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Enteignungsbehörde des Landes Berlin: Die einzelnen Verfahrensarten

Entziehungsverfahren




Das Entziehungsverfahren bzw. der Antrag auf Entziehung des Eigentums durch einen Grundstückseigentümer ist eine weitere mögliche Verfahrensart im Tätigkeitsbereich der Enteignungsbehörde. Es handelt sich hierbei um ein "umgekehrtes Enteignungsverfahren".


Beispiel zur Verdeutlichung


In einem Bebauungsplan der Gemeinde (in Berlin der Bezirke) werden in einem bestimmten Gebiet z.B. Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen oder aber auch Flächen für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf (z.B. Sozialer Wohnungsbau) festgesetzt.

Der X ist Eigentümer einer Freifläche zwischen zwei Häuserblöcken. Auf dieser Freifläche hat er Stellplätze für PKW errichtet, die er an die Mieter der umliegenden Häuser aufgrund der begrenzten Parkmöglichkeiten vermietet. Nun sieht der Bebauungsplan vor, dass auf der von X genutzten Freifläche ein großer Kinderspielplatz entstehen soll. Er hat nunmehr keine Möglichkeit, die Freifläche wie bisher als Stellplatz zu vermieten.

Somit hat er als Eigentümer nunmehr einen Anspruch darauf, dass er entschädigt wird, sofern ihm Vermögensnachteile durch die Festsetzung entstanden sind (keine Mieteinahmen durch die Vermietung der Stellplätze). Als Eigentümer kann er aber auch die Übernahme der Gesamtfläche (Übernahmeanspruch) verlangen, z.B. dann, wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Festsetzung oder Durchführung des Bebauungsplanes wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen.


Übernahme und Entziehung - Zwei verschiedene Ansprüche


Der Anspruch auf Übernahme der betroffenen Flächen ist jedoch nicht gleichbedeutend mit dem Anspruch auf Entziehung des Eigentums.
Bei der Geltendmachung von Ansprüchen des Grundstückseigentümers u. a. in den Fällen der §§ 40 Abs. 2, 43  Abs. 1, 145 Abs. 5 (im Sanierungsgebiet), 168 (im Entwicklungsgebiet), 173 Abs. 2, 176 Abs. 4, 179 Abs. 3 des Baugesetzbuches kommt es immer wieder zu Vermischung zwischen dem Übernahmeverlangen gegenüber der Gemeinde (in Berlin den Bezirken) und den bei der Enteignungsbehörde durchzuführenden Verfahren der Entziehung des Eigentums an einem Grundstück.

Voraussetzung für die Stellung eines Antrages auf Entziehung des Eigentums an einem Grundstück bei der Enteignungsbehörde nach den o. g. Vorschriften ist die Fälligkeit des Entschädigungsanspruches (§ 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 BauGB), die dadurch herbeigeführt wird, dass der Grundstückseigentümer den Übernahmeanspruch bei der Gemeinde schriftlich geltend macht und das Scheitern einer daraufhin versuchten Einigung über die Übernahme. Der Übernahmeanspruch richtet sich gegen den Entschädigungspflichtigen, d. h. die Gemeinde (in Berlin also in der Regel die Bezirke).

Zuständig für die Entgegennahme des Antrages und die Übernahmeverhandlungen ist in den Fällen, in denen das Grundstück in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich gelegen ist, die Abteilung IV der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, in den anderen Fällen in der Regel das zuständige Bezirksamt.

Der Übernahmeanspruch ist ein gesetzlicher Anspruch auf Abnahme des Grundstücks. Die Abwicklung des Übernahmeanspruchs im Wege der Einigung vor Einleitung des Entziehungsverfahrens ist mit dem freihändigen Erwerb eines Grundstücks vergleichbar, zu dem § 87 Abs. 2 BauGB den Enteignungsantragsteller in einem Enteignungsverfahren anhält.

