Berliner Mietspiegel 2011

Berliner Betriebskostenübersicht 2011

Grundlage: Betriebskostenabrechnungen 2009

(Diese Betriebskostenübersicht ist nicht Bestandteil des Berliner Mietspiegels 2011)

Mit dieser Berliner Betriebskostenübersicht soll mehr Transparenz im Bereich der Betriebskosten geschaffen werden. Es wurden für alle einzelnen Betriebskostenarten Durchschnittswerte und Spannenwerte mit den üblicherweise gezahlten Kosten ermittelt. Die Höhe der einzelnen Betriebskostenarten hängt aber von einer Vielzahl von Einzelfaktoren ab. Die vorliegende Tabelle kann daher nur als Orientierung dienen, welche Beträge bei den einzelnen Betriebskosten-arten üblicherweise in Berlin im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand abgerechnet wurden. Diese Übersicht ist nicht rechtsverbindlich.

Bei den Erhebungen zum Berliner Mietspiegel 2011 wurden im Rahmen einer Stichprobe Angaben zur Höhe der einzelnen Betriebskostenarten bei Mietern und Vermietern erfragt. Insgesamt lagen Angaben von 1.600 Wohngebäuden bzw. Wirtschaftseinheiten vor. Das beauftragte Institut F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH hat die Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2009 ausgewertet. In der nachfolgenden Tabelle wurden für alle Betriebskostenarten der Mittelwert sowie der Unter- und Oberwert einer Spanne abgebildet, die vier Fünftel der erhobenen Werte berücksichtigt. 10 Prozent der erhobenen Werte liegen unter dem ausgewiesenen unteren Wert der 4/5-Spanne. 10 Prozent der erhobenen Werte liegen über dem ausgewiesenen oberen Wert der 4/5-Spanne. Unplausible Werte wurden vorher bereinigt.

Die nachfolgende Tabelle zeigt die in Berlin für das Jahr 2009 abgerechneten Beträge der einzelnen Betriebskostenarten.

Liegt eine Betriebskostenabrechnung für einen anderen Zeitraum als das Kalenderjahr 2009 vor, muss bei einer Bewertung die zwischenzeitliche (Preis-)Entwicklung mit bedacht werden.

Für das Abrechnungsjahr 2009 wurden durchschnittliche »kalte« Betriebskosten in Höhe von 1,44 €/m² monatlich und Kosten für Heizung und Warmwasser (»warme« Betriebkosten) in Höhe von 1,04 €/m² monatlich abgerechnet. Die durchschnittlichen Betriebskosten ergeben sich nicht aus der Summierung der Einzelpositionen in der unten abgebildeten Tabelle, weil nicht immer alle Betriebskostenarten anfallen.

Ermittlung der Vergleichswerte aus der eigenen Betriebskostenabrechnung:

Um einen Vergleich der abgebildeten Werte mit der Höhe der einzelnen Betriebskostenarten für die eigene Wohnung zu ermöglichen, ist die letzte Betriebskostenabrechnung notwendig. Die darin enthaltenen Beträge für die einzelnen Betriebskostenarten für die konkrete Wohnung beziehen sich grundsätzlich auf das Abrechnungsjahr und die gesamte Wohnung. Sie müssen daher umgerechnet werden.

Um für Ihre konkrete Wohnung einen vergleichbaren monatlichen Betriebskostenbetrag pro Quadratmeter zu berechnen, muss der jährliche Betriebskostenbetrag durch 12 Monate und die Wohnfläche in Quadratmeter geteilt werden.

Beispiel

Laut der letzten Betriebskostenabrechnung wurden 63,00 EUR für die Gartenpflege für das Abrechnungsjahr berechnet. Die Wohnung hat eine Wohnfläche von 75 m².
Daraus ergibt sich:
63,00 EUR : 12 Monate : 75 m² = 0,07 EUR/m² monatlich.

Achtung:

Achtung: Bei den Heizkosten kann auch die beheizte Wohnfläche zu Grunde gelegt worden sein.

Erläuterungen zu den Ergebnissen der Analyse der Betriebskostenarten

Was alles unter den Begriff Betriebskosten fällt, ist aus der Betriebskostenverordnung ersichtlich.

