Wohnungsmietvertrag
Wenn eine Wohnung gefunden wurde und ein Mietvertrag abgeschlossen werden soll, ist Folgendes zu beachten:
Bei Mietverträgen gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Das heißt: Ihr Vermieter kann den Mietvertrag grundsätzlich frei ausgestalten. Den Mietvertrag können Sie auch mündlich abschließen. Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt sich aber unbedingt die Schriftform.
Unwirksame Klauseln
Zum Schutz des Wohnraummieters enthalten beispielsweise das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) und das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) für Sozialwohnungen wichtige Regelungen, die durch den Mietvertrag nicht zum Nachteil des Mieters abgeändert werden dürfen. Werden im Mietvertrag trotzdem solche abweichenden Vereinbarungen getroffen, so sind sie unwirksam. Der Vertrag im Übrigen bleibt gültig. Andere Vorschriften in diesen Gesetzen wiederum sind allerdings durch vertragliche Vereinbarungen ersetzbar ("abdingbar").
Nichtig sind zum Schutz des Mieters auch alle vertraglichen Vereinbarungen, die gegen die guten Sitten oder andere zwingende Gesetze (sogenannte gesetzliche Verbote) verstoßen. Das heißt: Haben Sie einen Mietvertrag unterschrieben, der gesetz- oder sittenwidrige Klauseln enthält, müssen Sie diese Punkte des Vertrages nicht erfüllen. Nachteile dürfen Ihnen daraus nicht erwachsen.
Im Zweifelsfalle hilft ein Rechtsanwalt oder die Beratungsstelle einer Mieterorganisation.
Was sie über Kautionen wissen sollten
"Drei Monatsmieten Kaution" steht nicht selten in den Wohnungsangeboten. Grundsätzlich ist eine Sicherheitsleistung des Mieters zulässig. Diese Kaution darf das Dreifache der bei Beginn des Mietverhältnisses monatlichen Miete (ohne ausgewiesene Betriebskosten) betragen.
Zusätzlich gilt Folgendes:
- Auf Verlangen des Mieters muss der Vermieter Teilzahlung des geforderten Kautionsbetrages in drei gleichen monatlichen Teilleistungen einräumen. Zu Beginn des Mietverhältnisses darf die erste Teilleistung verlangt werden.
- Die Sicherheitsleistung muss der Vermieter von seinem eigenen Vermögen gesondert halten. Er muss sie außerdem zu Gunsten des Mieters entsprechend dem für Spareinlagen mit dreimonatlicher Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Mieter und Vermieter können auch eine andere Anlageform vereinbaren. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (vgl. § 551 BGB und zusätzlich § 9 Abs. 5 WoBindG für Sozialwohnungen).
Abstandszahlungen und sogenannte "Möbelkaufverträge"
Der § 4 a des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermG) regelt das Thema der sogenannten "Abstandszahlungen" und "verdeckten Möbelkaufverträge". Der § 4 a WoVermG gilt für alle Wohnungsarten (nicht preisgebundene Wohnungen und Sozialwohnungen). Nach dieser Bestimmung ist eine Vereinbarung, die den Wohnungssuchenden oder für ihn einen Dritten verpflichtet, ein Entgelt dafür zu leisten, dass der bisherige Mieter die gemieteten Wohnräume räumt ("Abstandszahlung"), unwirksam. Der ausziehende Mieter darf sich allerdings die Umzugskosten erstatten lassen. Die Höhe der Umzugskosten muss - in der Regel durch Belege des Umzugsunternehmens - nachgewiesen werden.
Ablösungsverträge, d.h. solche Vereinbarungen, die den einziehenden Mieter verpflichten, Gegenstände und Einrichtungen des ausziehenden Mieters zu übernehmen, sind grundsätzlich zulässig. Wird der Vertrag vor Abschluss des Mietvertrages des Mietinteressenten mit dem Vermieter geschlossen und kommt der Mietvertrag dann nicht zustande, ist die Ablösungsvereinbarung allerdings unwirksam. Hat der ausziehende Mieter versucht, durch überhöhte Forderungen ein "Schnäppchen" zu machen, ist das unzulässig, wenn das geforderte oder gezahlte Entgelt in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks steht (vgl. § 4 a Abs. 2 WoVermG).
Falls dennoch solche Zahlungen geleistet wurden, kann der Nachmieter sie zurückverlangen.
Ohne Zweifel stellen diese Regelungen im WoVermG eine Erleichterung für Wohnungssuchende dar, die sich gegen unlautere Geschäfte zu wehren versuchen. Das Hauptproblem dürfte jedoch darin liegen, den Beweis zu führen, dass unzulässige Beträge in einer bestimmten Höhe gezahlt wurden. Bevor leichtfertig hohe Geldbeträge gezahlt werden, um die begehrte Wohnung zu bekommen, ist zu einem Gespräch mit einem Rechtsanwalt oder einer Mieterorganisation zu raten.
