Berliner Mietfibel / Zulässige Miethöhe – Mieterhöhungen

 

"Normale" Modernisierungsumlage

Hat die Vermietende die vermietete Wohnung modernisiert, so darf sie regelmäßig eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen verlangen (§ 559 BGB).

Modernisierungsmaßnahmen, die zur Mieterhöhung berechtigen, sind bauliche Maßnahmen,

• durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
• durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
• durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
• durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden und
• die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die die Vermietende nicht zur vertreten hat (soweit es keine Erhaltungsmaßnahmen sind).

Die Vermietende darf nach Durchführung solcher Modernisierungsmaßnahmen eine Erhöhung der jährlichen Miete um 8 % der anteilig auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten verlangen. Beispiel: Betragen die umlagefähigen Modernisierungskosten für die 50 m² große Wohnung 9.600 €, so kann sich die monatliche Miete um 64 € (9.600 € x 8 % durch 12 Monate) bzw. 1,28 €/m² monatlich erhöhen. Zusätzlich gilt eine absolute Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen. Die monatliche Miete darf sich innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 €/m² erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 €/m², so darf sie sich nicht um mehr als 2 €/m² erhöhen. Ist die Modernisierungsankündigung allerdings bis zum 31.12.2018 dem Mieterhaushalt zugegangen, gilt abweichend eine Modernisierungsumlage von 11 % und keine absolute Kappungsgrenze.

Modernisierungsmaßnahmen, die nicht zur Mieterhöhung berechtigen, sind unter anderem bauliche Veränderungen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird und Maßnahmen zum Klimaschutz, die aber nicht zur nachhaltigen Einsparung von Endenergie führen. Kosten für Erhaltungsmaßnahmen gehören ebenfalls nicht zu den umlegbaren Modernisierungskosten.

Eine Mieterhöhung bei umlegbaren Modernisierungsmaßnahmen ist ausgeschlossen, soweit die Mieterhöhung auch unter Berücksichtigung der Betriebskostenentwicklung für den Mieterhaushalt eine Härte bedeutet, die unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Vermietenden nicht gerechtfertigt ist. Der Mieterhaushalt hat die Umstände, bei denen die Mieterhöhung eine Härte darstellt, bereits vor der Modernisierung der Vermietenden anzuzeigen. Grundsätzlich muss der Härteeinwand bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, der Vermietenden mitgeteilt worden sein. Diese Frist gilt allerdings nicht, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

Beachten Sie: Die Mieterhöhung kann durch den Härteeinwand nicht abgewendet werden, wenn die Mietsache nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird oder die Vermietende die Maßnahmen nicht zu vertreten hat.

Soweit die umlagefähigen Kosten vom Mieterhaushalt, von einem Dritten für den Mieterhaushalt oder mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören diese Kosten nicht zu den umlagefähigen Kosten. Werden die Baukosten ganz oder teilweise durch zinsgünstige Mittel gedeckt, so muss die Vermietende den ihr zu Gute kommenden Zinsvorteil an den Mieterhaushalt weitergeben, indem sie den Mieterhöhungsbetrag entsprechend verringert (§ 559a BGB).

Die Mieterhöhung nach Modernisierung kann die Vermietende durch einseitige Erklärung in Textform geltend machen. Die Erklärung bedarf keiner Zustimmung des Mieterhaushalts. Sie ist jedoch nur wirksam, wenn die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und in verständlicher Form erläutert wird. Die Mieterhöhungserklärung aufgrund einer Modernisierung darf nur für die Zukunft abgegeben werden. Sie bewirkt, dass die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten ist(§ 559b Abs. 1 BGB).

Die durch die Modernisierungsmaßnahmen voraussichtlich mögliche Mieterhöhung muss bereits vor Beginn der baulichen Maßnahmen für den Mieterhaushalt kalkulierbar sein. Die Vermietende ist verpflichtet, bereits im Rahmen der Modernisierungsankündigung (§ 555c BGB) die erwartete Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559) und die voraussichtlichen Betriebskosten mitzuteilen. Ist dies unterblieben oder übersteigt die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 %, verlängert sich die Frist bis zur Wirksamkeit der einseitigen Mieterhöhungserklärung um sechs Monate (§ 559b Abs. 2 BGB).