Ein vorgeschriebenes Schema für die Betriebskostenabrechnung gibt es aber nicht. Der Aufbau der konkreten Betriebskostenabrechnung kann von der in obiger Tabelle abgebildeten Gliederung abweichen. Zum Beispiel können die Kosten für die Schneebeseitigung auch in Hauswartskosten enthalten sein, wenn dieser und nicht eine gesonderte Firma die Schneebeseitigung vornimmt. Der Umfang der Leistungen erklärt zum Teil auch die unterschiedliche Höhe einzelner Betriebkosten¹. Bei der Anwendung der Tabelle als Orientierung ist dies entsprechend zu berücksichtigen.

Grundsteuer

Die Grundsteuer wird von den Berliner Finanzämtern erhoben. Die Analyse der erhobenen Werte zeigt, dass sich bei Altbauten bis 1949 die Höhe der Grundsteuer durchschnittlich im unteren Spannenbereich bewegt. Bei allen neueren Wohngebäuden ab 1950 wurden meist Werte oberhalb des ausgewiesenen Mittelwertes festgestellt. Die letzte Erhöhung des Hebesatzes für die Grundsteuer in Berlin fand am 1. Januar 2007 statt. Seit diesem Zeitpunkt ist der Hebesatz für die Grundsteuer mit 810 Prozent unverändert.

Wasserversorgung und Entwässerung

Die Kosten für die Wasserversorgung und Entwässerung weisen eine größere Schwankungsbreite auf. Neben den festgelegten Tarifen ist vor allem das Verbrauchsverhalten ausschlaggebend. Auch ein gegebenenfalls vorhandener zusätzlicher Wasserverbrauch für die Gartenpflege kann eine Rolle spielen.

Nach dem Jahr 2009 stattgefundene Tarifänderungen für die Wasserversorgung und Entwässerung konnten nicht berücksichtigt werden. Zum 1. April 2010 sanken die Mengenpreise für Trink- und Schmutzwasser leicht und gleichzeitig wurden die Grundpreise für Wasserzähler und der Tarif für Niederschlagswasser erhöht. Im Ergebnis rechnen die Berliner Wasserbetriebe durch die Tarifänderung zum 1. April 2010 mit einer sehr leichten Entlastung von Haushalten, die in für Berlin typischen größeren Miethäusern wohnen.

Aufzug

Die Höhe der Kosten für den Aufzug steht in Abhängigkeit von der Anzahl der Aufzüge im Gebäude und der Anzahl der Geschosse (Wohnungen). Tendenziell konnte ein Zusammenhang von der Geschosszahl und der durchschnittlichen Höhe der Aufzugskosten ermittelt werden; eher niedrigere Kosten bei neun und mehr Geschossen und höhere Aufzugskosten bei Häusern mit bis zu fünf Geschossen.

Straßenreinigung

Die Straßenreinigungskosten wiesen eine sehr geringe Schwankungsbreite auf.

Diese Position hat aufgrund ihrer Höhe einen sehr geringen Einfluss auf die Gesamthöhe der Betriebskosten. Nach dem Jahr 2009 stattgefundene Änderungen bei der Höhe der Kosten für die Straßenreinigung konnten nicht berücksichtigt werden. Im Jahr 2010 fand keine Tarifänderung statt. Zum 1. Januar 2011 wurden die Straßenreinigungsgebühren der BSR um rund 1,9 Prozent angehoben. Auf Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2010 wird sich diese Erhöhung noch nicht auswirken.

Müllbeseitigung

Ein Zusammenhang zwischen der Höhe der ermittelten Kosten für die Müllbeseitigung und dem Baualter der Wohngebäude konnte nicht festgestellt werden. Leicht überdurchschnittliche Kosten hatten Wohnhäuser mit neun und mehr Geschossen. Nach dem Jahr 2009 stattgefundene Änderungen bei den Tarifen der Müllbeseitigung konnten nicht berücksichtigt werden. Im Jahr 2010 fand keine Tarifänderung statt. Zum 1. Januar 2011 stiegen die Standardentgelte für die grauen Hausmüllbehälter; zum Beispiel für große Müllcontainer (1.100 l) erhöhte sich der Standardtarif um 1,8 Prozent. Auf Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2010 wird sich diese Erhöhung noch nicht auswirken.

