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Übersichtliche Zusammenstellung bauaufsichtlicher Regelungen.

 

Entscheidungshilfen der Bauaufsicht

Bauordnung Berlin - § 6 Abstandsflächen, Abstände


  • § 6 - Abstandsflächen von untergeordneten Gebäuden  
  •   

    Sind bei einer baulichen Anlage (bis 10 m² Grundfläche; gem. § 62 Abs. 1 Nr. 1a BauO Bln), die nach § 6 Abs. 7 BauO Bln ohne eigene Abstandsflächen errichtet werden darf, Öffnungen in der Wand zum Nachbarn zulässig?

    Ja.
    In eingeschossigen Gebäuden bis zu 10 m² Grundfläche, sowie untergeordneten Gebäuden (gem. § 62 Abs. 1 Nr. 1a BauO Bln), sind Öffnungen in der Nachbarwand zulässig, da die Absätze 1 bis 9 des § 30 BauO Bln nicht für diese Gebäude gelten.

    Dieser Beitrag wurde als Nr. 295 des FAQ Bauaufsicht behandelt.

  • § 6 - Abstandflächen bei bestehenden Gebäuden im Ostteil Berlins  
  •   

    Im Ostteil Berlins werden häufig (Treuhand) neue Grundstückszuschnitte gebildet. Dabei ist für bestehende Gebäude ohne ausreichende Abstandflächen auf dem Grundstück grundsätzlich von Bestandsschutz auszugehen. Die Altgebäude sind so zu behandeln, als wäre bei Errichtung die Befreiung von der Tiefe der Abstandfläche erteilt worden.

    Dieser Beitrag wurde in TOP 10.6.2 der Als behandelt.

  • § 6 - Abstandflächen von Terrassen  
  •   

    Die Frage der Abstandflächen von nicht überdachten Terrassen zur Grundstücksgrenze wird unterschiedlich gehandhabt. Für andere bauliche Anlagen wurde diese Frage anlässlich der OVG-Entscheidungen (OVG 2 B 3.91 vom 31. Juli 1991 und OVG 2 B 24.89 vom 7. Mai 1989) auf der 10. Amtsleitersitzung der Bauaufsicht am 24. Februar 1993 - TOP 10.4.1 - behandelt.

    Andere Beurteilungskriterien ergeben sich für nicht überdachte Terrassen, die durch ihre erhöhte Lage - höher als 1 m über der festgelegten Geländeoberfläche - ihren Benutzern in besonderem Maße Einsicht in das Nachbargrundstück gewähren und deren Benutzung vom Nachbargrundstück aus wiederum intensiver wahrgenommen wird. Sie erfüllen den Tatbestand des § 6 Abs. 10 BauOBln und sie müssen den Mindestabstand von 3 m zur Nachbargrenze einhalten (vgl. Ortloff: Das Abstandflächenrecht der Berliner Bauordnung, 2. Auflage 1993 Rdnr.  195, stützend auf Verwaltungsvorschriften zur BauO NW (Fußn. 5) sowie auf OVG Münster, BRS 40 Nr. 122).

    Dieser Beitrag wurde in TOP 14.6 der Als behandelt.

  • § 6 - Öffentliche Verkehrsflächen / Bahnanlagen  
  •   

    Anfrage:

    Vom BWA Lichtenberg wurde angefragt, ob sich durch die Gründung der Deutschen Bahn AG Änderungen beim Status des Bahngeländes als öffentliche Verkehrsfläche ergeben haben.

    Antwort:

    Nein, die Definition der öffentlichen Verkehrsfläche im bauordnungsrechtlichen Sinne bleibt erhalten; nach wie vor ist zu unterscheiden zwischen

    • Grundstücken mit Eisenbahnbetriebsanlagen, wie Gleiskörper, Fahrleitungen, Signal- und Fernmeldeanlagen, auch entsprechenden Straßen, Wegen und Plätzen. Bei diesen Grundstücken ist davon auszugehen, dass sie nicht oder nur in geringem Umfang überbaut werden können und
    • Grundstücken, bei denen neben den o.g. Betriebsanlagen weitere Flächen vorhanden sind, bei denen Bebauungen zulässig sind oder mit ihnen gerechnet werden muss.
    • Da diese Zuordnung je nach Lage des Einzelfalls nicht immer eindeutig erfolgen kann, ist in Fällen des § 6 Abs. 2 BauOBln eine Beteiligung des Eisenbahnbundesamtes als Planfeststellungsbehörde und der Bahn AG als Eigentümerin geboten.

    Dieser Beitrag wurde in TOP 20.1 der Als behandelt.

  • § 6 - Abstandflächen - Änderung bestehender Gebäude  
  •   

    Die Bauordnung nimmt bestimmte Gebäudeteile bei der Ermittlung von Abstandflächen aus, d.h., dass sie keine Auswirkungen auf die Tiefe von Abstandflächen haben sollen. Das sind z. B. vortretende Bauteile, bestimmte Vorbauten und Wärmedämmungen. Diese Erleichterungen sind nicht auf Neubauten beschränkt, sondern müssen auch für Änderungen an bestehenden Gebäuden maßgeblich sein. Bei bestehenden Gebäuden greift die Privilegierung von Vorbauten gem. § 6 Abs. 6 Nr. 2 BauO Bln:
    ("2. Vorbauten, wenn sie insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand in Anspruch nehmen und nicht mehr als 1,50 m vor diese Außenwand vortreten")
    aber nur, wenn der Teil der Gebäudewand, vor den die Vorbauten vortreten, seinerseits die geltende Tiefe der Abstandsflächen einhält, so dass abstandsflächenrechtlich eine Gesamtbetrachtung des Gebäudes als Einheit vorzunehmen ist. Dies gilt selbst dann, wenn die Änderung für sich genommen abstandsflächenrechtlich neutral ist. (s. Beschluss des OVG Berlin-Brandenburg vom 27. Jan. 2011 - OVG 2 S 50.10)
    Da vortretende Bauteile und Außenwandbekleidungen zum Zwecke der Energieeinsparung nicht die Bedingungen für Vorbauten gem. § 6 Abs. 6 Nr. 2 BauO Bln einhalten müssen, hat der o.g. OVG-Beschluss keine Auswirkungen auf die Änderung bestehender Gebäude durch Bauteile und Wärmedämmungen.
    Zusätzlich sind die Mindestabstände (bei vortretenden Bauteilen 2m und bei Vorbauten 3m) von der gegenüberliegenden Nachbargrenze gem. § 6 Abs. 6 Satz 2 BauO Bln zu beachten.
    Eine Neuermittlung der Abstandfläche nach geltendem Recht wird auch bei der nachträglichen Herstellung eines geneigten Daches erforderlich, oder wenn das Dach Dachaufbauten erhält, die eigene Abstandflächen haben.
    Wirken sich spätere Änderungen z. B. durch An- und Umbauten auf die Tiefe von Abstandflächen aus, so ist das Gebäude hinsichtlich der Abstandflächen grundsätzlich einer Gesamtbetrachtung nach dem geltenden Recht zu unterziehen.

