Sozialer Wohnungsbau

Nach seiner Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin (Nr. 17 vom 9. Juli 2011, S. 319 - 322) ist das Gesetz über den Sozialen Wohnungsbau in Berlin (Wohnraumgesetz Berlin - WoG Bln) am 10. Juli 2011 in Kraft getreten. Das Wohnraumgesetz Berlin wurde durch das am 22.9.2015 / 1.1.2016 in Kraft getretene Gesetz über die Neuausrichtung der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin (Berliner Wohnraumversorgungsgesetz – WoVG Bln – GVBl. Nr. 25 vom 5. Dezember 2015, S. 422 - 426) um die §§ 2 (neu) und 11a ergänzt. Mit dem Ersten Gesetz zur Änderung des Wohnraumgesetzes Berlin – GVBl. Nr. 20 vom 29. Juli 2017, S. 380 - 381) wurde § 1a eingefügt, § 2 geändert sowie die §§ 5 und 7 Absatz 3 aufgehoben.
Die wichtigsten Regelungen des WoG Bln seien hier kurz erläutert:

§ 1 WoG Bln:
Verlängerte Kündigungs- und Überlegungsfristen bei Mieterhöhungen

Wird die Miete im Sozialen Wohnungsbau erhöht, so müssen sich Mieterinnen sehr kurzfristig innerhalb von vier bis sieben Wochen entscheiden, ob sie die Mieterhöhung akzeptieren oder ausziehen (siehe §§ 10 und 11 Wohnungsbindungsgesetz). Durch das Wohnraumgesetz ist die Überlegungsfrist auf drei Monate und die Auszugsfrist auf sechs Monate nach dem Monat der Mieterhöhungserklärung verlängert worden, sofern die Mieterhöhung mindestens 10% oder 15% innerhalb von vier Jahren beträgt.

Beispiele

Die bisher gezahlte Miete beträgt 350 € monatlich:

• sie wird um 40 € monatlich erhöht.
  - Das sind mehr als 10%.
  
  Es gelten die längeren Kündigungs- und Überlegungsfristen des Wohnraumgesetzes Berlin.
• sie wird um 30 € monatlich erhöht.
  - Das sind weniger als 10%.
  
  Es gelten weiterhin die kurzen Kündigungs- und Überlegungsfristen der §§ 10 und 11 Wohnungsbindungsgesetz.
• sie wird im darauf folgenden Jahr erneut um 30 € monatlich erhöht.
  - Das sind mehr als 15% innerhalb von vier Jahren.
  
  bei der erneuten Mieterhöhung gelten die längeren Kündigungs- und Überlegungsfristen des Wohnraumgesetzes Berlin.

§  1a WoG Bln: Unwirksamkeit rückwirkender Mieterhöhungen

Aufgrund des zum 30.07.2017 in Kraft getretenen § 1a sind für Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden, rückwirkende Mieterhöhungen unwirksam; solche rückwirkenden Mieterhöhungen waren zuvor nach § 10 Absatz 2 Satz 3 Wohnungsbindungsgesetz und § 4 Absatz 8 Satz 2 Neubaumietenverordnung 1970 möglich.

§ 2 WoG Bln:
Anspruch auf Mietzuschuss zur Sicherung tragbarer Mieten im Bestand öffentlich geförderter Wohnungen (Erster Förderweg)

§ 2 WoG Bln wurde zum 01.01.2016 und zum 30.07.2017 geändert. Damit wurde ein neues Konzept für die finanzielle Unterstützung der Mieterinnen und Mieter in den vorhandenen Wohnungen des Sozialen Wohnungsbaus eingeführt. Ein Mietzuschuss soll grundsätzlich dann gezahlt werden, wenn die Bruttowarmmiete für den angemessenen Umfang der Wohnfläche die Grenze von 30 Prozent des anrechenbaren Gesamteinkommens des Haushalts überschreitet. Bei Haushalten, die in Gebäuden mit schlechtem energetischem Zustand wohnen, wird der Mietzuschuss bereits bei geringeren Nettokaltmietenbelastungen gezahlt (ab 25 Prozent des anrechenbaren Gesamteinkommens). Bei Sozialmietwohnungen, die vom Wegfall der Anschlussförderung betroffen sind, besteht ein Anspruch auf Mietzuschuss nur dann, wenn der Mietvertrag vor dem 01.01.2016 abgeschlossen wurde.

