Wenn Vermieter modernisieren wollen
Mieterhaushalte stellen sich bei einer bevorstehenden Modernisierung meist folgende Fragen:
- Was zählt alles zu den Modernisierungsmaßnahmen?
- Wann muss der Vermieter die Modernisierung ankündigen?
- Muss ich alle baulichen Maßnahmen dulden?
- Wie erhöht sich die Miete nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen?
Modernisierungsmaßnahmen
Unter Modernisierungsmaßnahmen sind alle in § 555b
BGB genannten baulichen Veränderungen zu verstehen:
- durch die in Bezug auf die Mietsache nachhaltig Endenergie eingespart wird,
- durch die nicht erneuerbare Primärenergie (aber keine Endenergie gemäß Nr. 1) nachhaltig eingespart wird oder das Klima nachhaltig geschützt wird,
- durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
- durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
- durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
- die auf Umständen beruhen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat oder
- durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
Nicht zu den Modernisierungsmaßnahmen gehören Erhaltungsmaßnahmen der Mietsache, wie Instandhaltung und Instandsetzung.
Ankündigung der Modernisierung
Der Vermieter hat eine Modernisierung spätestens drei Monate vor ihrem Beginn anzukündigen (§ 555c BGB). Die Ankündigung soll die Art und den Umfang der Modernisierungsmaßnahmen, den Beginn und die voraussichtliche Dauer, die erwartete Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen Betriebskosten nach Modernisierung beinhalten. Auf die Möglichkeit zur Einlegung eines Härteeinwands (Form und Frist) soll der Vermieter in der Modernisierungsankündigung hinweisen.
Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Auswirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen, müssen nicht angekündigt werden.
Duldung der Modernisierung
Grundsätzlich müssen Mieter jede tatsächliche Modernisierungsmaßnahme dulden. Diese Duldungspflicht ist in § 555d BGB geregelt.
Eine Duldungspflicht besteht allerdings nicht, wenn die geplante Modernisierungsmaßnahmen für den Mieter oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und der anderen Mieter sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten als Härteeinwand werden erst bei der Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen berücksichtigt. Mit dem Verweis auf die steigende Miete als Härte kann die Modernisierung daher nicht verhindert werden.
Hat der Vermieter die Modernisierung ordnungsgemäß angekündigt, muss der Mieterhaushalt einen bestehenden Härteeinwand grundsätzlich bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform (schriftlich, per Telefax oder ggf. per E-Mail) dem Vermieter mitteilen. Nach Ablauf dieser Frist können nur noch in bestimmten Ausnahmefällen Härten geltend gemacht werden. Ein Ausnahmefall liegt vor, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Fristeinhaltung gehindert war und er dem Vermieter die Umstände und Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitteilt. Auch wenn der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht auf die für einen Härteeinwand vorgesehene Form und Frist hingewiesen hat, muss ein berechtigter Härtefall nach Fristablauf anerkannt werden. Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Mieterhöhung begründen, sind allerdings auch bei diesen Ausnahmefällen nur zu berücksichtigen, wenn sie spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahmen mitgeteilt werden.
Beachten Sie: Erhaltungsmaßnahmen, die der Vermieter durchführt, also die Instandhaltung und Instandsetzung des Wohnhauses zählen nicht zur Modernisierung. Mieterinnen und Mieter müssen alle Maßnahmen zur Erhaltung dulden. Allerdings muss der Vermieter auch Erhaltungsmaßnahmen, die eine erhebliche Einwirkung auf die Wohnung bedeuten, rechtzeitig ankündigen; es sei denn, die sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich (§ 555a BGB).
Mieterhöhung bei Modernisierung
Im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand dürfen regelmäßig 11 % der Modernisierungskosten auf die von der Maßnahme begünstigen Mieterhaushalte umgelegt werden.
Nicht umgelegt werden dürfen gemäß § 559 BGB reine Klimaschutzmaßnahmen oder Maßnahmen zur Schaffung neuer Wohnraums, von denen die bereits im Haus wohnenden Mieter grundsätzlich nichts haben.
Auch Erhaltungsmaßnahmen berechtigen nicht zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen.
Gegebenenfalls ergibt sich ein Ausschluss der Mieterhöhung aufgrund eines berechtigten Härteeinwands (§ 559 Abs. 4 und 5 BGB).
Im Sozialen Wohnungsbau darf nach Zustimmung der
IBB zur Modernisierung eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung aufgestellt werden, in die die modernisierungsbedingten Kosten einfließen. Dadurch erhöht sich die Kostenmiete.
Weitere Rechte des Mieters
Nach Erhalt der Modernisierungsankündigung kann der Mieter außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 555e BGB). Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, dem Vermieter zugehen. Beispiel: Sie erhalten die Modernisierungsankündigung im Juni. Sie können bis Ende Juli außerordentlich das Mietverhältnis zum Ablauf des Monats August kündigen.
Aufwendungen, die der Mieter infolge von Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen machen muss, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen (§§ 555a Abs. 3 und 555d Abs. 6 BGB).
Ist die Nutzung der Wohnung durch die Modernisierungsmaßnahmen nicht nur unerheblich beeinträchtigt, kann ggf. die Miete in angemessenem Umfang gemindert werden.
Beachten Sie: Bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen besteht für die Dauer von drei Monaten allerdings kein Minderungsrecht (§ 536 Abs. 1a BGB).
Für Schäden, die Handwerker am Mobiliar des Mieters verursachen, haftet der Vermieter.
Wenn Sie als Mieter modernisieren wollen
Sie sollten dabei wissen, dass das Vorhaben auf jeden Fall mit dem Vermieter abgesprochen werden muss und seiner Zustimmung bedarf.
Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zur behindertengerechten Herrichtung der Mietsache verlangen (§ 554a BGB). Die berechtigten Interessen des Mieters, der Mitmieter und des Vermieters sind dabei abzuwägen. Der Vermieter kann seine Zustimmung von der Leistung einer Sicherheit für die spätere Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig machen.
Grundsätzlich ist es am besten, wenn schriftlich mit dem Vermieter eine Modernisierungsvereinbarung abgeschlossen wird, um späteren Streit zu vermeiden.