    .

    Dieser Beitrag wurde in TOP 23.11.1 der Als behandelt.   Stand 06-2011

  • § 6 - Abstandsflächenbeispiele der ÖbVI  
  •   

    Die Abstandsflächenbeispiele in den vom Bund der öffentlich bestellten Vermessungsingenieure e. V. - Landesgruppe Berlin - veröffentlichten "Erläuterungen zum Bauordnungs- und Bauplanungsrecht für Berlin unter Berücksichtigung der Belange des Vermessungswesen" sind mit der für die Bauaufsicht zuständigen Senatsverwaltung abgestimmt und sind eine Zusammenstellung von Beispielen für die abstandflächenrechtlichen Entscheidungen von Einzelfällen.

    Einzelfälle, die nach Auffassung der zuständigen Senatsverwaltung von den BDVI - Erläuterungen abweichen oder dort nicht behandelt sind, werden bei genereller Aussage weiterhin in den Sitzungen der Amtsleiter der Berliner Bauaufsicht behandelt und finden Eingang in die Entscheidungshilfen der Berliner Bauaufsicht.

    Dieser Beitrag wurde in TOP 42.7.4 der Als behandelt.

  • § 6 - Abstandsflächenermittlung von "Menschenwänden"  
  •   

    Terrassen erzeugen nach allgemein vertretener und kommentierter Auffassung wegen deren sozialer Nutzung keine zusätzlichen Abstandsflächen nach den Kriterien des § 6 Abs. 10 BauOBln, indem angenommen wird, dass von der "Menschenwand" gebäudegleiche Wirkungen ausgehen. Diese Rechtsmeinung ist bisher nicht durch ein verwaltungsgerichtliches Verfahren widerlegt worden. Dies bezüglich wird auf entsprechende Äußerungen in dem Schreiben an das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf vom 3. Juni 2003 verwiesen (siehe Auszug in der Anlage).

     Anlage zu 43.4

    ABSCHRIFT - AUSZUG

    Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
    Herr Böhm /...Zi. 1726 /... Tel.: 90127005 /... Fax: 90123525
    VI F 1-3-6924-3/... 3. Juni 2003

    Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin
    Abt. Bauen, Stadtplanung und Naturschutz
    Bauaufsicht

    Ihr Schreiben Baufs 1 vom 8. Mai 2003

    1. Abstandsflächenermittlung

    2. ...

    Zu 1.

    Die von einem Richter des Verwaltungsgerichts Berlin ausgeführte Auffassung, dass eine "Terrasse" wegen ihrer sozialen Nutzung abstandsflächenrechtlich nach den Kriterien der baulichen Anlage mit gebäudeähnlicher Wirkung (§ 6 Abs. 10 BauOBln) behandelt und für die sogenannte "Menschenwand" eine zusätzliche Abstandsfläche über dem Fußboden der Terrasse mit einer Höhe von etwa 2 m angesetzt werden müsse, entspricht nicht der allgemein vertretenen und kommentierten Rechtsauffassung. Weder die Kommentierungen der BauOBln noch die Kommentierungen der Bauordnungen anderer Bundesländer gehen so weit, dass neben baulichen Anlagen auch die Körpergröße von Menschen eine Berücksichtigung bei der Bemessung von Abstandsflächen finden muss. Die "Menschenwand" entspricht nicht der vom Gesetzgeber gewünschten Systematik, wonach nur Abstandsflächen vor Außenwänden von Gebäuden oder vor baulichen Anlagen mit gebäudegleicher Wirkung einzuhalten sind. Grundlage für die Berechnung der Tiefe der Abstandsfläche ist die Höhe der Außenwand. Bei Anlagen und Einrichtungen mit gebäudegleicher Wirkung gelten die Abstandsflächenregelungen entsprechend. Hierbei handelt es sich hauptsächlich um die Einhaltung der Mindestabstände.

    Da es erforderlich erscheint, diese Rechtsauffassung einer Überprüfung des OVG's zuzuführen, um hierdurch eine für das Land Berlin insgesamt verbindliche Rechtsprechung erhalten zu können, sollte bei künftigen gleichgelagerten Fällen eine Urteilsentscheidung erreicht werden.

    In dem vorliegenden Fall wurde ein Vergleich akzeptiert, wonach sich das Bezirksamt bereit erklärt hat, die Baugenehmigung entsprechend zu ändern (Absturzsicherung wurde 70 cm zurückversetzt), was dann auch vom Bauherrn akzeptiert wurde. Das Verfahren konnte auf Grund dieses Vergleichs eingestellt werden.

