Berliner Mietfibel

Wann dürfen Sie untervermieten?

Untervermieten kann jeder Mieterhaushalt, egal ob im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand oder im Sozialen Wohnungsbau. Jedoch muss der Vermietende der Untervermietung zustimmen.

Besucherinnen und Besucher können Sie jedoch auch ohne Erlaubnis des Vermietenden für kurze Zeit beherbergen, wenn Sie kein Geld dafür verlangen.

Gegen den Widerspruch des Vermietenden dürfen Sie zunächst keine Untermietenden aufnehmen. Sie können sich jedoch an die Gerichte wenden. Die Rechtsprechung wägt je nach Einzelfall ab. Für den Mieterhaushalt spricht in solchen Fällen sein berechtigtes Interesse (vgl. § 553 BGB).

Das kann beispielsweise gegeben sein, wenn

• Sie jetzt wesentlich weniger Geld zur Verfügung haben - z.B. infolge von Arbeitslosigkeit,
• Ihre einstmals große Familie sich im Laufe der Zeit verkleinert hat und Sie das ehemalige Kinderzimmer untervermieten,
• Sie in Not geratene oder pflegebedürftige Verwandte aufnehmen wollen.

In diesen Fällen wäre auch ein mietvertragliches Verbot der Untervermietung für Teile der Wohnung hinfällig.

Achtung: Im Sozialen Wohnungsbau ist ausdrücklich geregelt, dass der Vermietende einen geringen Untermietzuschlag fordern darf: 2,50 Euro im Monat für eine Person, 5,00 Euro für zwei oder mehr Personen. Auch bei nicht preisgebundenen Wohnungen kann der Vermietende gegebenenfalls seine Erlaubnis zur Untervermietung von dem Einverständnis des Hauptmieterhaushaltes zur angemessenen Erhöhung der Miete abhängig machen.

In einigen Fällen ist der Wunsch die Wohnung unter zu vermieten jedoch kaum durchsetzbar:

• wenn die Wohnung zu klein ist und Überbelegung droht oder
• wenn die gesamte Wohnung untervermietet werden soll.

Keine Untervermietung ist es und bedarf deshalb auch nicht der Erlaubnis des Vermietenden, wenn Sie enge Angehörige oder Ihre Lebenspartnerin oder Ihren Lebenspartner in Ihrem Haushalt aufnehmen. Natürlich müssen Sie eine Überbelegung der Wohnung auch in diesen Fällen ausschließen.

Welche Rechte haben Untermieterhaushalte?

Grundsätzlich ist das rechtliche Verhältnis der Untermieterin und des Untermieters zum Hauptmieterhaushalt ähnlich wie das des Hauptmieterhaushalts zum Vermieter (Eigentümerin bzw. Eigentümer). Die Rechtsbeziehungen ergeben sich auch hier aus dem (Unter-) Mietvertrag. Mit der Hausverwaltung bzw. dem "richtigen" Wohnungsvermietenden gehen die Untermieterin und der Untermieter jedoch keinen Vertrag ein. Daraus folgt: Endet das Hauptmietverhältnis, muss auch die Untermieterin und der Untermieter die Wohnung räumen.

Auf Kündigungsschutz gegenüber dem "richtigen" Vermieter (der Eigentümerin bzw. dem Eigentümer) können sich die Untermieterin und der Untermieter nicht berufen. Eine Ausnahme gilt lediglich, wenn die Eigentümerin und der Eigentümer den Wohnraum einer Vermietungsfirma überlassen haben (z.B. im Bauherrenmodell). Hier bestimmt § 565 BGB, dass Eigentümerin und Eigentümer bei Beendigung des Zwischenmietverhältnisses an die Stelle des ausscheidenden Zwischenvermieters mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintreten. Beauftragt die Eigentümerin und der Eigentümer aber einen neuen Zwischenvermieter, so tritt dieser in den Mietvertrag ein.
 

Untermieterhaushalte und Wohnberechtigungsschein

Einen Wohnberechtigungsschein benötigen die Untermieterin und der Untermieter nur, wenn mehr als die Hälfte der Wohnfläche der Sozialwohnung von dem Hauptmieterhaushalt untervermietet werden.
 

Mietpreisrecht

Die Mieterhöhungen für das Untermietverhältnis richten sich grundsätzlich nach dem für das Hauptmietverhältnis maßgeblichen Recht. Bei Abschluss des Untermietvertrages sollte die Untermiete den Teil der Miete ausmachen, der der untervermieteten Fläche entspricht. Werden Möbel mitvermietet, darf allerdings noch ein angemessener Möblierungszuschlag erhoben werden.
 

Kündigungsrecht

Untermieterinnen und Untermieter genießen gegenüber dem Hauptmieterhaushalt grundsätzlich nicht den vollen Kündigungsschutz wie "normale" Mieterhaushalte.

Fast gänzlich ungeschützt sind Alleinstehende, die ein überwiegend möbliertes Zimmer in der Wohnung des Hauptmieterhaushalt anmieten (§ 549 Abs. 2 BGB). Die Berufung auf Härtegründe nach der Sozialklausel scheidet hier aus. Der Hauptmieterhaushalt kann den alleinstehenden Untermietenden spätestens am 15. des Monats zum Ablauf des Monats kündigen.