Berliner Mietfibel / Zulässige Miethöhe – Mieterhöhungen

Ausschluss der Mieterhöhung

Wenn eine Mieterhöhung eingeht, sollte zunächst geprüft werden, ob für die Wohnung vielleicht Mieterhöhungen generell ausgeschlossen sind. Der Ausschluss oder die Beschränkung einer Mieterhöhung können sich entweder aus einer Vertragsvereinbarung oder aus besonderen Umständen ergeben (§ 557 Abs. 3 BGB).

Beispielhaft seien folgende Ausschlussgründe genannt:

• Vertraglicher Ausschluss, z.B. als Gegenleistung für eine vom Mieterhaushalt vorgenommene Modernisierung der Wohnung;
• Vereinbarung einer Gefälligkeitsmiete, z.B. unter Freunden;
• gesetzlicher Ausschluss von Mietererhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nach Modernisierungsmaßnahmen während der Laufzeit einer Staffelmiete (§ 557a Abs. 2 BGB);
• teilweiser Ausschluss von Mieterhöhungen aufgrund öffentlicher Förderung von Baumaßnahmen (Vertrag zwischen Investitionsbank Berlin und Eigentümerin/Vermietende zugunsten des Mieterhaushalts und nach § 558 Abs. 5 BGB).

 

Die einvernehmliche Mieterhöhung

Manchmal unterbreiten Vermietende in ihren Mieterhöhungsverlangen das Angebot einer "einvernehmlichen" oder "formlosen" Mietanpassung (§ 557 Abs. 1 BGB), welche angeblich für den Mieterhaushalt günstiger als eine "förmliche" Mieterhöhung nach § 558 BGB sein soll.

Es sollte genau geprüft werden, ob die Annahme des Angebots auch tatsächlich vorteilhaft ist. Es könnte auch sein, dass bei Ihrer Wohnung eine "förmliche" Mieterhöhung gemäß § 558 BGB nach dem Mietspiegel gar nicht mehr möglich ist, weil die Miete schon weit über dem Oberwert des Mietspiegels liegt. Das Angebot einer "einvernehmlichen" Mieterhöhung ist in diesem Fall kein Entgegenkommen, sondern der Versuch, eine Mieterhöhung ohne Rechtsanspruch durchzusetzen.

Das Vorgehen der Vermietenden ist jedoch nicht rechtswidrig. § 557 Abs. 1 BGB erlaubt, dass die Mietvertragsparteien - ohne Rücksicht auf Mietspiegel und Kappungsgrenzen - eine Erhöhung der Miete vereinbaren.

Dies bedeutet aber: Wer einmal auf das Angebot der Vermietenden eingegangen ist und der Mietanpassung zugestimmt hat, ist an diese Erklärung gebunden und muss den neuen höheren Betrag künftig zahlen, auch wenn diese Erhöhung nach dem jeweiligen Berliner Mietspiegel überhaupt nicht möglich gewesen wäre.

Ohne ausdrückliche Zustimmung des Mieterhaushaltes ist eine "einvernehmliche" Mieterhöhung nach § 557 Abs. 1 BGB nicht möglich. Deshalb sollte jedes Angebot in Ruhe geprüft und nicht voreilig unterschrieben werden.

Beachten Sie: Auch die vorbehaltlose mehrmalige Zahlung einer erhöhten Miete kann als Zustimmung gewertet werden (durch sogenanntes schlüssiges Verhalten).