    Bei der indirekt gestellten Anfrage, ob es Möglichkeiten gibt, mit denen sich der Bezirk gegen diese "Rechtsprechung" zur Wehr setzen könnte, weise ich auf folgenden Sachverhalt hin:Der Vergleich konnte nicht gegen den Willen des Bezirks abgeschlossen werden, da sein Einverständnis eine Bedingung hierfür war. Hätte er also o.g. Erklärung nicht abgegeben (geänderte Baugenehmigung), wäre ein Urteil ergangen. Hätte das Gericht dort entsprechende Ausführungen zur "Menschenwand" gemacht, so wäre eine Berufung möglich gewesen. Dann hätte das OVG diese Auffassung geprüft. Dessen Entscheidung wäre dann die für den Bezirk und das Land Berlin insgesamt verbindliche Rechtsprechung.

    Zu 2.

    ...

    Im Auftrag
    Gez. T. Meyer

    Dieser Beitrag wurde in TOP 43.4 der Als behandelt.

  • § 6 - Abstandsflächen von Absturzsicherungen (Geländern etc.) auf Dachterrassen  
  •   

    Abstandsflächen von Absturzsicherungen auf Dachterrassen gem. § 6 Abs. 1 Satz 2 und § 6 Abs. 4 Satz 2 BauO Bln

    Die abstandsflächenrechtliche Relevanz einer solchen Anlage hängt davon ab, ob
    a) von ihr eine gebäudegleiche Wirkung im Sinne von § 6 Abs. 1 Satz 2 BauO Bln ausgeht und/ oder
    b) sie Teil der Wand im Sinne von § 6 Abs. 4 Satz 2 BauO Bln ist.

    zu a)
    Hier kommt es darauf an, ob durch die Anlage ein optisch beengender Eindruck einer wandähnlichen flächigen Begrenzung erzeugt wird (vgl. Broy-Bülow in Bauordnung für Berlin, Kommentar, Vieweg + Teubner, 2008, § 6 RNrn 15 bis 18). Je licht- und luftdurchlässiger z.B. Absturzsicherungen sind, desto weniger spricht für eine von ihnen ausgehende Wandwirkung. Auch von transparenten Glasbrüstungen gehen nicht zwingend gebäudegleiche Wirkungen aus. Eine Einzelfallbetrachtung ist in jedem Fall erforderlich. Eher für eine gebäudegleiche Wirkung der Umwehrung von Dachterrassen spricht, wenn die öffentlich-rechtlich vorgeschriebenen Umwehrungshöhen überschritten werden.

    zu b)
    Wenn die transparente Umwehrung der Dachterrasse Bestandteil der Außenwand ist (z.B. Glasattika), geht von ihr eine gebäudegleiche Wirkung aus.

    Dieser Beitrag wurde im November 2009 aufgenommen.

  • § 6 - Abstandsflächen beim Einbau von Fensteröffnungen in Außenwänden  
  •   

    § 6 BauOBln beschränkt sich grundsätzlich auf Abstandsflächen von Außenwänden oberirdischer Ge­bäude. Eine Differenzierung, ob Fenster vorhanden oder zulässig sind, erfolgt nicht. Ein sozial­gestütz­ter Nachbarschutz ist nicht geregelt.

    Die in der BauOBln 79 noch enthaltene differenzierte Regelung für Abstandsflächen vor Fenstern für Aufenthaltsräume wurde bereits in der BauOBln 85 nicht mehr aufrechterhalten. Nur Verände­rungen im Gebäudebestand, die zur Veränderung der Außenabmessungen des Gebäudes führen, wie z.B. Aufstockung, Dacherhöhungen oder Anbauten, die nicht unter die privilegierten Bauteile fallen, führen im Rahmen des Abstandsflächenrechts zu einer neuen Berechnungsnotwendigkeit.

    Der bloße Einbau oder die Änderung von Gebäudeöffnungen führt nicht zur Neuberechnung der Ab­standsflächen. Dies war bereits in der vorherigen Bauordnung gepflegte Praxis.

    Die Zulässigkeit von Fenstern richtet sich allein nach den Regelungen des § 30 BauOBln, wo­nach Brandwände erforderlich werden, wenn ein Abstand von 2,50 m zur Grundstücksgrenze nicht ein­gehalten wird.

    Dieser Beitrag wurde in TOP 54.8 der Als behandelt.

  • § 6 - Abstandsflächen vor Außenwänden an Grundstücksgrenzen  
  •   

    Der § 6 Abs. 1 BauO Bln wurde neu gefasst, weil die bis zum In-Kraft-Treten mögliche Einflussnahme der Bauaufsicht in die planungsrechtlichen Vorschriften für nicht zulässig gehalten wird.

    Die Regelungen wurden deshalb grundsätzlich auf den Vorrang planungsrechtlicher Vorschriften ausgerichtet. Hierzu wurde es auch erforderlich, den Begriff der Nachbargrenze durch Grundstücksgrenze zu ersetzen. Das bedeutet, dass mit der Festlegung Grundstücksgrenze nun auch die Lage an der öffentlichen Verkehrsfläche unter besonderen Konstellationen keine Abstandsflächen erfordert.

    Folgende Situationen erlauben, dass bei planungsrechtlichen Vorgaben die Abstandsflächen nach § 6 nicht zur Anwendung kommen:

    1. In der geschlossenen Bauweise kann ohne Abstände an die seitliche Grundstücksgrenze gebaut werden. (Die hierbei zu beachtende Bebauungstiefe ergibt sich aus den Festsetzungen von Bebauungsplänen oder der Einfügungsentscheidung nach § 34 BauGB.)
    2. Bei Vorliegen einer Baulinie, die auch an der öffentlichen Straßenverkehrsfläche liegen kann, kann an diese unmittelbar gebaut werden, ohne dass Abstandsflächen einzuhalten sind. Festsetzungen von Baulinien machen es immer erforderlich, dass bei ihrer Festsetzung auch die Höhenentwicklung baulicher Anlagen bestimmt wird.

      Ohne Bedeutung sind allerdings die Vorschriften über die Baugrenzen, da diesen Vorschriften die unmittelbare Anknüpfung an die jeweilige Grundstücksgrenze fehlt. Sie betreffen lediglich die überbaubaren Flächen der Baugrundstücke und lassen die Frage offen, ob an die Grundstücksgrenze gebaut werden muss oder darf. Auf den Abstand eines Gebäudes zur Grundstücksgrenze nehmen sie nur indirekt Einfluss. Die Abstandsflächenregelungen des § 6 BauO Bln sind anzuwenden.

