Kündigungsschutz und Vorkaufsrecht bei umgewandelten Wohnungen
Wenn bisherige Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, sind betroffene Mieter darüber meist beunruhigt.
Zur Panik besteht jedoch kein Anlass. Es gilt der Grundsatz: "Kauf bricht nicht Miete". Das bestimmt § 566
BGB. Wer auch immer eine Wohnung kauft, er tritt mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag ein. Der bisherige Mietvertrag gilt also weiter, es muss kein neuer abgeschlossen werden.
Grundsätzlich genießen betroffene Mieter den allgemeinen
Kündigungsschutz. Im Umwandlungsfalle haben Mieter noch zusätzliche Rechte.
Beachten Sie: Wichtig ist, dass erst nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter das Wohnungseigentum begründet und die Wohnung veräußert wurde. Ziehen Sie als Mieter bereits in eine Eigentumswohnung ein, greift der erweiterte Kündigungsschutz und das Vorkaufsrecht nicht. Wohnungssuchende sollten daher den Anbieter unbedingt fragen, ob es sich um eine Eigentumswohnung oder Mietwohnung handelt.
Erweiterter Kündigungsschutz bei Umwandlung
Ist nach der Wohnungsüberlassung Wohneigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, kann sich der Erwerber auf berechtigte Interessen (Eigenbedarf und Hinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf der Kündigungssperrfrist berufen. (§ 577a Abs. 1 BGB)
Ab dem 1. September 2011 gilt eine erweiterte Kündigungssperrfrist von sieben Jahren nach Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung und anschließender Veräußerung in den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Pankow, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg. In den anderen Berliner Bezirken gilt weiterhin eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren.
Die Drei- bzw. Sieben-Jahresfrist des erweiterten Kündigungsschutzes beginnt mit dem Zeitpunkt der ersten Veräußerung der umgewandelten Wohnung und der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.
Vorkaufsrecht für alle umgewandelten Wohnungen
Mit § 577 BGB besteht ein Vorkaufsrecht für alle von Umwandlung der Miet- in eine Eigentumswohnung betroffenen Mieterhaushalten. Das besagt: Hat der Eigentümer eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, so hat der Mieter ein unabdingbares Vorkaufsrecht. Voraussetzung ist jedoch, dass das Wohnungseigentum nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter begründet wurde. Verkauft der Eigentümer die Wohnung an einen Dritten, so hat der Mieter das Recht, durch Ausübung seines Vorkaufsrechtes, nämlich durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer, einen Kaufvertrag mit dem gleichen Inhalt wie den von dem Verkäufer mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrag abzuschließen.
Das Vorkaufsrecht kann bis zum Ablauf von zwei Monaten, nachdem der Mieter unter Vorlage des vollständigen Kaufvertrages und der Erklärung, dass er rechtswirksam geworden ist (also z.B. die Zustimmung des Verwalters vorliegt), ausgeübt werden. Das Vorkaufsrecht kann allerdings nicht ausgeübt werden, wenn der Eigentümer die Wohnung an einen Angehörigen seines Haushalts oder an einen Familienangehörigen verkauft. Übt der Mieter sein Vorkaufsrecht bei dem Verkäufer an einen Dritten aus, so hat der Mieter dem Verkäufer die Kosten des Erstvertrages zu ersetzen, insbesondere also die Kosten für die Beurkundung des Erstvertrages und die Verwalterzustimmung.
