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Wohnungsbestand

Umwandlungsverordung nach § 250 BauGB


Der Senat hat am 3. August 2021 beschlossen, die Rechtsverordnung über einen Genehmigungsvorbehalt gemäß § 250 Absatz 1 Satz 1 des Baugesetzbuchs für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB) zu erlassen. Sie gilt seit dem 6. August 2021. Die Verordnung ist ein neues Instrument und wurde mit Wirkung vom 23.06.2021 durch das Baulandmobilisierungsgesetz in das BauGB eingefügt. Sie tritt gemäß § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft. Die Verordnung weist Berlin stadtweit als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt aus.

Damit gilt fortan in ganz Berlin für bestehende Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohnungen eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Die Begründung oder Teilung von Wohneigentum in solchen Wohngebäuden ist damit grundsätzlich verboten.

Die Genehmigungspflicht erschwert die Umwandlung von Wohngebäuden mit Mietwohnungen in Eigentumswohnungen und damit die Verdrängung der Mietenden aus ihren Wohnungen durch deren Verkauf an Dritte und in der Folge Entmietung, Luxusmodernisierung oder Eigenbedarfskündigung.

Für die ausnahmsweise Genehmigung der Umwandlung in Wohnungseigentum bedarf es nach der Neuregelung des § 250 Absatz 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB einer verbindlichen (notariell beurkundeten) Erklärung von mind. 2/3 der Mietenden des betreffenden Wohnhauses, dass sie ihre Wohnungen im Fall der Umwandlung kaufen würden.

Daneben ist die Beantragung der Umwandlung ausnahmsweise auch noch möglich bei Teilung eines Nachlasses, im Fall der Eigennutzung innerhalb der Familie, zur Erfüllung von Ansprüchen Dritter bei schon eingetragener Vormerkung und in besonderen Härtefällen (§ 250 Absatz 3 Satz 1 Ziffer 1., 2., 5., 4 BauGB).

Die neue, deutlich strengere Regelung hat auch in den Gebieten, für die bereits Soziale Erhaltungsverordnungen („Milieuschutz“) existieren Vorrang vor den bestehenden Regelungen, soweit bestehende Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen betroffen sind.


Hier beantworten wir die häufigsten Fragen zur Verordnung:

Was bedeutet die Regelung des § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB für Mietende und Eigentümer im Einzelnen?
  • Die Erteilung der Genehmigung zur Aufteilung eines Wohngebäudes in Wohnungs- oder Teileigentum sowie die Teilung desselben (Umwandlung) erfolgt auf Antrag des Eigentümers.
  • Der Antrag auf Genehmigung der Umwandlung in Wohnungs- oder Teileigentum ist bei dem für Planung zuständigen Amt des Bezirks zu stellen in dem das betroffene Wohngebäude liegt.
  • Der Antrag kann formlos gestellt werden.
  • Die zuständigen Bezirksämter werden gesondert zu diesem Informationsschreiben eine Liste der für den Antrag notwendigen Unterlagen bereitstellen.
  • Der Eigentümer muss bei Antragstellung alle Wohnungen und alle Mietparteien des Gebäudes sowie die von ihm bestimmten zwei Drittel kaufwilligen Mietenden benennen, so dass sich daraus rechnerisch das notwendige Quorum von 2/3 ohne weitere Prüfung ergibt.
  • Grundsätzlich muss der Eigentümer notariell beurkundete Erklärungen einer entsprechenden Anzahl von kaufwilligen Mietenden vorlegen (notariell beurkundete Angebote zum Abschluss von Wohnungskaufverträgen über die entsprechenden Wohnungen).
  • Die Angebote auf Abschluss von Wohnungskaufverträgen sind für beide Seiten verbindlich. Daraus folgt, dass Eigentümer und kaufwillige Mietende davon ausgehen können und müssen, dass die Kaufverträge über die einzelnen Wohnungen auch tatsächlich abgeschlossen werden, wenn die Zahl von mindestens 2/3 kaufwilligen Mietenden zustande kommt.
  • Ein Kostenrisiko hinsichtlich vergeblich aufgewendeter Notargebühren für die Beurkundungen besteht in der Praxis in der Regel für beide Seiten insoweit nicht, als davon auszugehen ist, dass Eigentümer erst dann das Kaufinteresse der Mietenden beurkunden lassen werden, wenn das Quorum von mindestens 2/3 auch erreicht wird. In diesem Zusammenhang ist angeraten, dass die Erklärungen von mindestens 2/3 der Mietenden zeitgleich beurkundet werden.
  • Ausnahmsweise kann es im Einzelfall auch ausreichen, wenn der Eigentümer geeignete Unterlagen vorlegt, aus denen sich glaubwürdig die verbindliche Verkaufsabsicht und die verbindliche Kaufabsicht der Mietenden ergibt. In diesem Fall nimmt das Amt eine Gesamtwürdigung der Umstände des Einzelfalls vor. Keinesfalls ausreichend ist hingegen eine einseitige Absichtserklärung des Eigentümers oder eine formlose Erklärung von Eigentümer und Mietenden, an 2/3 der Mietenden veräußern zu wollen.
  • Der Antrag ist von der Behörde mit dem Eigentümer zu erörtern.
  • Die Mietenden sind von der Behörde anzuhören.
  • Bei Erreichen des notwendigen Quorums von 2/3 kaufwilligen Mietenden ist dem Antrag des Eigentümers stattzugeben, d.h. die Genehmigung zur Umwandlung ist zu erteilen.
  • Vorrang des § 250 BauGB vor § 172 BauGB in Gebieten mit Sozialen Erhaltungssatzungen: Die neue Vorschrift geht in Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung („Milieuschutz“) den Bestimmungen des § 172 BauGB grundsätzlich vor und ist auch auf Fälle anzuwenden, bei denen Anträge nach § 172 Absatz 4 BauGB vor dem 06.08.2021 gestellt worden sind, sofern über diese Anträge bislang noch nicht entschieden wurden ist.
Warum gefährden Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen den Erhalt bezahlbaren Wohnraums?
Mit der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen geht häufig eine aufwändige und teure Modernisierung mit Mietsteigerungen oder Entmietung der Häuser einher mit anschließender Luxusmodernisierung. In den meisten Fällen werden umgewandelte Wohnungen weiterhin als Mietwohnungen angeboten und nicht von den Erwerbern selbst genutzt. Die Mieten dieser Wohnungen liegen nach einer Luxusmodernisierung deutlich höher als bei nicht umgewandelten Wohnungen. Darüber hinaus werden durch die Umwandlung in Eigentumswohnungen oft erst die rechtlichen Voraussetzungen für eine nachfolgende Eigenbedarfskündigung geschaffen.
Wie stellen Land/Bezirke sicher, dass das Umwandlungsverbot möglichst konsequent umgesetzt wird (und nicht ähnliche Schlupflöcher entstehen wie beim §172 BauGB)?
Bei der Anwendung der Umwandlungsverordnung nach § 172 des Baugesetzbuch (BauGB) in den sozialen Erhaltungsgebieten hat sich gezeigt, dass die Regelung im § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 6 tatsächlich kaum Umwandlungen verhindert. Demnach muss die Genehmigung für eine Umwandlung erteilt werden, wenn sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern. Nahezu alle genehmigten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten sind auf diese Regelung im Baugesetzbuch zurückzuführen.

