Berliner Mieterfibel

Betriebskosten sind ein wesentlicher Faktor der Bewirtschaftungskosten eines Hauses und haben deshalb regelmäßig Auswirkungen auf die Miethöhe. Zu den Betriebskosten zählen im Wesentlichen laufende Kosten für:

• laufende öffentliche Lasten eines Grundstücks (Grundsteuer),
• Wasserversorgung und Entwässerung,
• Betrieb eines Personenaufzuges,
• Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
• Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung,
• Gartenpflege,
• Hausbeleuchtung,
• Schornsteinreinigung,
• Sach- und Haftpflichtversicherung,
• Hauswart,
• Betrieb der Gemeinschaftsantennenanlage oder der Betrieb der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage,
• Betrieb der Einrichtungen für die Wäschepflege,
• Betrieb der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage.

Welche Kostenarten als Betriebskosten gesetzlich anerkannt sind, ist abschließend in der Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 geregelt. Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten gehören keinesfalls dazu. Diese sind bereits mit der Grundmiete (Nettokaltmiete) abgegolten.

Mietvertraglich vereinbart werden kann, dass die "kalten" Betriebskosten (ohne Heizung und Warmwasser) als angemessene Vorauszahlungen oder als Pauschale ausgewiesen werden (§ 556 BGB). Möglich ist auch die Vereinbarung einer Inklusivmiete, in der Teile der kalten Betriebskosten oder alle in der Miete enthalten sind und keine gesonderte Ausweisung der kalten Betriebskosten erfolgt.

Wurden Vorauszahlungen vereinbart, muss der Vermieter jährlich über die Betriebskosten abrechnen. Dies muss grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode erfolgen (§ 556 Abs. 3 BGB). Nach diesem Zeitraum sind eventuelle Nachforderungen durch den Vermieter grundsätzlich verwirkt, wenn er die verspätete Abrechnung selbst zu vertreten hat. Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung sind grundsätzlich innerhalb von 12 Monaten nach dem Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitzuteilen. Mieter und Vermieter können nach der Betriebskostenabrechnung durch eine Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe der Vorauszahlungsbeträge vornehmen (§ 560 Abs. 4 BGB).

Sind Pauschalen vereinbart worden, erfolgt keine jährliche Abrechnung der Betriebskosten. Der Vermieter kann aber Betriebskostenerhöhungen auf die Mieter umlegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist (§ 560 Abs. 1 BGB). Eine Erklärung über die Erhöhung der Betriebskostenpauschale muss der Vermieter in Textform abgeben, d.h. schriftlich, per Telefax oder ggf. per E-Mail. Die Gründe für die Erhöhung sind zu erläutern. Zu bezahlen ist die erhöhte Pauschale ab Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Der Vermieter kann maximal rückwirkend bis zum Beginn des auf die Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres Betriebskostensteigerungen weitergeben. Voraussetzung ist jedoch, dass der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis der Erhöhung eine entsprechende Erklärung abgibt. Der Vermieter muss eine Ermäßigung der Betriebskosten dem Mieter unverzüglich mitteilen. Vom Zeitpunkt der Ermäßigung ist die Pauschale entsprechend herabzusetzen.

Wurde zwischen Vermieter und Mieter eine Teilinklusivmiete (z.B. eine Bruttokaltmiete) nach dem 1. September 2001 vereinbart, können Betriebskostenerhöhungen nicht gesondert auf den Mieter abgewälzt werden. Bei vor dem 1. September 2001 vereinbarten Teilinklusivmieten können hingegen Betriebskostensteigerungen an die Mieter weitergegeben werden, soweit dies mietvertraglich vereinbart wurde. Sinken die Betriebskosten, muss der Vermieter die Miete entsprechend herabsetzen und dies dem Mieter unverzüglich mitteilen.

Soweit Betriebskostenveränderungen (z.B. aufgrund Wechsel des Dienstleisters) erfolgen und bei der Betriebskostenabrechnung bei vereinbarten Vorauszahlungen, muss der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten.

Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten

Wurde nichts anderes vereinbart, sind die kalten Betriebskosten grundsätzlich anteilmäßig nach der Wohnfläche umzulegen (§ 556a BGB). Bei einem erfassten Verbrauch (z.B. für Kaltwasser) sind die entsprechenden Betriebskosten nach einem Maßstab umzulegen, der dem Verbrauch Rechnung trägt.

