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Berliner Mietfibel / Zulässige Miethöhe – Mieterhöhungen

Mieterhöhung bei Modernisierung


Hat der Vermieter die vermietete Wohnung modernisiert, so darf er regelmäßig eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen verlangen (§ 559 BGB).

Modernisierungsmaßnahmen, die zur Mieterhöhung berechtigen, sind bauliche Maßnahmen,
  • durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  • durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  • durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
  • durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden und
  • die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zur vertreten hat (soweit es keine Erhaltungsmaßnahmen sind).

Der Vermieter darf nach Durchführung solcher Modernisierungsmaßnahmen eine Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % der anteilig auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten verlangen. Beispiel: Betragen die umlagefähigen Modernisierungskosten für die Wohnung 9.600 €, so kann sich die monatliche Miete um 88 € erhöhen (9.600 € x 11 % durch 12 Monate).

Modernisierungsmaßnahmen, die nicht zur Mieterhöhung berechtigen, sind unter anderem bauliche Veränderungen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird und Maßnahmen zum Klimaschutz, die aber nicht zur nachhaltigen Einsparung von Endenergie führen. Kosten für Erhaltungsmaßnahmen gehören ebenfalls nicht zu den umlegbaren Modernisierungskosten.

Eine Mieterhöhung bei umlegbaren Modernisierungsmaßnahmen ist ausgeschlossen, soweit die Mieterhöhung auch unter Berücksichtigung der Betriebskostenentwicklung für den Mieterhaushalt eine Härte bedeutet, die unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht gerechtfertigt ist. Der Mieterhaushalt hat die Umstände, bei denen die Mieterhöhung eine Härte darstellt, bereits vor der Modernisierung dem Vermieter anzuzeigen. Grundsätzlich muss der Härteeinwand bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, dem Vermieter mitgeteilt worden sein. Diese Frist gilt allerdings nicht, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

Beachten Sie: Die Mieterhöhung kann durch den Härteeinwand nicht abgewendet werden, wenn die Mietsache nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird oder der Vermieter die Maßnahmen nicht zu vertreten hat.

Soweit die umlagefähigen Kosten vom Mieter, von einem Dritten für den Mieter oder mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören diese Kosten nicht zu den umlagefähigen Kosten. Werden die Baukosten ganz oder teilweise durch zinsgünstige Mittel gedeckt, so muss der Vermieter den ihm zu Gute kommenden Zinsvorteil an den Mieter weitergeben, indem er den Mieterhöhungsbetrag entsprechend verringert (§ 559a BGB).

Die Mieterhöhung nach Modernisierung kann der Vermieter durch einseitige Erklärung in Textform geltend machen. Die Erklärung bedarf keiner Zustimmung des Mieters. Sie ist jedoch nur wirksam, wenn die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und in verständlicher Form erläutert wird. Die Mieterhöhungserklärung aufgrund einer Modernisierung darf nur für die Zukunft abgegeben werden. Sie bewirkt, dass die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten ist (§ 559b Abs. 1 BGB).

Die durch die Modernisierungsmaßnahmen voraussichtlich mögliche Mieterhöhung muss bereits vor Beginn der baulichen Maßnahmen für den Mieterhaushalt kalkulierbar sein. Der Vermieter ist verpflichtet, bereits im Rahmen der Modernisierungsankündigung (§ 555c BGB) die erwartete Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559) und die voraussichtlichen Betriebskosten mitzuteilen. Ist dies unterblieben oder übersteigt die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 %, verlängert sich die Frist bis zur Wirksamkeit der einseitigen Mieterhöhungserklärung um sechs Monate (§ 559b Abs. 2 BGB).

Dies gilt allerdings nicht bei Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Wohnung verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

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