§§ 3, 4 und 6 WoG Bln:
Barwertrückzahlung von Aufwendungsdarlehen

Zeitlich befristet konnten bis Ende 2013 bei den Förderjahrgängen ab Wohnungsbauprogrammjahr 1972 die als Aufwendungsdarlehen gewährten öffentlichen Mittel als Einmalbetrag zum Barwert zurückgezahlt werden. Von der Möglichkeit der Barwertrückzahlung ausgenommen sind Häuser, die ab Wohnungsbauprogrammjahr 1989 mit Baudarlehen der Investitionsbank Berlin gefördert wurden (siehe im Einzelnen § 3 WoG Bln).

Die Bartwertablösung war mit einer Neuregelung der Fristen für Belegungs- und Mietbindungen verbunden (siehe im Einzelnen § 6 WoG Bln):

• Wurden die Aufwendungsdarlehen zum Barwert abgelöst, so endete für jede zweite frei werdende Wohnung die Eigenschaft "öffentlich gefördert". D.h. der Eigentümer kann diese Wohnungen dann ohne die Miet- und Belegungsbindungen des Sozialen Wohnungsbaus frei vermieten.
• Für mindestens die Hälfte der Wohnungen im Objekt gilt die Eigenschaft "öffentlich gefördert" 20 Jahre fort.

Für Bestandsmieterinnen und -mieter von Häusern, deren Verfügungsberechtigte von den Möglichkeiten der Barwertablösung Gebrauch machten, gelten die Bindungen des Sozialen Wohnungsbaus somit für 20 Jahre ab dem Zeitpunkt der Barwertablösung. Denn nur für jede zweite jeweils frei werdende Wohnung, und auch höchstens für die Hälfte der Wohnungen im Objekt, erlöschen die Bindungen jeweils sofort mit deren Freiwerden.

Einzelheiten zur Barwertablösung wurden mit den Verwaltungsvorschriften über die vorzeitige barwertige Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen im Sozialen Wohnungsbau geregelt.

§ 5 WoG Bln - aufgehoben (seit 30.07.2019) -

Bei Objekten, die keine Anschlussförderung erhalten haben und bei denen während der Gültigkeit des § 5 WoG Bln vom 10.07.2011 bis 29.07.2017 die Eigentümerschaft wechselte, endete die Eigenschaft „öffentlich gefördert" per Gesetz zum Zeitpunkt des Eigentümerwechsels. Es gilt das allgemeine Wohnraummietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (siehe Mietfibel). Des Weiteren waren mit dem Eigentümerwechsel bzw. dem Bindungsende aufgrund von § 5 Absatz 3 sämtliche Bestandsmieten, welche über der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen, auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu reduzieren.

§§ 7 - 11 WoG Bln:
Klarstellungen zum Ende der Eigenschaft "öffentlich gefördert" bei bestimmten Fallkonstellationen

Die recht umfänglichen §§ 7 bis 11 des Wohnraumgesetzes regeln insbesondere einzelne spezielle Fallkonstellationen, die vom vorherigen Bundesrecht nur unzureichend erfasst waren. Das Bundesrecht (§§ 15 bis 17 Wohnungsbindungsgesetz) geht davon aus, dass die Eigenschaft öffentlich gefördert so lange bestehen bleibt, wie öffentliche Mittel noch nicht vollständig zurückgezahlt sind. Nur bei einer Zwangsversteigerung des geförderten Objektes endet die Eigenschaft "öffentlich gefördert" drei Jahre nach dem Versteigerungsjahr.

Durch die §§ 7 bis 11 WoG Bln wird für öffentlich geförderte Mietwohnungen und für das im Sozialen Wohnungsbau geförderte Wohneigentum die Eigenschaft "öffentlich gefördert" auch dann beendet, wenn bei Notverkäufen die öffentlichen Mittel nicht vollständig zurückgezahlt werden können. Dies schafft den Eigentümern notleidender Immobilien zusätzliche Spielräume bei der Veräußerung außerhalb des Zwangsversteigerungsverfahrens.

§ 11a WoG Bln:
Sicherung von Bindungen im Bestand öffentlich geförderter Wohnungen

§ 11a Abs. 1 ist am 22.09.2015 sowie § 11a Abs. 2 bis 4 sind am 01.01.2016 in Kraft getreten. Bei vorzeitigen vollständigen Rückzahlungen der als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel beträgt ab dem 22.09.2015 die sogenannte Nachwirkungsfrist für Bindungen zwölf Jahre (statt zuvor zehn Jahre). Weiterhin wurde die Nachwirkungsfrist bei vollständigen vorzeitigen Rückzahlungen von Darlehen, die durch Verstöße des Fördernehmers gegen Förderbestimmungen ausgelöst wurden, auf fünfzehn Jahre verlängert (statt zuvor zwölf Jahre). Des Weiteren sind allgemeine Freistellungen von den öffentlichen Belegungsbindungen seit dem 01.01.2016 ausgeschlossen.

Zu den Einzelheiten siehe den Gesetzestext.