Wurde ein anderer Umlagemaßstab oder eine Teilinklusivmiete vereinbart, hat der Vermieter das Recht, erfasste verbrauchsabhängige Betriebskosten zukünftig nach dem Verbrauch umzulegen. Dazu muss er eine entsprechende Erklärung gegenüber dem Mieter abgeben. Die Erklärung hat die Wirkung, dass mit Beginn des nächsten Abrechnungszeitraums nach Verbrauch abgerechnet wird. Ist eine Teilinklusivmiete (z.B. Bruttokaltmiete) vereinbart, so ist die Miete entsprechend herabzusetzen.
 

Vorsicht bei "Betriebskostenumstellung"!

Im Normalfall bedeutet die Einigung der Mietvertragsparteien auf eine Betriebskostenumstellung Folgendes: Die bislang als Bestandteil der Teilinklusivmiete (z.B. Bruttokaltmiete) geführten Betriebskosten werden aus der Miete ausgegliedert und künftig - wie zum Beispiel die Heizkosten - neben der Miete als monatliche Vorauszahlungen mit jährlicher Abrechnung erhoben. Eine korrekte Betriebskostenumstellung erfordert, dass sämtliche zum Zeitpunkt der Umstellung in der Miete enthaltenen Betriebskosten bzw. der gesamte Betriebskostenanteil (z.B. 1,50 Euro/m²) herausgerechnet und als Vorschuss angesetzt werden.

Nachteilig ist die Betriebskostenumstellung aber dann, wenn nur ein Teil der Betriebskosten (z.B. 1,40 Euro statt 1,50 Euro/m²) aus der Teilinklusivmiete (z.B. Bruttokaltmiete) herausgerechnet wird. Die zu niedrig angesetzten Vorschüsse reichen dann nicht zur Deckung der tatsächlich angefallenen Betriebskosten aus, so dass es anlässlich der ersten Betriebskostenabrechnung ein Jahr später zu einer entsprechenden Nachzahlungsforderung kommt. Die fälschlich in der Kaltmiete verbliebenen Betriebskostenanteile (in unserem Beispiel 0,10 Euro/m²) führen somit zu einer verdeckten Mieterhöhung.

Der Vermieter hat abgesehen von erfassten verbrauchsabhängigen Betriebskosten keinen Anspruch darauf, die bisherige Vereinbarung über eine Bruttokaltmiete (inklusive kalte Betriebskosten) ohne Zustimmung des Mieters zu ändern.

Will der Vermieter die bisherige Bruttokaltmiete auf eine Nettokaltmiete mit Vorauszahlungen für Betriebskosten in Gänze umstellen, bedarf es ebenfalls der Zustimmung des Mieters.

Heiz- und Warmwasserkosten

Bei der Erfassung und Abrechnung der Kosten für Zentralheizung und Warmwasser gibt es für die einzelnen Wohnungsarten in der Regel keine Unterschiede.

Die Vermieter müssen sich nach der Heizkostenverordnung richten. Die sieht u.a. vor, dass an allen Heizkörpern Geräte zur Verbrauchserfassung angebracht sein müssen, damit die Kosten gerechter verteilt werden können und ein finanzieller Anreiz zur Einsparung von Heizenergie besteht. Das gilt analog auch bei zentraler Warmwasserversorgung.

Verteilung der Kosten nach Verbrauch und Fläche

Die anfallenden Heiz- und Warmwasserkosten müssen mindestens zu 50 % höchstens zu 70 % nach dem erfassten Verbrauch abgerechnet werden.

Für Abrechnungsperioden ab 01.01.2009 gilt: Wenn das Gebäude nicht die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1994 erfüllt, mit Öl- oder Gasheizung versorgt wird und die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, muss der Vermieter eine Verteilung der Heizkosten zu 70 % nach Verbrauchsanteil und nur zu 30 % nach Flächenanteil vornehmen. Alle drei Punkte müssen vorliegen.

Die Umlage des Kostenanteils der nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird, erfolgt in der Regel entsprechend der Wohn- bzw. Nutzfläche oder nach der beheizten Fläche.

In Ausnahmefällen ist der Vermieter von der Pflicht Verbrauchserfassungsgeräte anzubringen und verbrauchsabhängig abzurechnen befreit. Zum Beispiel dann, wenn das Anbringen der "Zähler" oder die Erfassung des Wärmeverbrauchs nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist. Auch bei Passiv- oder Niedrigenergiehäusern, mit einem Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/m² im Jahr oder bei Alters- und Pflegeheimen, Studenten- und Lehrlingsheimen braucht der Vermieter nicht verbrauchsabhängig abzurechnen.
   

Wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird

Ist ein Vermieter von der Pflicht befreit, Messgeräte an den Heizkörpern anzubringen und verbrauchsabhängig abzurechnen, gilt für die Heizkostenabrechnung und die Warmwasserumlage je nach Wohnungsart Folgendes:

• Bei preisgebundenen Wohnungen können die Heizkosten nach der gesamten Wohnfläche oder dem umbauten Raum (Kubikmeter) abgerechnet werden. Möglich ist auch, dass bei diesen beiden Abrechnungsarten nur die beheizten Räume berücksichtigt werden. Die Umlage der Warmwasserkosten kann nach der Wohnfläche oder einem Maßstab erfolgen, der dem Warmwasserverbrauch in anderer Weise als durch tatsächliche Erfassung Rechnung trägt.
• Bei nicht preisgebundenen Wohnungen gilt die jeweilige vertragliche Vereinbarung. Wurde nichts vereinbart, sind die Kosten nach dem Wohnflächenanteil umzulegen.

 

Kürzungsrecht

Wird entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, hat der Mieter das Recht, den auf ihn entfallenden Anteil der Heiz- und Warmwasserkosten um 15 % zu kürzen. Der Mieter sollte sich zuvor aber vergewissern, dass der Vermieter nicht von seiner Pflicht zur verbrauchsorientierten Abrechnung befreit ist.

Unbeschadet des Kürzungsrechts kann der Mieter die Installation von Messgeräten an den Heizkörpern verlangen und dieses Recht notfalls gerichtlich durchsetzen.


 

Was gehört zu den Heizkosten?

Nicht nur die Kosten für die Brennstoffe (Gas, Öl oder Kohle) bestimmen die spätere Heizkostenabrechnung. Jede zentrale Heizungsanlage verbraucht Strom, auch Bedienungskosten fallen an. Zu den Heizkosten gehören auch die Aufwendungen für die regelmäßige Überprüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit der Anlage und ihre Einstellung durch einen Fachmann. Geld kosten auch:

• die notwendige Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes der Heizung,
• die nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz vorgeschriebenen Messungen,
• die Verbrauchserfassung, die Eichung, die Berechnung und Aufteilung auf die einzelnen Mieter.

Wer mit Fernwärme versorgt wird, muss außer den Kosten für die Lieferung (Grund-, Arbeits- und Verrechnungspreis) anteilig auch die Kosten des Betriebs der dazugehörigen Hausanlagen mitbezahlen.
 

Was gehört zu den Warmwasserkosten?

Die Kosten für die Wassererwärmung entsprechen denen bei den Heizkosten. Ferner gilt für alle Wohnungsarten:

Zunächst muss das von den Wasserwerken gelieferte Trinkwasser bezahlt werden, soweit hierüber nicht bereits gesondert abgerechnet wird. Neben den Verbrauchskosten zählen dazu die Grundgebühren und die Zählermiete, die Kosten für eventuelle Zwischenzähler sowie der Betrieb einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage (Pumpen etc.) und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der dafür benötigten Aufbereitungsstoffe.

Beim Fernwarmwasser gilt Ähnliches wie bei der Fernwärme. Hier werden auf die Mieter die Kosten der Lieferung (Grund-, Arbeits- und Verrechnungspreis) und die Kosten für den Betrieb der dazugehörigen Hausanlage umgelegt.

Auch die Kosten für die Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten einschließlich der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit können umgelegt werden.
 

Wenn die Abrechnung für Heizung und Warmwasser kommt

Es wurde dargestellt, welche Kosten der Vermieter für Heizung und Warmwasser umlegen darf. Die Abrechnung sollte auch für den Nicht-Fachmann verständlich sein und sollte zum Beispiel bei zentralen Warmwasserversorgungsanlagen folgende Punkte detailliert aufführen:

• für welchen Zeitraum die Abrechnung gilt,
• wie viel Brennstoff der Vermieter zu welchem Preis bezogen hat,
• wie viel Brennstoff am Beginn und am Ende der Heizperiode noch vorhanden war.

Ferner muss der Vermieter die "sonstigen Kosten" aufschlüsseln, also z.B. Stromkosten, Wartungskosten, Reinigungskosten usw.

Ist Ihnen die Abrechnung unverständlich und haben Sie Zweifel an der Richtigkeit, dann haben Sie das Recht, beim Vermieter die entsprechenden Unterlagen einzusehen.