Das Gebiet
Das Sanierungsgebiet Warschauer Straße liegt zwischen Frankfurter Allee und dem ehemaligen Güterbahngelände der Ostbahn sowie dem ehemaligen Reichsbahnausbesserungswerk (RAW). Das innerstädtische Gründerzeitquartier entstand um 1900 am damaligen Berliner Stadtrand nördlich der ehemaligen Akzisemauer (Zollmauer).
Durchschnitten von der verkehrsreichen Warschauer Straße wird das 1994 als Sanierungsgebiet festgelegte Quartier auch heute noch durch eine Mischung von Wohnen und Gewerbe charakterisiert. Gewerbehofkomplexe sind in die Baublöcke eingestreut, während sich Wohngebäude an den Blockrändern konzentrieren.
Seit Jahren unterliegt das Gebiet einem starken strukturellen Wandel, hervorgerufen durch die städtebaulichen Entwicklungen und Entwicklungsabsichten im nördlichen Spreeraum, aber auch in Folge der Entwicklung der Simon-Dach-Straße als "Kneipenmeile" innerhalb des "Szenebezirks".
Auf Grund der verkehrsgünstigen Lage hat das Sanierungsgebiet im Zuge der vorangeschrittenen baulichen Sanierung erhebliche Potentiale für Touristen / Berlin-Besucher entwickelt. Das schlägt sich durch ein spürbares Ansteigen der Bettenkapazitäten von Hotels und Hostels im Gebiet nieder. Seit der Jahrtausendwende erfolgt eine verstärkte Umwandlung von Gewerbegebäuden zu sogenannten Wohnlofts, einem Trend, der eine voranschreitende soziale Durchmischung im Gebiet durch Zuzüge widerspiegelt.
Daten (Stand: 31.12.2007)
| Fläche |
38 ha |
| Grundstücke |
257 |
| Wohnungen |
5.441 |
| Einwohner |
8.599 |
 |
Sanierungsziele
Durch die seit Sanierungsbeginn weit vorangeschrittene Modernisierung und Instandsetzung von privaten Wohn- und Gewerbegebäuden bleibt die Erneuerung der Bausubstanz weiterhin Ziel der Sanierung, hat jedoch nur noch für einzelne Grundstücke Bedeutung. Bei der inzwischen privat finanzierten Gebäudesanierung wird der Schutz der Bewohner vor Verdrängung im Rahmen von Sozialplanverfahren nach § 180
BauGB weiterhin verfolgt. Dieser kann u.a. in Form von Mietanpassungsbeihilfen, Umsetzungskostenerstattungen, Verzicht auf nicht ortsübliche Standarderhöhungen von Wohnungen ("Luxusmodernisierungen") oder weitere Maßnahmen auf Basis vertraglicher Vereinbarungen mit Grundstückseigentümern erreicht werden. Ziel ist es - neben der Grundinstandsetzung - Wohnraum mit zeitgemäßen Bädern und modernen umweltfreundlichen Heizungsanlagen auszustatten.
Zum Schutz des Gewerbes werden beabsichtigte Umnutzungen von Gebäudeteilen auf Privatgrundstücken kritisch geprüft, soweit gesunde Lebens- und Arbeitsverhältnisse auf Einzelgrundstücken gesichert sind. Bauliche Ergänzungen bleiben ausschließlich auf die Schließung verbliebener und städtebaulich störender Baulücken beschränkt.
In der letzten Phase der Sanierung bleibt die Modernisierung öffentlicher Einrichtungen Schwerpunkt der öffentlichen Investitionen. Ferner gilt, die noch immer existierenden Grün- und Freiflächendefizite durch Neuanlegung von Kinderspielplätzen und durch Verbesserung der Aufenthaltsqualität einzelner Straßenräume durch Begrünungsmaßnahmen weiter zu reduzieren bzw. auszugleichen.
Ergebnisse der Sanierung
Bis Ende des Jahres 2007 waren rund 60 % der
Altbauwohnungen im Gebiet
umfassend saniert. Weitere 15 % der Altbauwohnungen befinden sich in Gebäuden, die zumindest teilweise saniert wurden. Mit den
Neubauvorhaben (z.B. am Comeniusplatz und nördlich der Kadiner Straße), Dachgeschossausbauten, Wiederbezug sanierter Wohnungen und der Umnutzung von ehemaligen Gewerberäumen in Wohnlofts hat die Bevölkerungszahl Ende 2007 gegenüber 1994 um ca. 27 % zugenommen. Es ist davon auszugehen, dass dieser Trend - wenn auch deutlich abgeschwächt - anhalten wird. Bei Rückgang der Anzahl älterer Bewohner ist der Anteil der jüngeren Bewohnerschaft deutlich zunehmend, was u.a. auch auf die "Szeneentwicklung" zurückzuführen ist.
Durch die Neugestaltung der
Mittelpromenade der Warschauer Straße, Baumpflanzungen, Gehwegsanierungen und die Neugestaltung des Straßenraumes der Simon-Dach-Straße wurden erste Verbesserung des Wohnumfeldes erreicht. Weitere Wohnumfeldverbesserungsmaßnahmen werden maßgeblich den Sanierungserfolg beeinflussen.
