Berliner Mietfibel / Zulässige Miethöhe – Mieterhöhungen

Gesetzliche Grundlagen für das Mietpreisrecht für Sozialwohnungen bilden: das "Wohnungsbindungsgesetz" (WoBindG), die "Neubaumietenverordnung" (NMV) und die "Zweite Berechnungsverordnung" (II. BV) sowie die Heizkostenverordnung.
 

Die Miethöhe bei Neuvermietung einer Wohnung

Anders als im nicht preisgebundenen Alt- und Neubau darf ein Mieterwechsel im Sozialen Wohnungsbau grundsätzlich zu keiner Mieterhöhung führen. Ein neuer Mieter zahlt also zu Beginn des Mietverhältnisses in der Regel genau den Mietbetrag, den der ausgezogene Mieter zuletzt zahlen musste.

Im Sozialen Wohnungsbau gilt das Prinzip der Kostenmiete. Nur wenn sich die Kosten für die Wirtschaftseinheit, die sogenannten laufenden Aufwendungen, erhöhen, darf die Miete steigen.
 

Das Prinzip der Kostenmiete

Im Sozialen Wohnungsbau werden die Mieten grundsätzlich durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung ermittelt. Wie eine solche Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen ist, ergibt sich aus den Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Nach Fertigstellung eines Bauvorhabens muss der künftige Vermieter bei der Investitionsbank Berlin (IBB) eine Schlussabrechnung vorlegen, aus der die tatsächlich entstandenen Gesamtkosten hervorgehen. Das sind:

1. Kapitalkosten, also die Zinsen des zum Bau eingesetzten Eigen- und Fremdkapitals,
2. Bewirtschaftungskosten, also die Abschreibungs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis.

Die IBB genehmigt dann dem Bauherrn die Erhebung einer Durchschnittsmiete pro Quadratmeter, die sich aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung ergibt.

Aufgrund der Grundstücks- und Baukosten in Abhängigkeit von der Fremdkapitalfinanzierung ist die Kostenmiete relativ hoch.

Durch öffentliche Mittel (z.B. öffentliche Baudarlehen, Aufwendungszuschüsse, Aufwendungsdarlehen) wird in der Regel die Kostenmiete auf ein für die Mieter erträgliches Maß reduziert.

Neben dieser mittels Wirtschaftlichkeitsberechnung ermittelten Miete werden noch Vorauszahlungen auf Umlagen für die Betriebskosten erhoben. Über die Betriebskostenvorauszahlungen muss jährlich abgerechnet werden (§ 20 Neubaumietenverordnung).

Mieter im Sozialen Wohnungsbau haben ausdrücklich das Recht, die Unterlagen für die errechnete Kostenmiete jederzeit beim Vermieter einzusehen bzw. diese sich - gegen Kostenerstattung - Fotokopien zusenden zu lassen. Das betrifft besonders die von der IBB genehmigte Wirtschaftlichkeitsberechnung sowie alle späteren Zusatzberechnungen und Auszüge aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung. Verweigert der Vermieter die Auskunft, kann ggf. die IBB helfen.
 

Wann kann die Miete erhöht werden?

Die wichtigsten Gründe für eine Mieterhöhung im Sozialen Wohnungsbau sind:

• Erhöhung der gesetzlich festgelegten Pauschalen für Verwaltungs-, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis,
• Anhebung des Zinssatzes für Förderdarlehen,
• bauliche Veränderungen aufgrund von behördlichen Auflagen,
• Modernisierungen mit Zustimmung der IBB,
• planmäßiger und im Mietvertrag festgelegter Abbau der öffentlichen Förderung,
• außerplanmäßiger Abbau der öffentlichen

Mieterhöhungen können durch einseitige schriftliche Erklärung des Vermieters geltend gemacht werden. Geht die Erklärung bis zum 15. eines Monats beim Mieter ein, wird die Erhöhung zum ersten des folgenden Monats wirksam. Geht sie später ein, so wirkt sie erst zum ersten des übernächsten Monats. Unter den Voraussetzungen des § 4 Abs. 8 der Neubaumietenverordnung kann bei einer vereinbarten sog. "Mietpreisgleitklausel" auch eine rückwirkende Mieterhöhung zulässig sein.

Das am 10. Juli 2011 in Kraft getretene "Gesetz über den Sozialen Wohnungsbau in Berlin" - Wohnraumgesetz Berlin - enthält verbesserte Regelungen für erhebliche Mieterhöhungen. Erheblich ist eine Mieterhöhung, wenn die Miete, abgesehen von Mieterhöhungen bei Modernisierung und gestiegenen Betriebskosten, um mindestens 10 % oder innerhalb von vier Jahren um mindestens 15 % steigen soll. Bei erheblichen Mieterhöhungen kann der Mieter bis zum Ablauf des dritten Monats nach dem Monat, in dem die Mieterhöhungserklärung zugegangen ist, mit Wirkung bis spätestens zum Ablauf des sechstens Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung kündigen. Wird nicht gekündigt, tritt die erhebliche Mieterhöhung erst nach Ablauf der Überlegungsfrist ein. Wird eine Mieterhöhung verlangt, die unter den zuvor dargestellten Grenzen liegt, gelten weiterhin die kurzen Kündigungs- und Überlegungsfristen der §§ 10 und 11 Wohnungsbindungsgesetz.

