Berliner Mietfibel / Zulässige Miethöhe – Mieterhöhungen

Eine wichtige Vorschrift für bestehende Mietverhältnisse im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand ist das in § 558 BGB geregelte "Vergleichsmietenverfahren". Es begründet den Anspruch des Vermieters, dass der Mieterhaushalt eines bestehenden Mietverhältnisses einer Mieterhöhung zustimmen muss, soweit die üblichen Mieten für vergleichbaren Wohnraum (ortsübliche Vergleichsmiete) nicht überschritten werden.

Bei Realisierung des Anspruches muss der Vermieter bestimmte Fristen und Formen einhalten sowie Nachweise antreten. Stimmt der Mieter nicht zu oder äußert er sich nicht, muss der Vermieter den Mieterhaushalt auf Zustimmung verklagen, wenn er seinen (vermeintlichen) Anspruch durchsetzen will.

Die Jahres-Sperrfrist

Bei nicht preisgebundenen Wohnungen gilt die so genannte Jahres-Sperrfrist für allgemeine Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Nach § 558 Abs. 1 BGB bedeutet das bei aufeinander folgenden Mieterhöhungen oder nach Vertragsabschluss zusätzlich, dass der Vermieter ein erneutes Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erst ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend machen kann (Sperrfrist). Eine erneute Mieterhöhung kann nach § 558 Abs. 1 BGB frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung wirksam werden. Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) und Betriebskostenveränderungen (§ 560 BGB) beeinflussen nicht den Beginn der Sperrfrist.
 

Die Kappungsgrenze

Nach § 558 Abs. 3 BGB in Verbindung mit der Kappungsgrenzen-Verordnung vom 10. April 2018 (GVBl. S. 370) darf in Berlin die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen (Kappungsgrenze).

Der Ausgangswert der Kappungsgrenze wird bestimmt, indem vom Wirksamkeitszeitpunkt der geforderten Mieterhöhung drei Jahre zurückgerechnet wird (z.B. ist der Wirksamkeits­zeitpunkt der angekündigten Mieterhöhung der 01.07.2019, ist der Ausgangspunkt für die Berechnung der Kappungsgrenze der 01.07.2016). Ohne Einfluss auf die Kappungsgrenze bleiben Mieterhöhungen wegen Modernisierungs­maßnahmen (§ 559 BGB) und Betriebskosten­veränderungen (§ 560 BGB).

Zugleich darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten werden. Es können allerdings noch Modernisierungsumlagen (§ 559 BGB) und Betriebskostenerhöhungen (§ 560) hinzukommen. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann den entsprechenden Feldern des jeweiligen Berliner Mietspiegels entnommen werden.
 

Die ortsüblichen Vergleichsmieten

Ortsübliche Vergleichsmieten sind Entgelte, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann durch einen Mietspiegel nachgewiesen werden.

Die im Berliner Mietspiegel abgebildeten ortsüblichen Vergleichsmieten basieren auf der Nettokaltmiete. Sollte zwischen Mietvertragsparteien z.B. eine Bruttokaltmiete vereinbart sein, muss entsprechend umgerechnet werden.

Spezielle Informationen über den Berliner Mietspiegel können aus der veröffentlichten Broschüre entnommen werden. Die Daten des aktuellen Berliner Mietspiegels mit Wohnlagezuordnung sind auch im Internet abrufbar.

Antworten auf Ihre Fragen zum Berliner Mietspiegel erhalten Sie auch beim Servicetelefon Miete der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen unter der Telefonnummer 030 90139-4777.

Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete kann im Vergleichsmietenverfahren auch anders begründet werden, etwa durch ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder durch Mietangaben von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen.

Der Berliner Mietspiegel wird als ein qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB veröffentlicht. Soweit der Berliner Mietspiegel in seinem Anwendungsbereich als qualifizierter Mietspiegel Aussagen enthält, wird gesetzlich vermutet, dass die in ihm bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Der Vermieter muss daher die enthaltenen Angaben aus dem qualifizierten Berliner Mietspiegel zur Höhe der üblichen Vergleichsmiete im Mieterhöhungsverlangen mitteilen; dies auch, wenn er sein Erhöhungsverlangen auf ein anderes Begründungsmittel stützt (§ 558a Abs. 3 BGB).

