Berliner Mietfibel

Kündigungsschutz und Vorkaufsrecht bei umgewandelten Wohnungen

Wenn bisherige Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, sind betroffene Mieterhaushalte darüber meist beunruhigt.

Zur Panik besteht jedoch kein Anlass. Es gilt der Grundsatz: "Kauf bricht nicht Miete". Das bestimmt § 566 BGB. Wer auch immer eine Wohnung kauft, er tritt mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag ein. Der bisherige Mietvertrag gilt also weiter, es muss kein neuer abgeschlossen werden.

Grundsätzlich genießen betroffene Mieterhaushalte den Kündigungsschutz. Im Umwandlungsfalle haben Mieterhaushalte noch zusätzliche Rechte.

Beachten Sie: Wichtig ist, dass erst nach der Überlassung der Wohnung an den Mieterhaushalt das Wohnungseigentum begründet und die Wohnung veräußert wurde. Bei Einzug in eine Eigentumswohnung greift der erweiterte Kündigungsschutz und das Vorkaufsrecht nicht. Wohnungssuchende sollten daher den Vermieter unbedingt fragen, ob es sich um eine Eigentumswohnung oder Mietwohnung handelt.

Erweiterter Kündigungsschutz bei Umwandlung

Ist nach der Wohnungsüberlassung Wohneigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, kann sich der Erwerber auf berechtigte Interessen (Eigenbedarf und Hinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf der Kündigungssperrfrist berufen (§ 577a Abs. 1 BGB).

Seit dem 1. Oktober 2013 gilt aufgrund der Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013 (GVBl. Seite 488) für ganz Berlin eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren nach Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung und anschließender Veräußerung.

Die Jahresfrist des erweiterten Kündigungsschutzes beginnt mit dem Zeitpunkt der ersten Veräußerung der umgewandelten Wohnung und der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.

Vorkaufsrecht für alle umgewandelten Wohnungen

Mit § 577 BGB besteht ein Vorkaufsrecht für alle von Umwandlung der Miet- in eine Eigentumswohnung betroffenen Mieterhaushalten. Das besagt: Hat der Eigentümer eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, so hat der Mieterhaushalt ein unabdingbares Vorkaufsrecht. Voraussetzung ist jedoch, dass das Wohnungseigentum nach der Überlassung der Wohnung an den Mieterhaushalt begründet wurde. Verkauft der Eigentümer die Wohnung an einen Dritten, so hat der Mieterhaushalt das Recht, durch Ausübung seines Vorkaufsrechtes, nämlich durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer, einen Kaufvertrag mit dem gleichen Inhalt wie den von dem Verkäufer mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrag abzuschließen.

Das Vorkaufsrecht kann bis zum Ablauf von zwei Monaten, nachdem der Mieterhaushalt unter Vorlage des vollständigen Kaufvertrages und der Erklärung, dass er rechtswirksam geworden ist (also z.B. die Zustimmung des Verwalters vorliegt), ausgeübt werden. Das Vorkaufsrecht kann allerdings nicht ausgeübt werden, wenn der Eigentümer die Wohnung an einen Angehörigen seines Haushalts oder an einen Familienangehörigen verkauft. Übt der Mieterhaushalt sein Vorkaufsrecht aus, so hat der Mieterhaushalt dem Verkäufer die Kosten des Erstvertrages zu ersetzen, insbesondere also die Kosten für die Beurkundung des Erstvertrages und die Verwalterzustimmung.