    3. Konkrete Bebauungsplanfestsetzungen durch Baukörperausweisung geben die Lage von Gebäuden und baulichen Anlagen vor. Die Abstandsflächenregelungen des § 6 kommen nicht zur Anwendung. Ausreichender Brandschutz und ausreichende Belichtung und Belüftung werden bei der Entscheidung über die konkrete Gebäudestellung geprüft und müssen durch die Bebauungsplanfestsetzungen gewährleistet sein.
    4. Entscheidungen nach § 34 BauGB, die verlangen, dass unmittelbar an die Grundstücksgrenzen (einschließlich öffentliche Verkehrsfläche) gebaut werden muss und auch die Höhenentwicklung zugrunde gelegt ist, machen es nicht erforderlich, bauordnungsrechtliche Abstandsflächenvorschriften anzuwenden.

    Dieser Beitrag wurde in TOP 56.10 der Als behandelt.

  • § 6 - Welche Höhen- und Längenbegrenzungen sind bei der Errichtung von Sichtschutzwänden/-zäunen zu beachten?  
  •   

    Es findet § 6 Abs. 7 Satz 1 Nr. 3 BauOBln Anwendung:

    Stützmauern und geschlossene Einfriedungen sind ohne Höhenbegrenzung in Gewerbe- und Industriegebieten abstandsflächenfrei, da in solchen Gebieten die Schutzgüter des Abstandsflächenrechts durch solche Anlagen regelmäßig nicht berührt werden und ggf. im Wege der Bauleitplanung Regelungen getroffen werden können.

    Außerhalb dieser Baugebiete wird die abstandsflächenfreie Höhe von Stützmauern auf 2 m angehoben, geschlossene Einfriedungen werden von der bisher zulässigen Länge von 3 m an einer Grundstücksgrenze auf die gesamte Grundstückseinfriedung ausgeweitet. Sinn dieser Regelung ist es, die bereits in der bisher geltenden BauOBln festgelegten Einfriedungen zwischen Grundstücken auch für geschlossene Einfriedungen auf eine abstandsflächenfreie Höhe von 2,0 m anzuheben.

    Eine Längenbegrenzung besteht aus bauordnungsrechtlicher Sicht nicht.

    Hierbei sind allerdings weiterhin planungsrechtliche Vorgaben zur Überbaubarkeit von Grundstücksflächen zu berücksichtigen.

    Siehe auch Begründung zur Gesetzesvorlage

    Dies gilt in der Regel auch bei Grundstücken, die mit Doppelhaushälften oder Reihenhausanteilen bebaut sind, wenn die Grundstücke als Sondereigentum durch Zäune idell getrennt sind.

    Die Regelung des § 6 Abs. 7 Satz 1 Nr. 3 BauOBln enthält keinen direkten Bezug zu Grundstücksgrenzen der Buchgrundstücke. Eine Unterscheidung zwischen Einfriedung von Buchgrundstücken des Grundbuches, Baugrundstücken oder Grundstücksteilen nach dem WEG hat der Gesetzgeber im Rahmen der Gesetzgebung nicht verdeutlicht. Inwieweit auch Abgrenzungen von Sondereigentumseinheiten die Einfriedung erfordern, ist einzelfallabhängig. Wenn eine grundstücksähnliche Nutzung im Rahmen des Sondereigentums verbunden ist, sind auch derartige Einfriedungen in geschlossener Form bis 2 m Höhe nicht ausgeschlossen. Auch wenn in der Begründung zur Gesetzesvorlage nur von Grundstücksgrenzen gesprochen wird, bewegt sich die Ausweitung auf Sondernutzungsverhältnisse im Rahmen der erleichternden Regelung. Die Regelung soll sicherstellen, dass Grundstücksnutzer ihr berechtigtes Interesse auf Abgrenzung und Sicherstellung des Wohnfriedens ohne bürokratische Hemmnisse erreichen können. Trotz der erleichternden Regelungen sind insbesondere die planungsrechtlichen Vorgaben zur Überbaubarkeit von Grundstücksflächen und die Frage des Naturschutzes zu berücksichtigen.

    Dieser Beitrag wurde als Nr. 6 des FAQ Bauaufsicht behandelt.

  • § 6 - Abstandsflächen von Grenzgaragen im Außenbereich  
  •   

    § 6 - Sind Abstandsflächen von Grenzgaragen im Außenbereich anders zu behandeln als im unbeplanten Innenbereich?

    Unabhängig von den Regelungen der BauOBln ist grundsätzlich darauf hinzuweisen, dass der Außenbereich (§ 35 BauGB) nur dann einer Bebauung zugänglich ist, wenn hierfür eine Privilegierung vorhanden ist. Der Außenbereich ist allgemein von Bebauungen frei zu halten.

    Die BauOBln nimmt deshalb auch die sonst verfahrensfrei gestellten baulichen Anlagen, wenn sie im Außenbereich liegen, aus dieser Regelung heraus. Sie werden damit grundsätzlich einem bauordnungsrechtlichen Verfahren unterworfen. In diesem Verfahren wird auch über die Frage zu entscheiden sein, ob und inwieweit eine Bebauung überhaupt möglich ist.

    Zur alten Bauordnung haben sich hinsichtlich der Zulässigkeit von Grenzgaragen, bis auf die vergrößerte und erweiterte Grenzanbaumöglichkeit, durch die neue BauOBln keine maßgeblichen Änderungen ergeben. Für Gebäude ohne Aufenthaltsräume ist zusätzlich eine eigene Privilegierung eingeführt worden.

    Bei der bauordnungsrechtlichen Ermittlung der Abstandsflächen von Grenzgaragen oder Grenzbauten nach § 6 BauOBln werden aufgrund der planungsrechtlichen Situation keine Unterschiede gemacht (Lage im unbeplanten Außenbereich oder Innenbereich - § 34 und 35 BauGB).

