Wohnen  

 

Wohnraumgesetz Berlin / Wegfall der Anschlussförderung

Sozialer Wohnungsbau: Wohnraumgesetz Berlin


Wohnraumgesetz (Engelbecken)

Nach seiner Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin (Nr. 17 vom 9. Juli 2011, S. 319 - 322) ist das Gesetz über den Sozialen Wohnungsbau in Berlin (Wohnraumgesetz Berlin - WoG Bln) am 10. Juli 2011 in Kraft getreten. Dieses Gesetz bringt für die Mieterinnen und Mieter, Eigentümerinnen und Eigentümer von Sozialwohnungen einige Veränderungen, von denen die wichtigsten hier kurz erläutert seien:

§ 1 WoG Bln:
Verlängerte Kündigungs- und Überlegungsfristen bei Mieterhöhungen

Wird die Miete im Sozialen Wohnungsbau erhöht, so müssen sich Mieterinnen sehr kurzfristig innerhalb von vier bis sieben Wochen entscheiden, ob sie die Mieterhöhung akzeptieren oder ausziehen (siehe §§ 10 und 11 Wohnungsbindungsgesetz). Durch das Wohnraumgesetz ist die Überlegungsfrist auf drei Monate und die Auszugsfrist auf sechs Monate nach dem Monat der Mieterhöhungserklärung verlängert worden, sofern
  • die Mieterhöhung mindestens 10% oder
  • 15% innerhalb von vier Jahren
beträgt.

Beispiele

Die bisher gezahlte Miete beträgt 350 € monatlich:
  • sie wird um 40 € monatlich erhöht.
    - Das sind mehr als 10%.
    Es gelten die längeren Kündigungs- und Überlegungsfristen des Wohnraumgesetzes Berlin.
  • sie wird um 30 € monatlich erhöht.
    - Das sind weniger als 10%.
    Es gelten weiterhin die kurzen Kündigungs- und Überlegungsfristen der §§ 10 und 11 Wohnungsbindungsgesetz.
  • sie wird im darauf folgenden Jahr erneut um 30 € monatlich erhöht.
    - Das sind mehr als 15% innerhalb von vier Jahren.
    bei der erneuten Mieterhöhung gelten die längeren Kündigungs- und Überlegungsfristen des Wohnraumgesetzes Berlin


§ 2 WoG Bln:
Verlängerte Frist für Härtefalle nach Wegfall der Anschlussförderung

Die Frist, innerhalb derer Mieterinnen und Mieter nach Mieterhöhungen in Häusern, die vom Wegfall der Anschlussförderung betroffen sind, Härtefallhilfen beantragen können, ist auf zehn Jahre verlängert worden. mehr

§§ 3, 4 und 6 WoG Bln:
Barwertrückzahlung von Aufwendungsdarlehen

Zeitlich befristet bis Ende 2013 können bei den Förderjahrgängen ab Wohnungsbauprogrammjahr 1972 die als Aufwendungsdarlehen gewährten öffentlichen Mittel als Einmalbetrag zum Barwert zurück gezahlt werden. Von der Möglichkeit der Barwertrückzahlung ausgenommen sind Häuser, die ab Wohnungsbauprogrammjahr 1989 mit Baudarlehen der Investitionsbank Berlin gefördert wurden (siehe im Einzelnen § 3 WoG Bln).

Die Bartwertablösung ist mit einer Neuregelung der Fristen für Belegungs- und Mietbindungen verbunden (siehe im Einzelnen § 6 WoG Bln):
  • Sind die Aufwendungsdarlehen zum Barwert abgelöst, so endet für jede zweite frei werdende Wohnung die Eigenschaft "öffentlich gefördert". D.h. der Eigentümer kann diese Wohnungen dann ohne die Miet- und Belegungsbindungen des Sozialen Wohnungsbaus frei vermieten.
  • Für mindestens die Hälfte der Wohnungen im Objekt gilt die Eigenschaft "öffentlich gefördert" 20 Jahre fort.


Für Bestandsmieterinnen und -mieter von Häusern, deren Verfügungsberechtigte von den Möglichkeiten der Barwertablösung Gebrauch machen, gelten die Bindungen des Sozialen Wohnungsbaus somit für 20 Jahre ab dem Zeitpunkt der Barwertablösung. Denn nur für jede zweite jeweils frei werdende Wohnung, und auch höchstens für die Hälfte der Wohnungen im Objekt, erlöschen die Bindungen jeweils sofort mit deren Freiwerden.

Einzelheiten zur Barwertablösung wurden mit den Verwaltungsvorschriften über die vorzeitige barwertige Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen im Sozialen Wohnungsbau geregelt.


§ 5 WoG Bln:
Sofortiges Ende der Eigenschaft "öffentlich gefördert" bei Eigentümerwechsel von Objekten ohne Anschlussförderung

Wechselt bei Objekten, die keine Anschlussförderung erhalten haben, die Eigentümerschaft (zu den einzelnen Formen des Eigentümerwechsels siehe die Aufzählung in § 5 Absatz 1 Nr. 1 - Nr. 7 WoG Bln), so ist die Eigenschaft öffentlich gefördert" per Gesetz beendet. Somit kann sich der neue Eigentümer sich nicht mehr auf das Kostenmietrecht des Sozialen Wohnungsbaus berufen. Vielmehr gilt das allgemeine Wohnraummietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (siehe Mieterfibel).

Durch § 5 Absatz 3 WoG Bln werden zudem bei den genannten Fällen des Eigentümerwechsels in diesen Objekten sämtliche Bestandsmieten, welche über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, auf die ortsübliche Vergleichsmiete reduziert.

§§ 7 - 11 WoG Bln:
Klarstellungen zum Ende der Eigenschaft "öffentlich gefördert" bei bestimmten Fallkonstellationen

Die recht umfänglichen §§ 7 bis 11 des Wohnraumgesetzes regeln insbesondere einzelne spezielle Fallkonstellationen, die vom vorherigen Bundesrecht nur unzureichend erfasst waren. Das Bundesrecht (§§ 15 bis 17 Wohnungsbindungsgesetz) geht davon aus, dass die Eigenschaft öffentlich gefördert so lange bestehen bleibt, wie öffentliche Mittel noch nicht vollständig zurückgezahlt sind. Nur bei einer Zwangsversteigerung des geförderten Objektes endet die Eigenschaft "öffentlich gefördert" drei Jahre nach dem Versteigerungsjahr.

Durch die §§ 7 bis 11 WoG Bln wird nunmehr für öffentlich geförderte Mietwohnungen und für das im Sozialen Wohnungsbau geförderte Wohneigentum die Eigenschaft "öffentlich gefördert" auch dann beendet, wenn bei Notverkäufen die öffentlichen Mittel nicht vollständig zurückgezahlt werden können. Dies schafft den Eigentümern notleidender Immobilien zusätzliche Spielräume bei der Veräußerung außerhalb des Zwangsversteigerungsverfahrens. Zu den Einzelheiten siehe den Gesetzestext.

Download

Gesetz über den Sozialen Wohnungsbau in Berlin (Wohnraumgesetz Berlin - WoG Bln)

Kontakt

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt
Württembergische Straße 6
10707 Berlin

Friedhelm Nitsch
Tel.: 030 90139-4761
Fax: 030 90139-4732
E-Mail: friedhelm.nitsch@senstadtum.berlin.de

 


 
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