Geschäftsraum- oder teilgewerblicher Mietvertrag
Bei der Anmietung von Geschäftsräumen ist zu beachten, dass im Mietvertrag so gut wie alle Schutzrechte ausgeschlossen werden können, die das Gesetz für den Wohnungsmieter vorsieht.
Unter Ausnutzung der Unkenntnis einiger Wohnungssuchender werden gelegentlich große Altbauwohnungen zur "teilgewerblichen Nutzung" vermietet. Manchmal unterschreiben Wohnungssuchende solche Verträge ohne Kenntnis der Folgen. Durch den für die teilgewerbliche Nutzung vereinbarten "Gewerbezuschlag" kann die Miete weit über den Mieten vergleichbarer - ausschließlich zur Wohnungsnutzung vorgesehener - Wohnungen liegen.
Mieter haben nur dann eine Chance, den für sie ungünstigen - weil teuren - Gewerbezuschlag wieder loszuwerden, wenn sie nachweisen können, dass der Vermieter die Konstruktion der teilgewerblichen Vermietung nur gewählt hat, um mietpreisrechtliche Schutzvorschriften zu umgehen, oder wenn die Räume zur Ausübung des vereinbarten Gewerbes gar nicht geeignet sind.
Ansonsten gilt auch hier der Grundsatz: "Verträge sind einzuhalten." Wer also einen teilgewerblichen Mietvertrag unterschreibt, muss grundsätzlich auch dann den Gewerbezuschlag entrichten, wenn er eigentlich gar kein Gewerbe ausüben will oder kann.
Maklergebühr
Wohnungssuchende sind hierbei durch das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermG) vor unzulässigen oder überhöhten Maklerforderungen geschützt.
Bei Verstößen gegen die zwingenden Bestimmungen des Wohnungsvermittlungsgesetzes hat der Wohnungssuchende das Recht, unzulässige Beträge zurückzuverlangen. Bei überhöhten Provisionsforderungen droht dem Makler ggf. eine Geldbuße bis zu 25.000 €.
Die zulässige Maklergebühr beträgt für Wohnräume maximal zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer). Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen ist, bleiben bei der Berechnung der Monatsmiete unberücksichtigt (§ 3 Abs. 2 WoVermG). Bei einem Mietvertrag mit Staffelmiete ist die Miete im ersten Jahr maßgebend. Wie Wohnräume sind solche Geschäftsräume zu behandeln, die wegen ihres räumlichen oder wirtschaftlichen Zusammenhangs mit Wohnräumen mit diesen zusammen vermietet werden.
Musste sich der Mieter verpflichten, z.B. neben seiner Maklercourtage auch das Entgelt für den Makler des Vermieters zu bezahlen, dann muss der Mieter dennoch nie mehr als zwei Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer zahlen, höhere Forderungen sind unzulässig.
Der Makler kann nur dann eine Vermittlungsgebühr verlangen, wenn durch seine Tätigkeit tatsächlich ein Mietvertrag zu Stande gekommen ist.
Wann hat der Makler keinen Anspruch auf eine Provision?
Maklergebühren sind nicht zu zahlen, wenn
- die vermittelte oder nachgewiesene Wohnung eine Sozialwohnung, eine vertraglich vereinbart geförderte Wohnung, eine Wohnung der integrierten (einkommensorientierten) Förderung oder eine nach dem Wohnraumförderungsgesetz seit dem 01.01.2002 geförderte Wohnung mit Belegungsbindungen ist;
- durch den Mietvertrag das Mietverhältnis über dieselbe Wohnung lediglich fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird;
- der Wohnungsvermittler selbst Eigentümer, Verwalter oder Vermieter der Wohnung (oder mit diesem eng wirtschaftlich verflochten) ist.
Es ist dem Makler untersagt, neben oder anstelle der zulässigen Provision Vorschüsse, Schreibgebühren oder Auslagenerstattungen zu vereinbaren oder anzunehmen. Dies gilt nicht, soweit die nachgewiesenen Auslagen eine Monatsmiete übersteigen. Es kann jedoch vereinbart werden, dass bei Nichtzustandekommen eines Mietvertrages die in Erfüllung des Auftrages nachweisbar entstandenen Auslagen zu erstatten sind (§ 3 Abs. 3 WoVermG).
Wenn Sie dem Wohnungsvermittler ein ihm nicht zustehendes Entgelt, eine Auslagenerstattung, einen Vorschuss oder eine überhöhte Vertragsstrafe gezahlt haben, so können Sie Ihre Leistung zurückfordern.
Die Forderung überhöhter Vermittlungsentgelte stellt eine Ordnungswidrigkeit dar. Für deren Verfolgung ist zuständig:
Senatsverwaltung für Wirtschaft, Arbeit und Frauen
Martin-Luther-Straße 105, 10825 Berlin,
Tel.: 030 9013-7421, Fax: 030 9013-7613