    Die Frage der Abstandsflächen beziehungsweise die Anbaumöglichkeit an die Grundstücksgrenze ist somit der planungsrechtlichen Entscheidung nachgeordnet. Die Abstandsflächenregelungen des § 6 BauOBln sind auch in diesen Bereichen anzuwenden.

    Dieser Beitrag wurde als Nr. 33 des FAQ Bauaufsicht behandelt.

  • § 6 - Geneigtes Dach auf einer Grenzgarage  
  •   

    Ist ein höchstens 45 Grad geneigtes Dach einer Grenzgarage auf die zulässige mittlere Wandhöhe von 3 m anzurechnen?

    Dächer mit diesen Maßvorgaben sind auf die Wandhöhe nicht anzurechnen. Sie sind immer dann privilegiert, wenn der Neigungswinkel unter 45° beträgt. Anders verhält es sich mit Giebelflächen, diese werden grundsätzlich den Wänden zugerechnet.

    Dieser Beitrag wurde als Nr. 97 des FAQ Bauaufsicht behandelt.

  • § 6 - Grenzgarage - Stellplatzüberdachungen  
  •   

    Sind Grenzgaragen nach § 6 Abs. 7 BauOBln auch ohne abschließende Wände (3 m Höhe) zulässig?

    Ja, Grenzgaragen sind auch ohne Wände möglich; z. B. als überdachte Stellplätze (Carports). Voraussetzung ist, dass sie eigenständig nutzbar sind. Die Wandhöhe berechnet sich, auch wenn keine Wand gebaut wurde, aus dem Abstand zwischen Geländeoberfläche und dem Schnittpunkt der scheinbaren Wand mit dem Dach (Fläche zwischen der Stützkonstruktion des Daches).

    Dieser Beitrag wurde als Nr. 114 des FAQ Bauaufsicht behandelt.

  • § 6 - Abstandsflächen für Hauseingangstreppen  
  •   

    Hauseingangstreppen und deren Überdachungen sind nicht mehr als vortretende Bauteile in der BauO aufgeführt. Ergeben sich hierdurch andere Abstandflächen als nach der alten Bauordnung?

    Hauseingangstreppen gehören nicht mehr zu den vortretenden Bauteilen. Anders als in der "alten Bauordnung" unterfallen sie somit jetzt den Regelungen des § 6 Abs. 6 Nr. 2 Bau Bln und erfordern einen Mindestabstand von 3 m zur Grundstücksgrenze.

    Die vorgenommene Generalisierung der Vorbauten wie Treppen, Treppenräume und Aufzüge bei der Privilegierung der Vorbauten ohne eigene Abstandsflächen, wenn sie die Größenvorgaben einhalten, hat zur Folge, dass die sonst den vortretenden Bauteilen zugeordneten Hauseingangstreppen nunmehr der Kategorie der Vorbauten zugeordnet werden müssen.

    Hauseingangstreppen sind im § 6 Abs. 7 Satz 1 alte Fassung als beispielhafte Aufzählung genannt worden. Hierauf wurde in der neuen Bauordnung verzichtet. Es wurden nur noch Gesimse und Dachüberstände im Rahmen der beispielhaften Aufzählung erwähnt. Dieses entsprach der Übernahme der MBO-Regelungen. Diese Beispiele stellen nur einen unvollständigen Katalog dar. In der Praxis ist er unter Beachtung der Auswirkungen erweiterbar. Allerdings findet er dort eine Begrenzung, wo spezielle Regelungen eine besondere Beurteilung erforderlich machen. Dies hat zur Folge, dass Hauseingangstreppen den Regelungen für Vorbauten (§ 6 Abs. 6 Nr. 2) zuzurechnen sind.

    Da dies in der Praxis aufgrund des 3-m-Abstandes zu ungewollten Härtefällen führen kann, sind Hausein­gangstreppen mit einer Höhe von nicht mehr als 1,40 m über Gelände als vortretende Bauteile im Sinne des §6 Abs. 6 Nr. 1 zu behandeln. Sie müssen von der gegenüberliegenden Grundstücksgrenze mindestens 2 m entfernt sein. Einer Abweichung gem § 68 BauO Bln bedarf es nicht.

    .

    .

    Dieser Beitrag wurde als Nr. 138 des FAQ Bauaufsicht behandelt und im November 2009 aktualisiert.

  • § 6 - Wandhöhen von Grenzgaragen  
  •   

    Müssen alle Wände einer Grenzgarage die mittlere Wandhöhe bis zu 3,00m einhalten?

    Ja!

    Die Wandhöhen sind für jede Wand eigenständig zu ermitteln und einzuhalten.Dadurch sollen zu hohe Grenzgebäude vermieden werden.

    Dieser Beitrag wurde als Nr. 152 des FAQ Bauaufsicht behandelt.

  • § 6 - Stellplatzüberdachung von 15,00 m Länge an der Grundstücksgrenze  
  •   

    a) Welchen Abstand zur Grundstücksgrenze muss eine 15,0 m lange Carportanlage mit höchstens 3,0 m hohen Wänden einhalten?
    b) Ist der Carport teilweise (bis zu 9,00m) privilegiert?

    Zu a)
    Eine 15m lange Carportanlage ist wegen der Überschreitung der Länge von 9m zu einer Grundstücksgrenze nicht als privilegiertes Vorhaben im Sinne des § 6 Abs 7 BauOBln zu sehen.

    Zu b)
    Ein 9m langer Gebäudeabschnitt kann privilegiert werden. Die darüber hinaus reichenden Gebäudeteile müssen einen Abstand von mindestens 3m zur Grundstücksgrenze einhalten.

    Anmerkung:
    Die 15m lange Garage ist nur dann verfahrensfrei gestellt, wenn sie unter 30m² groß ist.

    Dieser Beitrag wurde als Nr. 191 des FAQ Bauaufsicht behandelt.