Dies gilt allerdings nicht bei Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Wohnung verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

 

Modernisierungsumlage nach dem vereinfachten Verfahren

Seit dem 1.1.2019 kann eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen auch im Rahmen eines vereinfachten Verfahrens erfolgen (§559c BGB). In der Modernisierungsankündigung muss die Vermietende angeben, dass sie von dem vereinfachten Verfahren Gebrauch macht. Die voraussichtliche Höhe der Betriebskosten nach Modernisierung muss die Vermietende in der Ankündigung nicht angeben.

Betragen die für die Wohnung geltend gemachten Gesamtkosten (Kosten für Modernisierung und Erhaltung) höchstens 10.000 €, so kann die Vermietende die Mieterhöhung nach einem vereinfachten Verfahren berechnen. Als Kosten für Erhaltungsmaßnahmen werden pauschal 30 % abgezogen. Beispiel: Die Gesamtkosten für die Maßnahmen für die 50 m² betragen 9.000 €. Pauschal werden 2.700 € als Anteil für Erhaltungsmaßnahmen abgezogen (9000 € x 30 %). Die Vermietende kann im vereinfachten Verfahren 6.300 € als Modernisierungskosten umlegen, was eine Mieterhöhung von 42 € monatlich bedeuten würde.

Bei der Modernisierungsumlage nach dem vereinfachten Verfahren kann der Mieterhaushalt die Mieterhöhung nicht durch das Berufen auf eine finanzielle Härte abwenden.

Die Vermietende kann das vereinfachte Verfahren innerhalb von fünf Jahren grundsätzlich maximal für Gesamtkosten von 10.000 €/Wohnung anwenden. Auch die Kosten für Maßnahmen, die in der Vergangenheit zu einer normalen Modernisierungsumlage nach § 559 BGB führten, sind dabei zu berücksichtigen.

Hat die Vermietende eine Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren geltend gemacht, so kann sie innerhalb von fünf Jahren nach Zugang der Mieterhöhungserklärung grundsätzlich keine normale Modernisierungsumlage mehr geltend machen. Es gibt hiervon Ausnahmen, wenn die Vermietende aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung die Maßnahmen durchführen muss oder aufgrund eines Wohneigentümerbeschlusses.

 

Pflichtverletzungen bei Ankündigung und Durchführung von baulichen Veränderungen

Seit dem 1.1.2019 kann das Verhalten der Vermietenden bei der Ankündigung und Durchführung von baulichen Veränderungen (wie Modernisierungen) auch auf eine Pflichtverletzung aus dem Mietverhältnis hindeuten.

Gemäß § 559d BGB wird vermutet, dass die Vermietende ihre Pflichten aus dem Mietverhältnis bei nachfolgenden Fallgestaltungen verletzt hat:

• Mit den baulichen Maßnahmen wird nicht innerhalb von zwölf Monaten nach deren angekündigtem Beginn begonnen. Ist kein Beginn der Maßnahmen angegeben, kommt es auf den Zugang der Modernisierungsankündigung an (plus 12 Monate).
• In der Modernisierungsankündigung wird eine voraussichtliche Modernisierungsumlage angegeben, durch die sich die Miete mindestens verdoppelt.
• Die Modernisierungsmaßnahmen werden in einer Weise durchgeführt, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen der Mieterhaushalte zu führen.
• Die Arbeiten ruhen nach Beginn der Modernisierungsmaßnahmen mehr als zwölf Monate.

Die Vermutung der Pflichtverletzung gilt nicht, wenn die Vermietende darlegt, dass für das Verhalten im Einzelfall ein nachvollziehbarer Grund vorliegt.

 

Durchführung baulicher Veränderungen in missbräuchlicher Weise

§ 6 des Wirtschaftsstrafgesetzes regelt seit 1.1.2019 die Durchführung einer baulichen Veränderung in missbräuchlicher Weise. Ordnungswidrig handelt, wer in der Absicht, einen Mieterhaushalt von Wohnraum hierdurch zur Kündigung oder zur Mitwirkung an der Aufhebung des Mietverhältnisses zu veranlassen, eine bauliche Veränderung in einer Weise durchführt oder durchführen lässt, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen der Mieterhaushalte zu führen. Diese Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 100.000 € geahndet werden. Für die Verfolgung sind in Berlin die Bezirksämter verantwortlich. Erkundigen Sie sich bei Ihrem bezirklichen Wohnungsamt.