Bei der Durchführung des Übernahmeverlangens in den Fällen der §§ 168 Satz 1, 145 Abs. 5 Satz 1 und § 40 Abs. 2 BauGB handelt es sich um keine Verwaltungsverfahren, da das Übernahmeverfahren im Gegensatz zum Entziehungsverfahren keine öffentlich-rechtliche Verwaltungstätigkeit ist.

Das Übernahmeverlangen ist nicht auf den Erlass eines Verwaltungsaktes oder dem Abschluss eines öffentlichen-rechtlichen Vertrages gerichtet, sondern auf den Abschluss eines privatrechtlichen (Grundstückskauf-) Vertrages durch Angebot und Annahme (Einigung sagt das BauGB). Die Gemeinde, also das zuständige Bezirksamt oder im städtebaulichen Entwicklungsbereich die Abteilung IV der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, handelt bei der Bearbeitung eines Übernahmeverlangens nicht hoheitlich.

Die Übernahmeverpflichtung kann insbesondere nicht durch Verwaltungsakt ausgesprochen oder abgelehnt werden. Aus diesem Grund ist die Erhebung einer Verpflichtungsklage zur Durchsetzung des Übernahmeanspruches nicht zulässig.

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Vorgehensweise


Wenn zwischen dem Grundstückseigentümer und der Gemeinde über die Übernahme des Grundstücks keine privatrechtliche Einigung erzielt wird, ist für das Übernahmeverlangen selbst kein Rechtsschutz eröffnet. § 43 Abs. 1 BauGB und § 145 Abs. 5 Sätze 3 bis 5 BauGB und die auf diese Regelung verweisenden Vorschriften, wie § 168 Satz 2 BauGB sehen vielmehr vor, dass der Grundstückseigentümer dann einen Antrag auf Entziehung des Eigentums am Grundstück bei der Enteignungsbehörde stellen kann, wenn die Gemeinde die Übernahme des Grundstücks ablehnt oder sonst keine Einigung über die Übernahme zustande kommt, insbesondere wenn keine Einigung über die Höhe des Kaufpreises erzielt wird.

Zwingende Voraussetzung für einen Antrag auf Entziehung des Eigentums bei der Enteignungsbehörde ist aber das Scheitern der Übernahme im Wege der privatrechtlichen Einigung zwischen Grundstückseigentümer und Gemeinde. Deshalb kann sich der Grundstückseigentümer nicht unmittelbar an die Enteignungsbehörde wenden. Wird die Übernahme nicht eindeutig abgelehnt, müssen Grundstückseigentümer und Gemeinde über die Vertragsbedingungen verhandeln.

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Verfahren bei der Enteignungsbehörde


Wenn der Grundstückseigentümer darlegen und notfalls auch beweisen kann, dass er die Übernahme des Grundstücks bei den genannten Stellen geltend gemacht hat und außer im Fall der eindeutigen Ablehnung in ernsthafte Verhandlungen eingetreten ist, diese aber zu keiner Einigung geführt haben und nunmehr als gescheitert anzusehen sind, ist der Weg zur Enteignungsbehörde eröffnet.

Im Entziehungsverfahren wird dann hoheitlich über den Eigentumswechsel und über die Höhe der Entschädigung entschieden. In diesem Verfahren können sich die Beteiligten auch über den Rechtsübergang und/oder über einen Teil der Entschädigungsleistung einigen und nur die streitigen Punkte durch die Enteignungsbehörde entscheiden lassen oder aber alle zu treffenden Entscheidungen der Enteignungsbehörde überlassen.

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Ablauf


Der Ablauf des eigentlichen Entziehungsverfahrens unterscheidet sich nicht von den Abläufen im Enteignungs- oder Entschädigungsfeststellungsverfahren.

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Rechtsschutz


Die Entscheidung der Enteignungsbehörde ist wie auch bei den übrigen Verfahrensarten ein Verwaltungsakt, der gerichtlich angreifbar ist.

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