Sozialer Wohnungsbau

Auf Wunsch des Berliner Abgeordnetenhauses und in Abstimmung der Fraktionen wurde im Februar 2016 eine Expertengruppe zur Reform des Sozialen Wohnungsbaus einberufen. Die 12-köpfige Expertengruppe mit Vertreterinnen und Vertretern von Mieter- und Vermieterverbänden, der Politik, der Wissenschaft, der IBB-Förderbank sowie externen Verwaltungen (Bund, Hamburg) erarbeitete innerhalb von nur fünf Monaten in intensiver Arbeit einen umfassenden 3-teiligen Bericht:

• Teil I enthält das Resümee der Expertengruppe sowie Fakten zum Sozialen Wohnungsbau (Übersicht zur Förderhistorie und Segmenten des Sozialen Wohnungsbaus).

• Teil II hat die Reformvorschläge der Expertinnen und Experten - 3 Sofortmaßnahmen und 6 Reformoptionen - zum Inhalt.

• Teil III befasst sich mit ausgewählten Themen der Berliner Förderpraxis, insbesondere rechtliche Fragen der Anschlussförderung und Bestimmung der Verpflichtungsmiete sowie der Kostenfaktoren für Bau und Kostenmiete.

Die drei vorgeschlagenen Sofortmaßnahmen umfassen ein "Sofortprogramm, um das weitere Abschmelzen des Bestandes im sozialen Wohnungsbau durch vorzeitige Ablösung zu verringern", insbesondere durch Senkung der Zinsen für Förderdarlehen, ein "Sofortprogramm, um die Höhe von Erbbauzinsen landeseigener Grundstücke zu senken und deren Erhöhung im geförderten Wohnungsbau zu stoppen" sowie die Änderung des Rechts für bestehende Sozialwohnungen, um Sozialmieterinnen und -mieter mietrechtlich gleichzustellen (Abbau von Benachteiligungen gegenüber dem allgemeinen Mietrecht).

Von den 6 Reformoptionen stellen zwei Alternativen für die Regelung der Miethöhe im Sozialen Wohnungsbau dar, und zwar die

• Einführung einer 3-stufigen einkommensorientierten Miete oder
• Einführung einer Richtsatzmiete mit Abständen zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Zum besonders schwierigen und komplexen Wohnungssegment ohne Anschlussförderung liegen gleichfalls zwei alternative Reformvorschläge vor:

• genereller Umstieg auf das Vergleichsmietensystem mit Härtefallregelung und die Beschränkung der Belegungsbindung bei Neubezug auf jede zweite Wohnung oder
• Erhalt der Belegungsbindungen auch im Verkaufsfall durch Streichung von § 5 WoG Bln sowie dem Verbot der Geltendmachung fiktiver Kostenansätze durch Erwerber von Sozialwohnungen mittels Präzisierung des sog. Einfrierungsgrundsatzes.

Ein weiterer Reformvorschlag beschäftigt sich mit der Flexibilisierung von Bindungen und dem Bindungstausch, der es größeren Eigentümern, insbesondere Genossenschaften, ermöglichen soll, die Wohnungen mit Bindungen gleichmäßiger auf ihren Bestand zu verteilen.

Ein weiterer, ausdrücklich nur von einer Minderheit der Experten getragener Vorschlag sieht einen gestuften Reformprozess vor, demzufolge zunächst in Teilbeständen Mieten gekappt, dann ein Runder Tisch und gegebenenfalls eine Untersuchungskommission eingesetzt und abschließend das Kostenmietrecht umfassend novelliert werden soll.

Die Expertengruppe hat sich bewusst dazu entschlossen, für die beiden besonders dringenden zu lösenden Probleme der Miethöhe und der Bestände ohne Anschlussförderung jeweils unterschiedliche Reformoptionen vorzulegen. Für beide Sachverhalte unterscheiden sich die Reformoptionen dadurch, dass jeweils der eine Reformvorschlag eine Lösung innerhalb des Rechts des sozialen Wohnungsbaus und der andere innerhalb des allgemeinen Vergleichsmietenrechts des BGB wählen.

Insbesondere zur Umsetzung der vorgeschlagenen Sofortmaßnahmen

• werden seit Juli 2016 Eigentümerinnen und Eigentümern Zinssenkungen zur Vermeidung vorzeitiger Rückzahlung angeboten,
• wurde mit der Änderung des Wohnraumgesetzes Berlin im Juli 2017 die mietrechtliche Benachteiligung von Sozialmieterhaushalten durch die Abschaffung rückwirkender Mieterhöhungen abgebaut sowie § 5 WoG Berlin gestrichen.

Die weiteren Vorschläge der Expertengruppe bedürfen der weiteren Prüfung und politischen Abwägung.