  • § 6 - Wie weit muss ein Staffelgeschoss zurückgesetzt sein um als solches gelten zu können?  
  •   

    Ein Maß für die Zurücksetzung ist in der BauOBln nicht festgelegt worden. Für die Zurücksetzung ist ausschlaggebend, dass sie deutlich erkennbar ist. Dieses hängt von den Abmessungen des Gebäudes ab.

    Allerdings darf die Zurücksetzung nicht nur einseitig vorgesehen werden. Der Idealfall wird eine gleichmäßige Zurückstaffelung an allen Gebäudeseiten sein. Dieses Prinzip wird schon im Rahmen der geschlossenen Bauweise nicht erreicht, so dass hier ein großzügige Auslegung möglich ist.Die zur BauOBln 1997 getroffene Aussage, dass das Staffelgeschoss nur dann als solches zu werten ist, wenn die Zurücksetzung gleichmäßig erfolgt, wird nicht mehr aufrecht gehalten.

    Dieser Beitrag wurde als Nr. 200 des FAQ Bauaufsicht behandelt.

  • § 6 - Abweichung für Abstandsfläche auf dem Nachbargrundstück?  
  •   

    Muss für das Erstrecken einer Abstandsfläche auf ein anderes Grundstück zusätzlich zur Eintragung einer Baulast eine Abweichung erteilt werden?

    Nein,
    die öffentlich-rechtliche Sicherung durch eine Baulast ist ausreichend (siehe § 6 Abs. 2 Satz3 BauO Bln). Es bedarf keiner zusätzlichen Erteilung einer Abweichung, da die Abstandfläche sich auf das Nachbargrundstück erstrecken darf, wenn eine entsprechende Baulast eingetragen wird.

    Dieser Beitrag wurde als Nr. 237 des FAQ Bauaufsicht behandelt.

  • § 6 - Einschränken von Abstandsflächen  
  •   

    Kann eine Reduzierung der Abstandsfläche zur Grundstücksgrenze durch Abweichungsentscheidung erfolgen?

    Ja, 
    eine Reduzierung der Abstandsfläche ist dort möglich, wo die örtliche Situation dies erfordert und sichergestellt ist, dass die öffentlich-rechtlich geschützten Nachbarrechte nicht eingeschränkt werden. Darüber hinaus müssen die Schutzziele des Bauordnungsrechts gewahrt bleiben. Derartige Entscheidungen betreffen insbesondere Bebauungen an öffentlichen Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen.

    Dieser Beitrag wurde als Nr. 238 des FAQ Bauaufsicht behandelt.

  • § 6 - Abstandflächen von Balkonen, die tiefer als 1,50 m sind  
  •   

    Dürfen für Balkone, die durch ein Vortreten von mehr als 1,50 m, ihre Abstandsflächenprivilegierung verlieren, Abweichungen für das Überschreiten der nachbarschützenden Abstandsfläche von 0,4H zugelassen werden?

    Ja,
    bei diesen Abweichungen handelt es sich um Einzelfallentscheidungen, die eine Nachbarbeteiligung erforderlich machen. Es wird darauf hingewiesen, dass Prüfungen und Erteilungen von Abweichungen in Bezug auf das Abstandsflächenrecht immer die Überführung eines Bauvorhabens von §63 in §64 BauOBln begründen.

    Dieser Beitrag wurde in Informationsgesprächen der Bauaufsicht behandelt.

  • § 6 - Keine Nachbaranhörung bei Grenzbebauung  
  •   

    Ist der Nachbar anzuhören, wenn aus planungsrechtlichen Gründen gem. §6Abs. 1 BauOBln an die Nachbargrenze gebaut wird

    Nein,
    eine Nachbaranhörung ist nur geboten, wenn im Rahmen von Befreiungen (§ 31 BauGB) oder Abweichungen im Rahmen des Bauordnungsrechts (§ 6 BauOBln) nachbarrechtliche Ansprüche verletzt werden. In beiden Fällen ist das BWA als Bescheid-erlassende Behörde für die Durchführung zuständig.
    Die Entscheidung gem. § 34 BauGB enthält allerdings auch die Frage, ob geschlossen zu bauen ist (einschließlich der Bebauungstiefe). Sie erfordert grundsätzlich keine Nachbaranhörung.

    Dieser Beitrag wurde in Informationsgesprächen der Bauaufsicht behandelt.

  • § 6 - Abstandsflächen für Balkone  
  •   

    Unter welchen Voraussetzungen müssen für Balkone - auch solche, die nachträglich vor einer Außenwand mittels einer selbsttragenden Stahlkonstruktion errichtet werden - Abstandsflächen ermittelt werden?

    Antwort:

    Balkone (ggf. Loggien) gehören zu den Vorbauten, für die hinsichtlich erforderlicher Abstandsflächen in § 6 Abs. 6 Nr. 2 BauO Bln ein Privileg definiert ist, d. h., sie bleiben bei deren Bemessung unberücksichtigt", wenn sie

    1.  insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand in Anspruch nehmen und
    2. nicht mehr als 1,50 m vor diese Außenwand vortreten, ... .

    "Vorbauten sind in ihrer Größe zusammen zu betrachten; unter den Begriff fallen auch (außenliegende) Treppen, Treppenräume und Aufzüge sowie - allerdings nur, wenn sie sich funktional unterordnen und nicht zur alleinigen Vergrößerung des Raumes, vor dem sie angeordnet sind, dienen - Erker und Wintergärten. Auch, wenn nur Balkone vorhanden sind, gilt das Privileg. Bei mehrgeschossigen Bauten werden die Geschosse einzeln bewertet. Wird in dem betrachteten Geschoss durch die Addition der Einzellänge jedes Vorbaus mehr als ein Drittel der jeweiligen Außenwandlänge in Anspruch genommen, ist kein Vorbau privilegiert; überschreitet bei Einhaltung der 1/3-Regelung ein Vorbau die maximal zulässige Tiefe von 1,50 m, entfällt für diesen die Privilegierung und es ist die erforderliche Abstandsfläche zu ermitteln.