In den Jahren 2005 und 2006 konnten die ersten beiden geplanten
Spielplätze des Sanierungsgebietes fertig gestellt werden. Dazu gehörte auch der langwierige Grundstückserwerb und die Zusammenlegung von privaten Grundstücksteilen, um die öffentliche Zugänglichkeit zu ermöglichen. Darüber hinaus war für die Spielplätze Grünberger Straße 43/45 und Grünberger Straße 23/24 Tiefenenttrümmerung (u.a. Gefahrenbeseitigung durch Hohlräume im Boden wegen nur teilweise mit Trümmerschutt gefüllter Keller kriegszerstörter Gebäude) erforderlich. Beide Spielplätze sind sehr beliebt. Während der Spielplatz in der Gubener Straße 23 und 24 auch für Gehbehinderte barrierefrei hergestellt wurde, konnte für den Spielplatz in der Grünberger Straße 43-45 eine Pflegepatenschaft eingerichtet werden. Hierbei unterstützen Anwohner das Bezirksamt bei der Pflege und Reinigung.
Erst in den Jahren 2004 und 2005 konnte mit den ersten Baumaßnahmen an
Schulen, so der Ludwig-Hoffmann-Grundschule / Förderzentrum Kadiner Straße, dem Dathe-Gymnasium und dem Händel-Gymnasium begonnen werden. Bis Mitte 2008 wurden hier denkmalgerecht Fassaden, Fenster und Dach, Keller, Aulen und Küchen sowie Teile der Flure und die meist sehr veraltete Sanitär- und Elektroinstallation saniert.
Teilweise sind auch Unterrichts- und Fachräume hergerichtet worden. An der Dathe-Oberschule wird derzeitig die Schulturnhalle saniert. Die ehemalige Gymnastikhalle ist als Mehrzweckraum umgestaltet und instandgesetzt worden.
Das Georg-Friedrich-Händel-Gymnasium an der Frankfurter Allee, wie auch die
Jugendfreizeiteinrichtung "Regenbogenhaus" in der Kadiner Straße, wurden weitgehend instandgesetzt. Das "Regenbogenhaus" sowie die beiden benachbarten Schulen erhielten in einem 1. Bauabschnitt neue Spiel- und Freiflächen, darunter ein Mehrzweckspielfeld. Der zweite Bauabschnitt wurde 2008 abgeschlossen.
Des Weiteren wurde 2008 zwei am Gebietsrand liegende
Kita's (Fredersdorfer Straße und Gryphiusstraße) komplett saniert, so dass die Versorgung des Sanierungsgebietes sichergestellt werden konnte.
Die Finanzierung der Maßnahmen erfolgte überwiegend aus mehreren öffentlichen Förderprogrammen und Städtebaufördermitteln.
Fortzuführende Maßnahmen
Die Sicherung und Realisierung eines weiteren Spielplatzes in der Simon-Dach-Straße sowie die Fortführung und Fertigstellung begonnener Sanierungsmaßnahmen an den Schulen haben Priorität. Ebenfalls gilt es, die im Bau befindliche multifunktionale Jugendfreizeitfläche an der Dathe-Oberschule abzuschließen. Diese wird künftig Kindern und Jugendlichen des Sanierungsgebietes und vormittags auch den Schülern zur Verfügung stehen. Hierdurch soll sowohl eine Verbesserung der allgemeinen Versorgung mit Spielplätzen im Gebiet als auch eine qualitative und quantitative Verbesserung der Pausenhofflächen am Dathe-Gymnasium erreicht werden.
Weitere geplante Maßnahmen an den Schulen sind die Fortsetzung von Fassadeninstandsetzungsarbeiten an der Dathe-Oberschule sowie die Herrichtung von Unterrichtsräumen und Fluren der Dathe-Oberschule und der Ludwig-Hoffmann-Grundschule. Letztere soll aufgrund der stark gestiegenen Grundschülerzahlen um einen Klassenzug ausgebaut, d.h. mit einem Neubau ergänzt werden. Die Finanzierungsssicherung sowie die Planungsabstimmung der weiteren Arbeiten an den Schulfreiflächen sind Aufgabenschwerpunkt der nächsten 2 Jahre. In diesem Zusammenhang ist auch die öffentliche Durchquerbarkeit des Baublocks 2 zu verbessern, da er die Nutzung der Schulen und Freizeiteinrichtungen erleichtert.
Im weiteren Verlauf der Sanierung werden spürbare
Verbesserungen der Aufenthaltsqualität in den Straßenräumen verfolgt; insbesondere der beabsichtigte Umbau der Marchlewskistraße. Mit dem Umbau wird neben der Neuordnung von Stellplätzen eine Instandsetzung der Gehwege, eine Begrünung des Straßenraumes sowie Grünvernetzung zwischen Comeniusplatz und Helsingforser Platz (Bereich Wriezener Freiraumlabor) angestrebt.
Auch kleinteilige Maßnahmen zur Verbesserung der Straßenraumqualität sollen geprüft werden: u.a. Baumpflanzungen in der Boxhagener Straße und der westlichen Kopernikusstraße sowie Maßnahmen zur Verbesserung des Radverkehrs, insbesondere in der Warschauer Straße.
Rechtsverordnungen
- Förmliche Festlegung als Sanierungsgebiet
- Aufhebung des Sanierungsgebietes
