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Berliner Betriebskostenübersicht 2019

Erläuterungen zu den Ergebnissen der Analyse der Betriebskostenarten


Was alles unter den Begriff Betriebskosten fällt, ist aus der Betriebskostenverordnung (BetrKV) (pdf, Quelle: bundesrecht.juris.de) ersichtlich.

Ein vorgeschriebenes Schema für die Betriebskostenabrechnung gibt es aber nicht. Der Aufbau der konkreten Betriebskostenabrechnung kann von der in obiger Tabelle abgebildeten Gliederung abweichen. Beispielsweise können die Kosten für die Schneebeseitigung auch in den Hauswartkosten enthalten sein, wenn die Schneebeseitigung nicht durch eine gesonderte Firma, sondern vom Hauswart selbst durchgeführt wird. Der Umfang der Leistungen erklärt zum Teil auch die unterschiedliche Höhe einzelner Betriebskosten*). Bei der Anwendung der Tabelle als Orientierung ist dies entsprechend zu berücksichtigen.

Grundsteuer

Die Grundsteuer wird von den Berliner Finanzämtern erhoben. Die Analyse der erhobenen Werte zeigt, dass sich bei Altbauten bis 1949 die Höhe der Grundsteuer durchschnittlich im unteren Spannenbereich bewegt. Bei allen neueren Wohngebäuden ab 1950 wurden meist Werte oberhalb des ausgewiesenen Mittelwertes festgestellt.

Wasserversorgung und Entwässerung

Die Höhe der Kosten für die Wasserversorgung und Entwässerung ist neben den festgelegten Tarifen vor allem vom Verbrauchsverhalten abhängig. Auch ein gegebenenfalls vorhandener zusätzlicher Wasserverbrauch für die Gartenpflege kann eine Rolle spielen. Nach dem Jahr 2017 stattgefundene Preisänderungen konnten nicht berücksichtigt werden. Zum 1. Januar 2018 sank der Preis für Schmutzwasser (Entwässerung) für die Tarifperiode 2018/2019 um 4,0 Prozent. Der Preis für das Niederschlagswasser stieg zum 1. Januar 2018 um 2,0 Prozent. Der Grundpreis und der Tarif für Trinkwasser (Wasserversorgung) blieben zum 1. Januar 2018 unverändert.

Aufzug

Die Höhe der Kosten für den Aufzug steht in Abhängigkeit von der Anzahl der Aufzüge und der Anzahl der Geschosse des Wohngebäudes. Tendenziell konnte ein Zusammenhang von der Geschosszahl und der durchschnittlichen Höhe der Aufzugskosten ermittelt werden; eher niedrigere Kosten bei neun und mehr Geschossen und höhere Aufzugskosten bei Häusern mit bis zu fünf Geschossen.

Straßenreinigung

Die Straßenreinigungskosten wiesen eine sehr geringe Schwankungsbreite auf. Diese Position hat aufgrund ihrer Höhe einen eher geringen Einfluss auf die Gesamthöhe der Betriebskosten. Nach dem Jahr 2017 stattgefundene Preisänderungen konnten nicht berücksichtigt werden. Im Jahr 2018 fand keine Tarifänderung statt. Zum 1. Januar 2019 stiegen die Straßenreinigungsgebühren der BSR für die Tarifperiode 2019/2020 durchschnittlich um 3,7 Prozent.

Müllbeseitigung

Ein eindeutiger Zusammenhang zwischen der Höhe der ermittelten Kosten für die Müllbeseitigung und der Bezugsfertigkeit der Wohngebäude konnte nicht festgestellt werden. Nach dem Jahr 2017 stattgefundene Preisänderungen konnten nicht berücksichtigt werden. Im Jahr 2018 fand keine Tarifänderung statt. Zum 1. Januar 2019 stiegen die BSR-Tarife der Abfallwirtschaft für die Tarifperiode 2019/2020 durchschnittlich um 3,8 Prozent.

Hauswart/Hausmeister

Die Hauswartkosten wiesen eine relativ hohe Schwankungsbreite auf, die sich vor allem aus dem unterschiedlichen Umfang der Tätigkeiten des Hauswartes erklärt. Tendenziell wurden bei Wohngebäuden mit bis zu fünf Geschossen und nicht umfassend sanierten Gebäuden höhere Kosten für den Hauswart/ Hausmeister ermittelt.

Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

Überdurchschnittliche Kosten wurden bei Wohngebäuden der Bezugsfertigkeitsjahre 1973 bis 1990 der westlichen Bezirke und neueren Wohngebäuden ab 1991 ermittelt.

Schneebeseitigung

Die im Vergleich zum Jahr 2016 ähnlich milden Temperaturen in den Wintermonaten könnten zu den nahezu unveränderten Kosten bei der Schneebeseitigung geführt haben.

Gartenpflege

Die Schwankungsbreite bei den Kosten für die Gartenpflege ist groß. Die konkrete Höhe hängt wesentlich von den zum Haus bzw. zur Wirtschaftseinheit zugehörigen Grünflächen, Spielplätzen, Freiflächen ab sowie deren Gestaltung und Pflege. Tendenziell unterdurchschnittliche Kosten für die Gartenpflege wurden im Altbau bis 1918 und in Wohngebäuden 1973 bis 1990 in den östlichen Bezirken ermittelt.

Beleuchtung (Allgemeinstrom)

Die Kosten der Beleuchtung wiesen eine hohe Schwankungsbreite auf. Höhere Kosten über dem Mittelwert waren vor allem bei neueren Wohngebäuden mit einer Bezugsfertigkeit ab 1965 zu beobachten.

Schornsteinreinigung

Im oberen Spannenbereich liegende Kosten wurden vor allem bei älteren Wohngebäuden mit einer Bezugsfertigkeit bis 1964 und unsanierten Gebäuden ermittelt.

Sach- und Haftpflichtversicherung

Die Höhe dieser Kosten hängt vom konkreten Umfang der abgeschlossenen Versicherungen ab. Tendenziell im unteren Spannenbereich liegende Kosten wurden bei Gebäuden mit sechs und mehr Geschossen festgestellt.

Betrieb der Gemeinschafts-Antennenanlage/des Breitbandnetzanschlusses

Es war kein eindeutiger Zusammenhang zwischen der Struktur der Wohngebäude (Bezugsfertigkeit, Geschosszahl und Sanierungsstand) und der Höhe dieser Betriebskostenpositionen feststellbar.

Sonstige »kalte« Betriebskosten

Ein Zusammenhang zwischen der Höhe der abgerechneten sonstigen Betriebskosten von der Struktur der Wohngebäude war nicht feststellbar.

Heizung

Heizkosten werden grundsätzlich durch die Eigenschaften des Gebäudes und durch das individuelle Verbrauchsverhalten bestimmt. Nach der Heizkostenverordnung müssen diese Kosten mindestens zu 50 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden, wenn keine Ausnahmetatbestände vorliegen. Gasetagenheizungen oder sonstige Einzelofenheizungen, bei denen der Mieterhaushalt die Energiekosten direkt und nicht über den Vermieter trägt, sind nicht erfasst. Nach umfassender Sanierung der Wohngebäude wurden durchschnittlich geringere Heizkosten unterhalb des ausgewiesenen Mittelwertes ermittelt. Beim Wärmecontracting (die Wärmeversorgung übernimmt ein externer Dienstleister) sind durchschnittlich höhere Heizkosten abgerechnet worden.

Nach dem Jahr 2017 stattgefundene Änderungen bei der Höhe der Heizkosten konnten nicht berücksichtigt werden. Im Jahr 2018 sind die Preise für Gas und Fernewärme nur leicht gestiegen, während der Heizölpreis deutlich angestiegen ist. Dies wird sich jedoch erst auf die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2018 auswirken.

Warmwasser

Auch die Warmwasserkosten sind zumindest zu 50 Prozent nach Verbrauch abzurechnen, so wie es die Heizkostenverordnung vorschreibt. Entscheidend für die konkrete Höhe der Warmwasserkosten ist vor allem das eigene Verbrauchsverhalten. Die ermittelten Durchschnittswerte schwankten zwischen den verschiedenen Bezugsfertigkeitsklassen.

Sonstige »warme« Betriebskosten

Hierunter wurden vor allem die Wartungskosten für die Heizungsanlage erfasst. Hier sind zwischen den verschiedenen Energieträgern keine signifikanten Unterschiede festzustellen.


*)  Eine detaillierte Übersicht bietet hier die "Geislinger Konvention", die von der Wohnungswirtschaft und der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen entwickelt wurde