Wann dürfen Sie untervermieten?
Untervermieten kann jeder - egal ob er im Alt-, im Neu- oder im Sozialen Wohnungsbau wohnt. Jedoch muss der Vermieter - die jeweilige Hausverwaltung oder der Eigentümer - dem zustimmen.
Besucher können Sie jedoch auch ohne Erlaubnis des Vermieters für kurze Zeit beherbergen, wenn Sie kein Geld dafür verlangen.
Gegen den Widerspruch des Vermieters dürfen Sie zunächst keine Untermieter aufnehmen. Sie können sich jedoch an die Gerichte wenden. Die Rechtsprechung wägt je nach Einzelfall ab und hat sich dabei in der Regel als mieterfreundlich erwiesen. Für den Mieter spricht in solchen Fällen sein berechtigtes Interesse (vgl. § 553
BGB).
Das kann beispielsweise gegeben sein, wenn
- Sie jetzt wesentlich weniger Geld zur Verfügung haben - z.B. infolge von Arbeitslosigkeit,
- Ihre einstmals große Familie sich im Laufe der Zeit verkleinert hat und Sie das ehemalige Kinderzimmer untervermieten,
- Sie in Not geratene oder pflegebedürftige Verwandte aufnehmen wollen.
In diesen Fällen wäre auch ein mietvertragliches Verbot der Untervermietung für Teile der Wohnung hinfällig.
Achtung: Im Sozialen Wohnungsbau ist ausdrücklich geregelt, dass der Vermieter einen geringen Untermietzuschlag fordern darf: 2,50 Euro im Monat für eine Person, 5,00 Euro für zwei oder mehr Personen. Auch bei nicht preisgebundenen Wohnungen kann der Vermieter ggf. seine Erlaubnis zur Untervermietung von dem Einverständnis des Mieters zur angemessenen Erhöhung der Miete abhängig machen.
In einigen Fällen ist der Wunsch unterzuvermieten jedoch kaum durchsetzbar:
- wenn die Wohnung zu klein ist und Überbelegung droht oder
- wenn die gesamte Wohnung untervermietet werden soll.
Übrigens: Keine Untervermietung ist es und bedarf deshalb auch nicht der Erlaubnis des Vermieters, wenn Sie enge Angehörige oder Ihren Lebenspartner in Ihrem Haushalt aufnehmen. Natürlich müssen Sie eine Überbelegung der Wohnung auch in diesen Fällen ausschließen.
Welche Rechte haben Untermieter?
Grundsätzlich ist das rechtliche Verhältnis des Untermieters zum Hauptmieter ähnlich wie das des Hauptmieters zum Vermieter. Die Rechtsbeziehungen ergeben sich auch hier aus dem (Unter-) Mietvertrag. Mit der Hausverwaltung bzw. dem Hauptvermieter geht der Untermieter jedoch keinen Vertrag ein. Daraus folgt: Endet das Hauptmietverhältnis, muss auch der Untermieter die Wohnung räumen.
Auf Kündigungsschutz gegenüber dem Hauptvermieter (= Eigentümer) kann er sich nicht berufen. Eine Ausnahme gilt lediglich, wenn der Eigentümer den Wohnraum einer Vermietungsfirma überlassen hat (z.B. im Bauherrenmodell).
Hier bestimmt § 565 BGB, dass der Eigentümer (= Hauptvermieter) bei Beendigung des Zwischenmietverhältnisses an die Stelle des ausgeschiedenen Zwischenvermieters mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt. Beauftragt der Eigentümer aber einen neuen Zwischenvermieter, so tritt dieser in den Mietvertrag ein.
Nachteilige mietvertragliche Vereinbarungen zu Lasten des Untermieters sind unwirksam.
Untermieter und WBS/Bezugsberechtigung
Einen
Wohnberechtigungsschein (WBS) benötigt der Untermieter nur, wenn ihm mehr als die Hälfte der Wohnfläche der Sozialwohnung oder Belegungsbindungswohnung vom Hauptmieter untervermietet wird.
Mietpreisrecht
Die Mieterhöhungen für das Untermietverhältnis richten sich grundsätzlich nach dem für das
Hauptmietverhältnis maßgeblichen Recht. Bei Abschluss des Untermietvertrages sollte die Untermiete den Teil der Miete ausmachen, der der untervermieteten Fläche entspricht.
Werden Möbel mitvermietet, darf allerdings noch ein angemessener Möblierungszuschlag erhoben werden.
Kündigungsrecht
Untermieter genießen gegenüber ihrem Vermieter, also dem Hauptmieter, oftmals nicht den vollen Kündigungsschutz wie "normale" Mieter.
Fast gänzlich ungeschützt ist nämlich ein alleinstehender Untermieter, der ein überwiegend möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters (Hauptmieter) angemietet hat (§ 549 Abs. 2 BGB). Die Berufung auf Härtegründe nach der Sozialklausel scheidet hier aus. Der Hauptmieter kann dem Untermieter spätestens am 15. des Monats zum Ablauf des Monats kündigen.