Im § 250 BauGB (Bildung von Wohneigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten) gibt es diese Regelung nicht. An die Stelle ist im § 250 Absatz 3 Nummer 3 BauGB getreten. Diese Regelung besagt, dass eine Genehmigung zu erteilen ist, wenn das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden soll. Die Anwendung der Nummer 3 soll von den Bezirken stringent ausgelegt werden. In der Regel wird es erforderlich sein, dass der Eigentümer notariell beurkundete Erklärungen einer entsprechenden Anzahl von kaufwilligen Mietern vorlegt. Nicht ausreichend ist die reine einseitige Absichtserklärung des Eigentümers, an zwei Drittel der Mieter veräußern zu wollen. Im § 250 BauGB sind zudem weitere Sicherungen verankert, die Umgehungen des Gesetzeszwecks verhindern. Unter anderem können die Bezirke in der Genehmigung zur Umwandlung bestimmen, dass auch der Verkauf der Wohnungen von ihnen genehmigt werden muss.
Wie vereinbart der Senat die stadtweite Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen mit dem Berliner Verfassungsziel, dass Wohneigentum gefördert werden soll?
Verfassung von Berlin Artikel 28 Absatz 1
Jeder Mensch hat das Recht auf angemessenen Wohnraum. Das Land fördert die Schaffung und Erhaltung von angemessenem Wohnraum, insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen, sowie die Bildung von Wohnungseigentum.


Dem Artikel 28 Absatz 1 Satz 2 der Verfassung von Berlin können als staatliche Aufgabe zwei Zielrichtungen entnommen werden. Danach fördert das Land Berlin sowohl die Schaffung und Erhaltung von angemessenem Wohnraum, insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen, als auch die Bildung von Wohnungseigentum. Damit gibt es zwei Ziele, die einander nur scheinbar widersprechen. Tatsächlich soll damit eine Schwerpunktsetzung zur Bewältigung von aktuellen Problemlagen möglich sein. Die Verfassung soll für einen langen Zeitraum aufzeigen, was Berlin erreichen möchte. Daher gibt es keine Vorgaben dazu, in welchem Verhältnis diese Ziele zueinanderstehen. Die Politik handelt immer im vorgegebenen Rahmen, wenn sie keines der Ziele aus den Augen verliert. Die Vorgaben für eine Verordnung, die die Umwandlungen einschränkt, belegen diese Notwendigkeit. Dazu gehört die aktuelle Wohnungsmarktsituation, die dadurch gekennzeichnet ist, dass Berlin im Verhältnis zum bundesweiten Durchschnitt unter deutlich stärker steigenden Mieten und einer deutlich höheren Mietbelastung der Haushalte leidet. Außerdem ist die Wohnbevölkerung so stark gewachsen, dass nur noch ein sehr geringer Leerstand bei einer großen Nachfrage vorliegt und nicht ausreichend Neubauten geschaffen werden, die die Situation kurzfristig entlasten könnten. Berlin hat in dieser Situation die Pflicht, den neuen § 250 BauGB mit Leben zu erfüllen und ist seiner Zielsetzung aus Artikel 28 der Verfassung nachgekommen.
Werden durch das Umwandlungsverbot die Preise von Eigentumswohnungen in Berlin weiter steigen, sodass sich keiner mehr den Kauf einer selbstgenutzten Eigentumswohnung leisten kann?
Im Zeitraum 2011 bis 2020 wurden in Berlin insgesamt 124.421 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. Allein im Jahr 2020 waren es 19.310 Wohnungen. Zuzüglich der über Neubau entstandenen Eigentumswohnungen ist von einem großen Angebot auszugehen. Größere Mengen der umgewandelten Wohnungen werden zur Zeit auch nicht zum Verkauf angeboten. Das Szenario, dass durch die Beschränkungen des Umwandlungsgeschehens bis Ende des Jahres 2025 die Preise für Eigentumswohnungen weiter steigen, kann eintreten. Die Preissteigerungen für Eigentumswohnungen vollzogen sich allerdings auch in den vergangenen Jahren ungebremst und stimulierten letztlich das Umwandlungsgeschehen.

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