    Von der gegenüberliegenden Nachbargrenze müssen Vorbauten generell mindestens 3 m entfernt sein.

    Ein Mindestabstand zu seitlichen Nachbargebäuden (in der geschlossenen Bauweise), wie in § 29 BauO Bln von 1997 "Vorbauten" geregelt, ist ersatzlos entfallen. Theoretisch kann jetzt - unter Berücksichtigung des Brandschutzes - ein Vorbau direkt an der seitlichen Grundstücksgrenze beginnen.

    Müssen für Vorbauten Abstandsflächen ermittelt werden, gilt das auch für deren Schmalseiten.

    Dieser Beitrag wurde als Nr.287 des FAQ Bauaufsicht behandelt.

  • § 6 - Seitliche Abstandsflächen von Dachgauben in der geschlossenen Bauweise  
  •   

     § 6 Abs. 4 BauO Bln a.F. enthielt diverse Privilegierungstatbestände für Dachaufbauten. Diese sind in der neuen BauO Bln entfallen. § 6 Abs. 4 (Tiefe der Abstandsflächen) lautet nunmehr: Die Satze 1 bis 4 gelten für Dachaufbauten entsprechend.
    Somit fallen - ebenso wie Abstandsflächen von Staffelgeschossen, die in der geschlossenen Bauweise mit Abstand zur seitlichen Grundstücksgrenze errichtet werden - die Abstandflächen von Gauben meistens auf das Nachbargrundstück, so dass bei einem derartigen Bauvorhaben eine Abweichung gem. § 68 i.V.m § 6 Abs. 2 zu prüfen ist, vergl.
    Für die Erteilung dieser erforderlichen Abweichung ist es zwar am einfachsten der Nachbareigentümer hat der Unterschreitung der Abstandsflächen bereits zugestimmt. Ansonsten ist vor Erteilung einer Abweichung die Anhörung des Nachbarn erforderlich. Stimmt dieser nicht zu, kann die Bauaufsichtsbehörde durchaus gem. § 68 Abs. 1 Bau Bln Abweichungen zulassen ...." wenn sie unter Berücksichtigung des Zwecks der jeweiligen Anforderung und unter Würdigung der öffentlich-rechtlich geschützten nachbarlichen Belange mit den öffentlichen Belangen, insbesondere den Anforderungen des § 3 Abs. 1, vereinbar sind."
    Darüber hinaus müssen beim Vorhandensein mehrere Dachaufbauten ggf. auch Abweichungen für die Überdeckung der daraus resultierenden Abstandflächen erteilt werden, da gem. § 6 Abs. 4 Satz 5 die Regelungen zur Tiefe der Abstandsfläche für Dachaufbauten entsprechend gelten.
    Sofern die Nachbarn in ihren öffentlich-rechtlich geschützten Nachbarbelangen durch die o.g. Abstandsflächen nicht berührt werden, können Abweichungen im Rahmen der Ermessensausübung erteilt werden.
    Beispiel:
    Die o.g. baulichen Anlagen lösen keine zusätzliche Verschattung von Aufenthaltsbereichen (z.B. auf angrenzenden Dachterrassen) aus und bieten keine zusätzlichen Einsichtmöglichkeiten auf das Nachbargrundstück oder in Aufenthaltsräume auf dem Nachbargrundstück.


    Abb. 15, 16; Abstandsflächen bei Gauben

    Abb. 17; Abstandsflächen bei Gauben

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    Dieser Beitrag wurde in TOP 65.8 der Als behandelt. -Stand Juli 2010-

  • § 6 -Abstandflächen von Garagen  
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    Zur Frage, ob PKW-Garagen, die als Anbau grenznah oder direkt auf der Grundstücksgrenze errichtet werden sollen, durch eine Tür mit dem Hauptgebäude verbunden werden dürfen, ohne hierdurch die abstandsflächenrechtliche Privilegierung zu verlieren, führt die Begründung (Stand 29.09.2005) zu § 6 Abs.7 der BauO Bln aus:
    "Satz 1 Nr. 1 begünstigt abstandflächenrechtliche Garagen und Gebäude in den dort genannten Abmessungen. Die Privilegierung erstreckt sich auf Garagen und Gebäude unabhängig davon, ob diese räumlich-funktional einem Hauptgebäude zu- oder untergeordnet sind, da dies abstandsflächenrechtlich unerheblich ist."
    Die abstandsflächenrechtliche Privilegierung der Garage geht allerdings verloren, wenn sie z.B. als Eingang zu einem Wohnhaus (z.B. Garage als Windfang) dient, vgl. Beschluss des OVG NRW vom 08.05.2009.
    Die immer wiederkehrende Frage, ob sich durch den Anbau einer Garage an das Hauptgebäude die Gebäudeklasse verändert, beantwortet § 2 Abs. 3. Satz 5 BauO Bln.
    "Wird ein Nebengebäude an Gebäude der Gebäudeklasse 1 angebaut, verändert sich die Gebäudeklasse nicht, wenn das Nebengebäude nach § 62 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe a oder b BauO Bln verfahrensfrei ist."
    Garagen verlieren ihre abstandsflächenrechtliche Privilegierung, wenn

    •  sie unter dem Dach des Hauptgebäudes liegen,
    •  sie mit dem Hauptgebäude eine gemeinsame Wand haben oder
    •  die Dachkonstruktion der Garage die Lasten auf das Hauptgebäude abträgt.

