absatz 5 ZwVbG wird verhindert, dass Genehmigungen aufgrund zeitlich zu langer Bearbeitungszeit in Folge eines hohen Antragsvolumens oder zeitaufwändiger Ermittlungen ohne die notwendige Prüfung wirksam werden können.
Trägerwohnungen
Soziale, gesundheitliche oder Betreuungsträger übernehmen beim Betrieb von sogenannten Trägerwohnungen Aufgaben der öffentlichen Daseinsvorsorge. Die Anwendungspraxis des Zweckentfremdungsverbotes hat gezeigt, dass die Anmietung von Wohnraum zum Betrieb einer Trägerwohnung durch die Genehmigungspflicht erschwert wird. Das Genehmigungserfordernis zum Betrieb einer Trägerwohnung stellt sich aus Sicht der Träger als ein nicht unerheblicher Nachteil bei der Suche geeigneter Räumlichkeiten auf dem verengten Wohnungsmarkt dar, da Vermieter von Wohnraum häufig den mit der Genehmigungserfordernis verbundenen Aufwand scheuen.
Die Novellierung sieht deshalb in § 1 Absatz 2 Satz 2 ZwVbG die Ermächtigung für den Senat vor, entsprechende Genehmigungserleichterungen bis hin zu Ausnahmen von der Genehmigungsverpflichtung zu erlassen.
Kann ich ein Zimmer meiner Wohnung im Rahmen von "homesharing" untervermieten? Benötige ich dafür eine Genehmigung?
Es bedarf nach § 2 Absatz 2 Nr. 5 ZwVbG keiner Genehmigung, wenn dieses Zimmer der Berliner Hauptwohnung eine Grundfläche von maximal 49 % der Gesamtwohnfläche hat (bei Küche und Bad wird jeweils hälftige Nutzung unterstellt).
Zur Erlangung einer Registriernummer ist die vorherige kostenfreie Anzeige beim zuständigen Bezirksamt erforderlich.
Sobald das Zimmer oder die vermietete Fläche der Berliner Hauptwohnung allerdings mehr als 49 % der gesamten Wohnfläche ausmacht (Küche und Bad werden jeweils hälftig berechnet), bedarf es hingegen wiederrum einer Genehmigung.
Kann ich meine gesamte Wohnung im Rahmen von "homesharing" untervermieten?
Benötige ich dafür eine Genehmigung?
Die Vermietung der Hauptwohnung zu anderen als Wohnzwecken bedarf – wie schon nach bisheriger Rechtslage – einer Genehmigung. Eine Vermietung als Ferienwohnung oder für gewerbliche Zwecke ist daher ohne Genehmigung nicht zulässig.
Es bestehen gute Chancen auf eine Genehmigung, wenn die jeweiligen Verfügungsberechtigten oder Nutzungsberechtigten ihre Berliner Hauptwohnung, in der der tatsächliche Lebensmittelpunkt begründet wird, während ihrer Abwesenheitszeiten zu anderen als Wohnzwecken verwenden und der Charakter als Hauptwohnung nicht angetastet wird.
Hiervon zu unterscheiden ist jedoch eine (langfristige) Untervermietung der Wohnung zu Wohnzwecken bzw. als Wohnung, die wegen ihres Wohncharakters gerade keine Zweckentfremdung darstellt.
Ich bin Eigentümer / Mieter einer Nebenwohnung in Berlin. Kann ich auch diese untervermieten?
Das Gesetz bestimmt, dass die Genehmigung auf Antrag erteilt werden kann, wenn schutzwürdige private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen.
Bei einer Nebenwohnung ist dies in der Regel nur anzuerkennen, wenn die Vermietung als Ferienwohnung an höchstens 90 Tagen im Jahr erfolgt. Besteht daneben eine Hauptwohnung oder mindestens eine weitere Nebenwohnung der Antragstellenden im Land Berlin, soll keine Genehmigung erteilt werden.
Ich bin Eigentümer einer Wohnung bzw. eines Hauses. Muss auch ich für die Vermietung im Rahmen von "homesharing" eine Genehmigung beantragen?
Ja, denn auch hier handelt es sich um Wohnraum, der vor Missbrauch geschützt werden soll. Das Zweckentfremdungsverbots-Gesetz differenziert nicht zwischen "Wohnungen" und "Eigenheimen";. Entscheidend ist, ob Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden soll.
Ist auch ein zeitlich begrenzter Wohnungstausch (beispielsweise während des Urlaubs), ohne dass ich dafür ein Entgelt erhalte genehmigungs- und registrierpflichtig?
Solange es sich nicht um eine Vermietung handelt, also die Wohnung nicht gegen ein Entgelt zur Verfügung gestellt wird, liegt keine Zweckentfremdung vor. Sobald die Wohnung, auch als unentgeltliche Tauschwohnung auf einem Internetportal beworben wird, sind jedoch die Angabe der Registriernummer erforderlich und die vorherige Anzeige beim Wohnungsamt (kostenfrei) notwendig.
Was muss ich beachten, wenn ich meine Wohnung auf einer Online-Plattform einstelle?
Ein beabsichtigtes Anbieten und Bewerben der zweckentfremdeten Nutzung auf Internetportalen wie Airbnb oder Wimdu setzt eine Genehmigung und eine vorherige Anzeige beim zuständigen Bezirksamt voraus. In diesem Zusammenhang wird vom zuständigen Bezirksamt eine Registriernummer vergeben. Diese Registriernummer muss beim Anbieten und Bewerben immer öffentlich sichtbar angegeben werden.
Wo beantragt man eine Genehmigung zur Zweckentfremdung seiner Wohnung? Welche Unterlagen werden dafür benötigt und wie viel kostet mich die Genehmigung?
Die Genehmigung muss in dem Bezirksamt (Wohnungsamt) beantragt werden, in dessen Gebiet die Wohnung liegt.
Als Mieter der Wohnung müssen Sie die Adresse angeben, in der Sie selbst wohnen, die Zustimmungserklärung des Eigentümers zur Vermietung an Touristen, eine Meldebescheinigung und den Mietvertrag beifügen. Als Eigentümer der Wohnung müssen Sie die Adresse angeben, in der Sie selbst wohnen und den aktuellen Grundbuchauszug und eine Meldebescheinigung beifügen.
Gegenwärtig wird eine Genehmigungsgebühr von 225 Euro je Wohneinheit bei Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum erhoben.
Wie lange gelten Genehmigung und Registriernummer? Sind sie befristet oder unbefristet?
Genehmigungen können grundsätzlich befristet werden. Es kommt auf den Einzelfall an. Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz setzt hierfür keine zeitliche Grenze fest. Für die Registriernummer sieht das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz keine Befristung vor.
Ab wann wird die Zahlung einer Übernachtungssteuer fällig?
Informationen zu Fragen der Übernachtungssteuer (City Tax) erhalten Sie auf der Internetseite der Senatsverwaltung für Finanzen:
https://www.berlin.de/sen/finanzen/steuern/downloads/artikel.57924.php
Nach § 5 Absatz 4 Zweckentfremdungsverbot-Gesetz können aber die Daten aus der Übernachtungssteuer zur Überprüfung der Auskunfts- und Nachweispflichten nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz erhoben werden.
