Städtebau  

 

Archiv: Hauptstadt Berlin - Dokumentation der Arbeitsphasen

2. Grundbesitz


Der weitaus größte Teil der für die Hauptstadtfunktionen benötigten Fläche befand sich in der Verfügung des Bundes, des Landes Berlin und einiger Bundes- und Landeseinrichtungen, deren Mitwirkung an der Entwicklungsmaßnahme vorausgesetzt werden konnte - zusammen mehr als 90 Prozent des gesamten Entwicklungsbereiches.

Daneben gibt es noch rund 240 private Grundstückseigentümer. Ihre Interessen stehen nicht immer im Einklang mit den Zielen der Entwicklungsmaßnahme. Doch auch für diesen seltenen Fall gilt: Die Bodenordnung, d. h. die Grundstücksneuordnung, ist und bleibt Voraussetzung für die Umsetzung der städtebaulichen Ziele.

Grundstücksbewertungen

Grundlage jeglicher Einigung ist eine zutreffende Bewertung der Grundstücke. Dies war Aufgabe des Sachverständigenausschusses "Verkehrswerte Parlaments- und Regierungsviertel", der sich im April 1995 zu seiner ersten Sitzung zusammenfand. Seine Mitglieder waren Vertreter des Bundes, des Landes Berlin und des Entwicklungsträgers DSK. Bis 1996 tagte der Ausschuss achtmal. Er bestimmte die Bodenrichtwerte der Grundstücke im Entwicklungsbereich und gab damit großflächig die Orientierung über die zu verhandelnden Größen. Seine Grundstücksbewertungen haben - mit den notwendigen konjunkturellen Anpassungen - ihre Bedeutung als Basiswerte für die Bewertung von Grundstücken behalten. Für die Einzelwertbestimmung von Grundstücken werden Verkehrswertgutachten von öffentlich bestellten Sachverständigen bearbeitet - bis zum Frühjahr 2007 immerhin fast 80 Gutachten, ohne die vom Liegenschaftsfonds Berlin direkt eingeholten Verkehrswertgutachten.

Grundstücksbewertungen bilden die Grundlage für die Erhebung der Ausgleichsbeträge und damit die Dimensionierung der entwicklungsbedingten Mehrwerte. Dieser Wert bildet die Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks, den es ohne die Wertsteigerungen durch die Entwicklungsmaßnahme hätte (Anfangswert) und dem durch Investitionen der Entwicklungsmaßnahme und rechtlich festgesetzte Nutzungsverbesserungen gestiegenen Grundstückswert (Endwert). Er ist der wesentliche Bestandteil der Einnahmen.

Als "letztes Mittel" zur Durchsetzung des Allgemeinwohls können Grundstücke enteignet werden. Verweigert der Eigentümer den Verkauf, kommt es unweigerlich zu einem solchen Verfahren, da in der Entwicklungsmaßnahme das Land dann zu einem Grundstückserwerb gesetzlich verpflichtet ist. In den vergangenen 14 Jahren sind zwar fünf Enteignungsverfahren eingeleitet worden, aber nur ein einziges Verfahren wurde weiterverfolgt und zu Gunsten Berlins Anfang 2007 entschieden.

Grundstücksneuordnungen

Die zweite Säule, auf der die Umsetzung städtebaulicher Zielsetzungen und bauplanungsrechtlicher Festsetzungen ruht, ist die Grundstücksneuordnung.

Gerade in der historisch gewachsenen Innenstadt, dem ältesten Teil von Berlin, gibt es eine Vielzahl von Flurstücken, die teilweise aufgrund ihrer minimalen Größe auf Flurstückskarten kaum noch darstellbar sind. Im Vorgriff, teils auch parallel zur Neuentwicklung und Neubebauung, werden diese Altflurstücke mit oft unterschiedlichen Nutzungen (Straßenland/Bauland) entsprechend der neuen Grenzziehungen geordnet. Es werden Flurstücke zusammengefasst, geteilt und neu gebildet. Dieser Prozess der Grundstücksneuordnung lässt sich exemplarisch an dem Gebiet der "Berlin Townhouses" auf dem Friedrichswerder darstellen.

Beispiel "Berlin Townhouses"

Dem städtebaulichen Konzept und in dessen Folge dem Bebauungsplan lag die Idee einer parzellenweisen Neubebauung des Friedrichswerder mit schmalen Stadthäusern und einer Wiederherstellung der alten Straßen zugrunde. Dafür mussten die Grundstücksverhältnisse neu geordnet werden. Es waren zwar nur zwei große Grundstückseigentümer zu berücksichtigen, das Areal bestand aber aus einer Vielzahl historisch gewachsener Flurstücke unterschiedlicher Größen. Der Bund war Eigentümer des 9.100 Quadratmeter großen Parkplatzes, der einst vom ZK der SED genutzt wurde. Im Besitz des Landes befanden sich die angrenzenden Grünflächen. Ohne die vorgenommene Neuordnung wäre eine unüberschaubare Anzahl von Teilflurstücken entstanden, deren grundbuchliche Festlegung - von einer hypothekaren Belastbarkeit ganz zu schweigen - ein Grundbuchchaos hätte verursachen können.

Die Neukonzeption und Neuparzellierung des Friedrichwerder erforderte eigentumsrechtliche Grundstückszusammenfassungen, Flurstücksteilungen, Grenzfeststellungen, Zusammenlegungen und Wiederaufteilungen in einem mehrstufigen Verfahren: Zunächst wurde die Verfügbarkeit der Grundstücke geprüft. Rückübertragungsansprüche konnten ausgeschlossen werden. Das Parkplatzgelände wurde anschließend in das Eigentum des Landes Berlin übertragen, um verfahrensvereinfachend zukünftig sämtliche Grundstücke in einer Hand zu halten. Nach diesem wesentlichen Schritt wurden die Flurstücke und Flurstücksteile zunächst auf wenigen Grundbuchblättern zusammengefasst und anschließend auf einem einzigen Grundbuchblatt verschmolzen. Im Ergebnis war ein großes Flurstück entstanden. Auf Basis des Bebauungsplans konnte nun im letzten Schritt die Neuparzellierung des Gesamtflurstücks für die vielen einzelnen Grundstückseigentümer erfolgen.

Mit dieser Vorgehensweise gelang es, den neuen Eigentümern rechtzeitig neue Flurstücke zur Verfügung zu stellen. Sie erfolgte in enger Kooperation zwischen dem Hauptstadtreferat und der DSK sowie mit dem Liegenschaftsfonds und dem Vermessungsamt Mitte. Das drohende Grundbuchchaos am Friedrichswerder ist erfolgreich abgewendet worden.

1936 - Flurkarte Friedrichswerder; Quelle: Bezirksamt Mitte - Vermessungsamt
1936 - Flurkarte Friedrichswerder
Quelle: Bezirksamt Mitte - Vermessungsamt

2005 - Flurstückskarte Friedrichswerder; Quelle: DSK / Zech + Ruth ÖBVI
2005 - Flurstückskarte Friedrichswerder
Quelle: DSK / Zech + Ruth ÖBVI

2005 - Grundsteinlegung 'Berlin Townhouses'
2005 - Grundsteinlegung "Berlin Townhouses"