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    Dieser Beitrag wurde in TOP 66.15 der Als behandelt. -Stand Nov 2010-

  • § 6 + § 30 Ausstellungsflächen für Musterhäuser  
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    Zur Umnutzung einer Grünfläche in eine Ausstellungsfläche für Musterhäuser, Musterwochen-endhäuser, Bungalows, Lauben, Pavillons und Schuppen:
    Bei der Entscheidung über solche Nutzungsänderungen ist zu beachten, dass die bauordnungs-rechtlichen Schutzziele in bestimmten Fällen nicht greifen, also Abweichungsvoraussetzungen vorliegen. Dies betrifft insbesondere die Schutzziele der Abstandsflächen- und Brandschutzvorschriften der BauO Bln. Mangels Sonderbaueigenschaft sind diese Vorhaben den Verfahren nach §§ 63 und 64 BauO Bln zuzuordnen.
    1. Abstandsflächen
    Im Verhältnis zu den Nachbargrenzen sind die Abstandsflächenregelungen der BauO Bln durch-zusetzen. Die Privilegierungsregeln des § 6 Abs. 7 Nr. 1 BauO Bln sind anwendbar.
    Im Verhältnis der Gebäude untereinander sind Abweichungsentscheidungen (§ 68 Abs.1 BauO Bln) zu treffen von
    - dem Überdeckungsverbot des § 6 Abs. 3 BauO Bln und
    - der Tiefe der Abstandsflächen gem. § 6 Abs. 5 BauO Bln.
    2. Brandschutz
    Auch Abstandsflächen leisten einen Beitrag zum Brandschutz. Durch die Verkürzung der Ab-standsflächen nach Nr. 1 entfällt die abstandsflächenrechtliche Brandschutzwirkung. Im Rahmen der abstandsflächenrechtlichen Abweichungsentscheidung muss dies durch Brandschutzanforderungen kompensiert werden.
    § 30 Abs. 2 Nr. 1 BauO Bln macht das Erfordernis einer Gebäudeabschlusswand vom Abstand zur Grundstücksgrenze abhängig. Diese Anforderungen sind einzuhalten. Die Ausnahmeregel des § 30 Abs. 2 BauO Bln Nr. 1, wonach Gebäude ohne Aufenthaltsräume und ohne Feuerstätten mit nicht mehr als 50 m³ Bruttorauminhalt ohne Gebäudeabschlusswand gegenüber der Grundstücksgrenze errichtet werden dürfen, ist bei großer Dichte der Lauben, Pavillons und Schuppen etc. untereinander nicht anwendbar.
    Es genügen die Brandschutzanforderungen der Gebäudeklasse 1.

    (Dieser Beitrag ist auch unter § 30 eingestellt.)


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    Dieser Beitrag wurde in TOP 69.3 der Als behandelt.      Stand 12/2012

  • § 6 -Abstandsflächen - Dachterrasse auf Garage oder anderen privilegierten Gebäuden  
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    Planungsrechtlich sind Garagen nach näherer Maßgabe des § 12 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in den Baugebieten grundsätzlich allgemein zulässig. Mit der Festsetzung eines Baugebiets wird zugleich die Errichtung der dafür erforderlichen Garagen gleichsam in Kauf genommen - in Wohngebieten o.ä. nur für den durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf. Das gleiche gilt für untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen, die gemäß § 14 BauNVO u.a. dem Nutzungszweck der in dem Baugebiet gelegenen Grundstücke dienen, wie z.B. Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten. Daher sind Garagen und deren Abstellräume bis zu 30m² sowie Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten bis 10m² - außer Im Außenbereich - nach § 62 Abs. 1 Nr. 1 a) und b) BauO Bln verfahrensfrei. Unter den Voraussetzungen des § 6 Abs. 7 Nr. 1 BauO Bln sind Garagen und Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten, auch wenn sie nicht an die Grundstücksgrenze oder an das Gebäude angebaut werden, in den Abstandsflächen eines Gebäudes sowie ohne eigene Abstandsflächen zulässig. Sie verlieren diese Privilegierung, wenn ihr Dach als Terrasse, die der Wohnnutzung dient und damit zur Hauptnutzung zählt, genutzt wird. Durch diese zusätzliche Nutzung verlieren sie insgesamt ihre Eigenschaft als an der Grenze privilegierte zulässige Vorhaben; dies führt zur Einstufung des gesamten Baukörpers als sonstiges, Abstandsflächen auslösendes Gebäude - auch wenn die Dachterrassennutzung einen Grenzabstand von 3,00 m einhält (siehe dazu Beschluss des OVG NRW vom 22.04.2004 - 10 B 82804, Beschluss des VG Bln vom 06.10.2010 - VG 13 L 101.10 und Beschluss des OVG Bln-Bbg vom 30.11.2009 - OVG 10 S 30.09).

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    Dieser Beitrag wurde in TOP 69.14b der Als behandelt. -Stand Dez 2011-

  • § 6 Abs. 7 BauO Bln - Solaranlagen auf Garagen  
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    § 6 Abs. 7 BauO Bln - Solaranlagen auf Garagen
    Garagen sind in den Abmessungen nach § 6 Abs. 7 Nr. 1 BauO Bln in den Abstandsflächen eines Gebäudes sowie ohne eigene Abstandsflächen zulässig.
    Mit Errichtung einer Solaranlage auf dem Dach dieser Garagen geht deren abstandsflächenrechtliche "Privilegierung" unter, denn die Solaranlage genießt diese Privilegierung nur als gebäudeunabhängige separate Anlage nach § 6 Abs. 7 Nr. 2. Garage und Solaranlage erzeugen nun Abstandsflächen, deren Unterschreitung nur durch Erteilung einer Abweichung nach § 68 Abs. BauO Bln legalisiert werden kann.
    Die Zulässigkeit der Garage und der Solaranlage erfordert die Erteilung einer Abweichung von § 6 Abs. 1 nach Beteiligung der betroffenen Nachbarn. Abweichungsvoraussetzungen liegen vor, wenn durch die Solaranlage die nach § 6 Abs. 7 Nr. 1 zulässigen Garagenabmessungen nicht überschritten werden.
    Bei Solargaragen oder Solar-Carports, bei denen Solarzellen oder -kollektoren die Dachhaut bilden und somit die Garage als bauliche Anlage nicht mehr von der Solaranlage zu unterscheiden ist, geht die "Privilegierung" der Garage nicht verloren.

    Dieser Beitrag wurde in TOP 70.11 der Als behandelt.    Stand 08/2012