Damit Sie als Mieter die Möglichkeit haben, die Berechtigung einer Mieterhöhung weitgehend selbst nachzuprüfen, stellt das Gesetz in § 10 WoBindG strenge Anforderungen an die Wirksamkeit einer Mieterhöhung.

Darauf sollten Sie bei einer Mieterhöhung vor allem achten:

• Ist die Mieterhöhung so berechnet (alte Kosten, neue Kosten, Erhöhung) und erläutert (Gründe), dass jeder den Erhöhungsgrund und die genauen Beträge erkennen kann?
• Wurde der Mieterhöhung eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder eine Zusatzberechnung beigelegt?

Auch wenn der Erhöhungsbetrag berechtigt ist, wird die Mieterhöhung nicht fällig, wenn und solange diese Formvorschriften vom Vermieter nicht eingehalten werden. Stellt sich heraus, dass eine höhere als die Kostenmiete verlangt wurde, können Sie den überschüssigen Betrag zurückfordern.

Nach Rückzahlung der öffentlichen Mittel und Ablauf der Mietpreisbindung ist das allgemeine Mietrecht für nicht preisgebundene Wohnungen anwendbar. Im Falle einer vorzeitigen Rückzahlung bleibt das Objekt noch zehn Jahre in der Wohnungsbindung (Nachwirkungsfrist).

 

Mietzuschuss bei hoher Mietbelastung im Sozialen Wohnungsbau

Mieterhaushalte im Sozialen Wohnungsbau (Erster Förderweg) können Mietzuschüsse zur Sicherung einer tragbaren Mietbelastung erhalten. Durch die Mietzuschüsse soll die Belastung aus der Bruttowarmmiete zum anrechenbaren Einkommen grundsätzlich auf 30 % gesenkt werden. Anspruchsberechtigt sind alle Haushalte, deren Einkommen die Einkommensgrenze für einen normalen Wohnberechtigungsschein (§ 9 Absatz 2 WoFG + 40 %) nicht überschreitet. Für Leistungsempfangende nach SGB II und SGB XII werden mit Hilfe des Mietzuschusses die Mieten auf das angemessene Maß reduziert, insoweit die Leistungsträger nicht mehr die gesamte Miete übernehmen.

 

Neue Sozialwohnungen

Im Unterschied zu den bestehenden Wohnungen des Sozialen Wohnungsbaus (Erster Förderweg) gilt in den seit dem Jahr 2014 neuen Sozialwohnungen nicht das Prinzip der Kostenmiete. Für die Mietsteigerungen gelten die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches, wie bei den nicht preisgebundenen Wohnungen. Zusätzlich müssen die Vermieterinnen und Vermieter die Mietpreisbestimmungen aus den Förderverträgen beachten.

Im Rahmen der Wohnungsbauförderbestimmungen 2015 wurden die neuen Sozialwohnungen mit anfänglichen Nettokaltmieten von 6,00 bis 7,50 €/m², durchschnittlich 6,50 €/m² monatlich, gefördert. Ein Teil der neuen Sozialwohnungen wird mit einkommensabhängigen Zuschüssen gefördert. Bei diesen Sozialwohnungen kann die anfängliche Miete bis zu 8,00 €/m² monatlich betragen, die entsprechend des konkreten Haushaltseinkommens durch einkommensorientierte Zuschüsse auf bis zu 6,00 €/m² monatlich heruntersubventioniert wird. Im Förderzeitraum von regelmäßig 20 Jahren darf die Nettokaltmiete alle zwei Jahre maximal um 0,20 €/m² monatlich steigen. Erkundigen Sie sich daher vor Anmietung einer neu geförderten Wohnung, wie sich die Miete im laufenden Mietverhältnis voraussichtlich entwickeln wird.

Im Rahmen der Wohnungsbauförderbestimmungen 2018 werden neue Sozialwohnungen mit anfänglichen Nettokaltmieten von 6,50 €/m² monatlich gefördert. Für einen Teil der neuen geförderten Wohnungen beträgt die anfängliche Miete bis zu 8,00 €/m² monatlich. Diese Wohnungen stehen auch Haushalten mit mittleren Einkommen zur Verfügung. Im Förderzeitraum von regelmäßig 30 Jahren darf die Nettokaltmiete alle zwei Jahre maximal um 0,20 €/m² monatlich steigen.