Hauswart

Die Hauswartkosten wiesen eine hohe Schwankungsbreite auf, die sich vor allem aus dem unterschiedlichen Umfang der Tätigkeiten des Hauswartes erklärt.

Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

Überdurchschnittliche Kosten wurden bei neueren Wohngebäuden ab 1984 ermittelt.

Schneebeseitigung

Die Kosten für die Schneebeseitigung hatten aufgrund ihrer Höhe nur einen sehr geringen Einfluss auf die Gesamthöhe der Betriebskosten. Die Änderungen zum Winterdienst im Straßenreinigungsgesetz vom November 2010 werden voraussichtlich zu höheren Kosten führen, die frühestens in den Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2010 abgebildet werden.

Gartenpflege

Die Schwankungsbreite bei den Kosten für die Gartenpflege ist relativ groß. Die konkrete Höhe hängt wesentlich von der zum Haus bzw. zur Wirtschaftseinheit zugehörigen Grünflächen, Spielplätze, Freiflächen ab sowie deren Gestaltung und Pflege.

Beleuchtung (Allgemeinstrom)

Die Kosten der Beleuchtung wiesen eine hohe Schwankungsbreite auf. Höhere Kosten über dem Mittelwert waren vor allem bei neueren Wohngebäuden mit einer Bezugsfertigkeit ab1965 zu beobachten.

Schornsteinreinigung

Im oberen Spannenbereich liegende Kosten wurden vor allem bei älteren Wohngebäuden mit einer Bezugsfertigkeit 1919 bis 1949 und 1956 bis 1964 sowie in Gebäuden bis fünf Geschosse und unsanierten Gebäuden ermittelt.

Sach- und Haftpflichtversicherung

Die Höhe dieser Kosten hängt vom konkreten Umfang der abgeschlossenen Versicherungen ab.

Betrieb der Gemeinschafts-Antennenanlage/Breitbandkabelanschluss

Durchschnittlich niedrigere Kosten unter dem ausgewiesenen Mittelwert wurden bei Gebäuden mit sechs und mehr Geschossen ermittelt.

Sonstige »kalte« Betriebskosten

Eine eindeutige Abhängigkeit der Höhe dieser Kosten von der Bezugsfertigkeit der Wohnobjekte war nicht feststellbar.

Heizung

Heizkosten werden grundsätzlich durch die Eigenschaften des Gebäudes und durch das individuelle Verbrauchsverhalten bestimmt. Nach der Heizkostenverordnung müssen diese Kosten mindestens zu 50 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden, wenn keine Ausnahmetatbestände vorliegen. Gasetagenheizungen oder sonstige Einzelofenheizungen, bei denen der Mieterhaushalt die Energiekosten direkt und nicht über den Vermieter trägt, sind nicht erfasst.

Fernwärmeheizungen verursachten die geringsten Heizkosten. Nach umfassender Sanierung der Wohngebäude wurden durchschnittlich geringere Heizkosten unterhalb des ausgewiesenen Mittelwertes ermittelt. Nach dem Jahr 2009 stattgefundene Änderungen bei der Höhe der Heizkosten konnten nicht berücksichtigt werden. Die Preise für Heizöl haben sich im Jahr 2010 gegenüber dem Vorjahr erheblich erhöht. Diese Erhöhung wird sich bei der Heizkostenabrechnung für mit Heizöl beheizte Gebäude für das Abrechnungsjahr 2010 niederschlagen. Einen derartigen Preisauftrieb gab es bei Fernwärme und Gas im Jahr 2010 nicht.

Warmwasser

Auch die Warmwasserkosten sind zumindest zu 50 Prozent nach Verbrauch abzurechnen, so wie es die Heizkostenverordnung vorschreibt. Entscheidend für die konkrete Höhe der Warmwasserkosten ist vor allem das eigene Verbrauchsverhalten. Die ermittelten Durchschnittswerte schwankten zwischen den verschiedenen Bezugsfertigkeitsklassen.

Sonstige »warme« Betriebskosten

Hierunter wurden vor allem die Wartungskosten für die Heizungsanlage erfasst. Höhere sonstige »warme« Betriebskosten wurden bei Heizungen mit dem Energieträger Gas ermittelt.