Auch mit einer formal wirksam begründeten Mieterhöhung muss noch nicht automatisch die "richtige" ortsübliche Vergleichsmiete geltend gemacht worden sein. Beispiel: Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf den Oberwert des entsprechenden Mietspiegelfeldes, ist die Mieterhöhung zwar korrekt begründet und das Verfahren formal wirksam eingeleitet, der Mieterhaushalt kann aber - wenn er Gründe dafür hat - bestreiten, dass der Oberwert des Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete für seine Wohnung wiedergibt. Können sich die Mietvertragsparteien in einem solchen Fall nicht einigen, wird die maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung im Zustimmungsprozess vom Gericht festgestellt, wenn der Vermieter eine entsprechende Klage einreicht.
 

Das Zustimmungserfordernis

Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB, also die Anhebung der Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Beachtung der Kappungsgrenze und Sperrfrist, wird nur wirksam, wenn der Mieterhaushalt zustimmt. Ist das Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß, hat der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung. Wird die Zustimmung verweigert, kann der Vermieter sie einklagen. Daraus ergibt sich, dass Handlungsbedarf für Mieterhaushalte besteht, wenn ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB zugeht.

Wenn das Mieterhöhungsverlangen in Ordnung ist, erteilen Sie bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats, der nach dem Zugang des Verlangens folgt, die Zustimmung zur Mieterhöhung schriftlich. Andernfalls riskieren Sie eine Zustimmungsklage. Haben Sie dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt, so schulden Sie die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. Beispiel: Das Erhöhungsverlangen ist am 13.02. zugegangen. Sie müssen diesem Mieterhöhungsverlangen (sofern es berechtigt ist) bis Ende April zustimmen und ab 01.05. die erhöhte Miete zahlen.

Wenn Sie Zweifel an der Berechtigung der Mieterhöhung haben, suchen Sie baldmöglichst nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens eine Mieterberatung auf. Stellt sich heraus, dass die Mieterhöhungsforderung formal unwirksam ist, können Sie schweigen und die bisherige Miete weiterzahlen. Stellt sich heraus, dass die Mieterhöhungsforderung der Höhe nach teilweise unbegründet ist, sollten Sie dem Mieterhöhungsverlangen in entsprechendem Umfang teilweise zustimmen. Hilfreich kann auch ein klärendes Gespräch mit dem Vermieter sein, um eine Zustimmungsklage zu vermeiden.

Beachten Sie: Das Zustimmungserfordernis gilt nicht bei Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen(§ 559 BGB) und Veränderungen von Betriebskosten (§ 560 BGB). Diese Erhöhungen werden auch ohne Zustimmung fällig, wenn sie ordnungsgemäß geltend gemacht wurden und berechtigt sind.

 

Wichtige Formvorschriften bei allen Mieterhöhungen

Bestimmte formale Mindestvoraussetzungen müssen immer erfüllt sein, damit ein Mieterhöhungsverlangen wirksam ist. Verstöße dagegen führen zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung.

Achten Sie vor allem auf Folgendes:

• Jedes Mieterhöhungsverlangen muss in Textform gestellt werden. In Textform heißt schriftlich oder per Telefax oder auch per E-Mail.
• Bei mehreren Vermietern müssen alle als Absender der Mieterhöhung ersichtlich sein, es sei denn, es ist ein Dritter (z.B. eine Hausverwaltung) bevollmächtigt.
• Sofern eine Hausverwaltung erstmals Absender der Mieterhöhung ist oder zwischenzeitlich ein Verwalterwechsel stattgefunden hat, soll dem Mieterhöhungsverlangen eine Vollmacht zur Vornahme von Mieterhöhungen beigefügt sein. Andernfalls können Sie die Mieterhöhung wegen fehlender Vollmacht unverzüglich zurückweisen (vgl. § 174 BGB).
• Bei mehreren Mieterinnen und Mietern muss der Mieterhöhungstext sämtlichen Mieterinnen und Mietern zugehen, es sei denn, der Mietvertrag enthält eine sogenannte Bevollmächtigungsklausel.
• Bei jeder Mieterhöhung muss die neue Miete oder zumindest die Erhöhung betragsmäßig ausgewiesen sein.